Kira tespit davası

Adım adım süreç haritası

Dava beş aşamada ilerler. Her aşamanın ayrıntısı aşağıdaki bölümlerde; burada yalnızca sıra ve kontrol noktaları var.

1. 1

   Dava öncesi hazırlık ve şartlar

   • Beş yıllık sürenin dolup dolmadığını dönem bazında sayın (beş yıl).
   • Emsal ve rayiç araştırmasını dava öncesinde yapın; talep sonradan artırılamaz.
   • Sözleşmede artış maddesi var mı kontrol edin; yoksa yeni dönemden en az otuz gün önce ihtarname tebliğ ettirin (otuz gün).
   • Yeni dönemin başlangıç tarihini sözleşmeden netleştirin; artış dönemi farklıysa o esas alınır.
2. 2

   Dava açma

   • Dava şartı arabuluculuk başvurusu ve son tutanak (arabuluculuk).
   • Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a).
   • Yetki kesin değildir: davalının yerleşim yeri (HMK m.6) ya da sözleşmenin ifa yeri (HMK m.10) mahkemesi. Yargıtay, kira tespitinde taşınmazın bulunduğu yer için kesin yetki bulunmadığını, süresinde yetki itirazı yapılmazsa davanın açıldığı mahkemenin yetkili hâle geleceğini söyler (5. HD 2023/9024 E., 2024/42 K.).
   • Paylı mülkiyette Yargıtay, her paydaşın kendi payı için kira tespit davası açabileceğini kabul eder (6. HD 2015/10115 E., 2016/5838 K.); bedelin tamamı için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi, arabuluculuk başvurusu dâhil, en güvenli yoldur.
   • Dilekçede bedel bir seferde, açık ve net; konutta net, işyerinde brüt. Harç aylık fark üzerinden (talep ve harç).
3. 3

   Yargılama ve inceleme

   • Mahallinde keşif; taşınmazın üstün vasfının (konut, çatılı işyeri, açık alan) tespiti.
   • Bilirkişi heyeti raporu: emsallerle tek tek karşılaştırma ve boş rayiç bedeli.
   • Hakkaniyet indirimi ve alt-üst sınır denetimi (hâkim nasıl belirler).
   • Rapora itiraz: HMK m.281 uyarınca tebliğden itibaren iki hafta.
4. 4

   Hüküm

   • Bedel net ya da brüt olarak, talebi aşmadan ve ödenenden düşük olmadan tespit edilir.
   • Bedel, otuz gün kuralına uyulmuşsa yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
   • Yargılama gideri ve yıllık fark üzerinden nispi vekâlet ücreti hükme bağlanır.
5. 5

   Kararın icrası

   • Karar kesinleşmeden hiçbir kalem infaz edilemez.
   • Birikmiş kira farkı hesaplanır; tespit kalemi ilamsız takiple, giderler ilamlı takiple istenir.
   • Faiz kesinleşme tarihinden itibaren işler (karar sonrası).

Hangi dava: tespit mi, uyarlama mı?

Kira bedelinin belirlenmesi davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak bedelin mahkemece saptanmasını sağlar. Kanun bu davayı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenler. Yargıtay, taşınmazın galip vasfının araştırılmasını ister: üstün vasıf açık alan ise kiralanan genel hükümlere tabidir ve kira tespiti istenemez.

Hukuk Genel Kurulu, kira bedelinin tespiti davalarının kamu düzeni ile ilgili olduğunu ve hâkimin kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatlarıyla belirlenen yöntemlere uygun olarak tespit yapmak zorunda olduğunu belirtir (HGK 2021/267 K.; HGK 2025/502 E., 2026/15 K.). Hangi yolun uygun olduğundan emin değilseniz Kira Uyarlama / Tespit Karar Ağacı sorularla yönlendirir.

İki rejim: endeks dönemi ve hak ve nesafet dönemi

• Yabancı para kirası

  Sözleşmede bedel yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; m.138 saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek m.344/3 uygulanır (m.344/4).

• Geçici yüzde 25 sınırı yalnızca konut ve yalnızca o dönemler için

  7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklenen geçici m.1 ve m.2, konut kiralarında 11.06.2022 ilâ 01.07.2024 arasında yenilenen dönemlerdeki artış anlaşmalarını bir önceki yılın bedelinin yüzde 25’i ile sınırlamıştı. Bu sınır, tespiti istenen dönem o aralıktaysa endeks dönemi hesabında dikkate alınır; sonraki dönemlerde uygulanmaz.

• Yüzde 25’in üstünde ödenen kira geri istenebilir mi?

  İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, sınırlı dönemde yüzde 25’i aşan artışı kabul edip ödeyen kiracının kira ilişkisi bittikten sonra açtığı iade davasını reddeden kararı onamıştır: taraflar yeni dönem için sözleşme koşullarını her zaman değiştirebilir; yüzde 25 sınırı kiracı lehine bir düzenlemedir ve kiracı aşan artışı kabul etmezse hüküm doğurmaz; ancak kiracının rızasıyla ödediği fazla bedeller bu sınırlamaya tabi değildir ve irade fesadı iddia ve ispatı yoksa iade talebi TMK m.2 dürüstlük kuralına aykırıdır (İzmir BAM 23. HD 2024/3426 E., 2025/1209 K., 27.06.2025, kesin). Karar bir daire kararıdır ve kesin olduğundan Yargıtay denetiminden geçmemiştir; aşan artışı kabul etmeyen kiracı, ödemeyi ihtirazi kayıtla yapıp kaydı belgelemelidir.

• Tacir kiracılı işyerlerinde 1 Temmuz 2020 öncesi dönemler

  Kiracının tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında m.344 sınırı, 6217 sayılı Kanunun geçici m.2’si ve 6353 sayılı Kanunla sekiz yıl ertelenmiş; erteleme 1 Temmuz 2020’de sona ermiştir. Bu tarihten önceki dönemlerde sözleşmedeki artış oranı uygulanır, sonrasında endeks sınırı bu kiralar için de geçerlidir (HGK 2025/502 E., 2026/15 K.).

Beş yıl nasıl sayılır?

Süre takvim yılına göre değil, kira dönemlerine göre sayılır. Başlangıç tarihi sözleşmenin başladığı gündür; beş dönem tamamlandığında başlayan altıncı kira yılı hak ve nesafet dönemidir. Örnek: 1 Mart 2021 başlangıçlı bir yıllık sözleşmede beşinci dönem 28 Şubat 2026’da biter; 1 Mart 2026’da başlayan dönem için hak ve nesafete göre tespit istenebilir.

Sözleşmenizin beşinci ve onuncu yıl kilometre taşlarını Kira Süresi ve Hak Analizörü ile tarih bazında görebilirsiniz.

Otuz gün kuralı: bedel hangi dönemden geçerli olur?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (m.345/1; 21.11.1966 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı). Ancak dava tarihi, belirlenen bedelin hangi dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacağını belirler.

Görev ve zorunlu arabuluculuk

• Görevli mahkeme: sulh hukuk mahkemesi

  Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değerine bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları görür (HMK m.4/1-a). Kira tespit davası da burada açılır.

• Dava şartı arabuluculuk

  7445 sayılı Kanunla eklenen HUAK m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (1 Eylül 2023’ten bu yana). Son tutanak dava dilekçesine eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir; hiç başvurulmamışsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2).

• Süreler durur, ama otuz gün kuralını ayrı planlayın

  Büroya başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). TBK m.345’teki otuz günlük süre ise bedelin hangi dönemden geçerli olacağını belirleyen bir zamanlama kuralıdır; artış hükmü olmayan sözleşmede en güvenli yol, yeni dönemden en az otuz gün önce yazılı bildirimi tebliğ ettirmek, ardından arabuluculuğa başvurmak ve davayı izleyen dönem sonuna kadar açmaktır.

• Anlaşma belgesi ve icra edilebilirlik şerhi

  Arabuluculukta anlaşılırsa anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; şerh taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B-3). Anlaşmaya varılan hususlar hakkında yeniden dava açılamaz (m.18/5). Anlaşamama hâlinde ilk iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır (m.18/A-13). Arabuluculukta tarafların serbestçe anlaşabilmesi, uyuşmazlığın tahkime de elverişli olduğu anlamına gelmez: Hukuk Genel Kurulu, konut ve çatılı işyeri kirasında bedel tespitinin emredici kurallara bağlı olduğunu, tahkime elverişliliğin kiralananın vasfı belirlenerek değerlendirileceğini kabul etmiştir (HGK 2025/502 E., 2026/15 K.). Ücreti Arabuluculuk Ücreti Hesaplama ile görebilirsiniz.

Hâkim bedeli nasıl belirler?

Hak ve nesafet döneminde uygulanan yöntem 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayanır: boşluk, bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç esas alınarak hâkim tarafından doldurulur. Yerleşik uygulama dört adımdır.

1. 1

   Emsaller dosyaya alınır ve tek tek görülür

   Tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınır; yoksa re’sen emsal araştırması yapılır. Bilirkişi kiralananı ve taraf emsallerini tek tek görüp konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve süresi bakımından karşılaştırır; emsalin niçin uygun olup olmadığını somut gerekçeyle açıklar.

2. 2

   Boş rayiç belirlenir

   Taşınmazın, tespiti istenen dönemin başında boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli saptanır. İşyerinde bu bedel brüt olarak bulunur.

3. 3

   Hakkaniyet indirimi yapılır

   Hâkim, boş rayiçten kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek indirim yapar. Kanunda oran yoktur; Yargıtay kararlarında yüzde 5 ile yüzde 20 arasında hakkaniyete uygun bir indirim aranır. İndirim bilirkişinin bulduğu bedel üzerinden yapılır, davacının talebi üzerinden değil; iki kez indirim uygulanmaz.

4. 4

   Alt ve üst sınır denetlenir

   Sonuç davacının talebini aşamaz; talep tarihinde ödenen bedelden ve son ödenen kiraya endeks uygulanarak bulunacak tutardan da düşük olamaz.

Talep, ıslah yasağı, harç ve vekâlet ücreti

Karar sonrası: kesinleşme, icra ve faiz

Kira tespit kararı bir eda hükmü değildir; sözleşmenin yeni dönemde belli olmayan bedel unsurunu belirli hâle getirir ve hukuki sonuç ancak hâkimin kararıyla doğar. Bu nitelik üç pratik sonuç doğurur.

• Kesinleşmeden infaz yok

  12.11.1979 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Hukuk Genel Kurulu, ilamda yazılı yargılama gideri ve vekâlet ücreti için de kesinleşme arandığını kabul eder.

• Kira farkı ilamlı icraya konu olmaz

  Tespit hükmü bir edayı içermediğinden ilamlı icraya konu edilemez; icra mahkemesi bunu re’sen gözetir. Kesinleşen karar kesin delil olarak kullanılır ve kira farkı ilamsız takiple ya da alacak davasıyla istenir. Yargılama gideri ve vekâlet ücreti kalemleri ise ilamlı icraya konabilir.

• Faiz kesinleşme tarihinden itibaren

  24.11.1995 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira farkı alacağı, tespit kararının kesinleştiği tarihte belirgin ve muaccel hâle gelir. Kesinleşmeden önceki aylar için faiz işletilemez; farkın tamamına kesinleşme tarihinden itibaren yasal faiz uygulanır.

Farkın biriktiği aylar için kiracıya karşı temerrüt ihtarı ya da ilamsız takip yolu kullanılacaksa süreleri Temerrüt İhtarnamesi Şablonu ve Yasal Faiz Hesaplama ile kontrol edin.

Sıkça sorulan sorular