Tahliye
Stratejisi

Kanuni dayanaklar

Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıdadır. Aşağıda, aracın değerlendirdiği dokuz kanuni sebep; dayanağı, işletiliş biçimi ve uyulması zorunlu hak düşürücü süresiyle birlikte yer alır.

1. 01 · TBK m.315 · İİK m.269

   Temerrüt Nedeniyle Tahliye (Örnek 13 İcra Takibi)

   Kiracı muaccel kira bedelini veya sözleşmeyle üstlendiği yan gideri ödemediğinden, TBK m.315 uyarınca yazılı ihtarla süre verip sözleşmeyi feshedeceğinizi bildirebilirsiniz. Uygulamada bu, icra dairesi aracılığıyla gönderilen "Örnek 13 tahliye ihtarlı ödeme emri" ile yapılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az 30 GÜNDÜR; diğer kira ilişkilerinde en az 10 gün, ürün (hasılat) kirasında ise en az 60 gündür (TBK m.362). Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi İZLEYEN GÜNDEN itibaren işlemeye başlar.

   Süre: Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük sürede borcu ödemezse, sürenin bitim tarihini takip eden 6 AY içinde icra mahkemesinden tahliye istenebilir (İİK m.269/a).

   Dikkat: Borcun TAMAMI ödenmelidir; çok küçük bir bakiyenin eksik kalması dahi temerrüdü sürdürür. 30 günlük süre dolmadan tahliye istenemez. İlamsız icra yoluyla tahliye dava şartı arabuluculuktan muaftır (HUAK m.18/B-1-a); sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

2. 02 · TBK m.352/1

   Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye

   Kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; icra dairesine başvurarak (Örnek 14 tahliye emri) veya doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

   Süre: Taahhütte yazan boşaltma tarihinden başlayarak 1 AY. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa bu yol kapanır.

   Dikkat: Taahhüt yazılı olmalı, bizzat kiracı veya özel yetkili vekili tarafından imzalanmalı ve kiralananın TESLİMİNDEN sonraki bir tarihi taşımalıdır. Kiracı tahliye emrine imza veya tarih yönünden itiraz ederse süreç sulh hukuk mahkemesine taşınır.

3. 03 · TBK m.352/2

   İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

   Kiracı; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı (veya bir kira yılını aşan süre) içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

   Süre: Kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 AY. Bu süre içinde dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirirseniz süre bir kira yılı uzar (TBK m.353).

   Dikkat: İhtarlar farklı aylara ilişkin olmalı ve ayrı ayrı tebliğ edilmelidir; tek ihtarla birden çok ayın istenmesi tek ihtar sayılır. Bu yol dava şartı arabuluculuğa tabidir (HUAK m.18/B-1-a).

4. 04 · TBK m.351

   Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

   Kiralananı sonradan edinen kişi olarak, gereksiniminizi ileri sürerek iki yoldan birini seçebilirsiniz: (1) Edinme (tapu devir) tarihinden başlayarak 1 AY içinde durumu kiracıya YAZILI olarak bildirir ve bildirimden değil, edinme tarihinden 6 AY sonra dava açarsınız (m.351/1). (2) Hiç bildirim yapmamış olsanız dahi, mevcut sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 AY içinde doğrudan dava açarsınız (m.351/2).

   Süre: 1. yol: edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava. 2. yol: sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava. Dava açacağınızı süresinde yazılı bildirirseniz dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).

   Dikkat: Her iki yol da GEREKSİNİM şartına bağlıdır; salt yeni malik olmak tek başına tahliye sebebi değildir. Gereksinim zorunlu, gerçek ve samimi olmalıdır. Tahliyeden sonra taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 YIL geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).

5. 05 · TBK m.350/1

   Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davası

   Kiralananı kendiniz, eşiniz, altsoyunuz, üstsoyunuz veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğunuz varsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

   Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 AY. En geç bu süre içinde dava açacağınızı kiracıya yazılı bildirirseniz süre bir kira yılı uzar (TBK m.353).

   Dikkat: Gereksinimin "zorunlu, gerçek ve samimi" olduğunu ispat etmeniz gerekir. Tahliye sağlandıktan sonra taşınmazı, haklı sebep olmaksızın 3 YIL geçmedikçe eski kiracınızdan başkasına kiralayamazsınız; aksi hâlde son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödersiniz (TBK m.355).

6. 06 · TBK m.350/2

   Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

   Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

   Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 AY (TBK m.353 uzatması burada da uygulanır).

   Dikkat: Mahkemeye onaylı imar/tadilat projesi ve ruhsat sunulması, kullanımın imkânsız olduğunun ispatı beklenir. Boşaltılan taşınmaz eski hâliyle, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle ÖNCELİKLİ kiralama hakkı vardır (TBK m.355/2).

7. 07 · TBK m.352/3

   Kiracının Aynı Belediye Sınırlarında Konutu Bulunması

   Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve siz sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsanız, sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

   Süre: Sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 AY (TBK m.353 uyarınca yazılı bildirimle bir kira yılı uzatılabilir).

   Dikkat: Sözleşme kurulurken kiracının konutu bulunduğunu biliyorsanız bu yol kapalıdır. Konutun fiilen "oturmaya elverişli" olduğu ispatlanmalıdır.

8. 08 · TBK m.316

   Özenle Kullanma ve Saygı Borcuna Aykırılık

   Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya, aykırılığın giderilmesi için en az 30 GÜN süre veren ve aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğinizi bildiren yazılı bir ihtar göndermelisiniz. Aykırılık bu sürede giderilmezse fesih ve tahliye talep edebilirsiniz.

   Süre: İhtarda verilecek süre en az 30 gündür. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez olması hâlinde süre verilmeksizin yazılı bildirimle DERHAL fesih mümkündür.

   Dikkat: Aykırılığın ve (derhal fesihte) ağırlığının somut delillerle ispatı gerekir. Diğer (konut/çatılı işyeri dışı) kira ilişkilerinde önceden ihtar gerekmeksizin yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür.

9. 09 · TBK m.347 · m.348

   Sebep Göstermeksizin Fesih: 10 Yıllık Uzama Süresi

   Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ dolduktan sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 AY ÖNCE yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilirsiniz. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

   Süre: Fesih, 10 yıllık uzamayı İZLEYEN uzama yılının SONUNDA hüküm doğurur; bildirimin o uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ulaşmış olması şarttır. 3 aylık süre kaçırılırsa hak, bir sonraki uzama yılının sonu için kullanılabilir.

   Dikkat: Fesih bildiriminin geçerliliği YAZILI şekle bağlıdır (TBK m.348); ispat kolaylığı için noter ihtarnamesi tavsiye edilir. 10 yıllık uzama süresi, sözleşmenin ilk süresinin bitiminden SONRA işlemeye başlar.

En hızlı yolun şekil şartları

Örnek 13 takibinde adım adım usul

Temerrüt yolu araçtaki en hızlı yoldur; buna karşılık şekil şartları yüzünden en kolay boşa düşen yoldur. İcra mahkemesi tahliye istemini incelerken önce takip talebinin, sonra ödeme emrinin kanuna uygunluğunu denetler; bu aşamalardaki bir eksiklik, kiracı borcunu hiç ödememiş olsa dahi tahliye isteminin reddiyle sonuçlanır (Yargıtay HGK 21.12.2021, E.2017/1918 K.2021/1707; HGK 02.07.2025, E.2024/785 K.2025/426).

1. 01

   Takip talebinde tahliye iradesini açıkça göster

   İcra dairesine sunulan takip talebinde (Örnek 1) yalnızca alacağın tahsili değil, tahliye de açıkça istenmelidir. Alacağın cinsi, açıklama ve takip yolu seçimi alanlarında "tahliye" (ya da "haciz ve tahliye") ibaresinin yer alması uygulamada aranır.

   Atlanırsa: İcra mahkemesi önce takip talebinin kanuna uygunluğunu inceler; alacaklı takip talebinde tahliye istememişse tahliye talebinin reddine karar verir. Kiracı borcu hiç ödememiş olsa dahi bu sonuç değişmez.

2. 02

   Örnek 13 ödeme emrini tebliğe çıkmadan önce denetle

   Gönderilecek belge, tahliye ihtarını içeren Örnek 13 ödeme emri olmalı ve içindeki itiraz ile ödeme süreleri doğru yazılmış olmalıdır. Ödeme emri tebliğe çıkmadan önce UYAP üzerinden okunmalı, hata varsa memur muamelesi şikâyet yoluyla düzelttirilmelidir.

   Atlanırsa: Ödeme emrinde ihtar süresi yanlış ya da noksan gösterilmişse, süre hiç yazılmamışsa veya tebliğ edilen belge Örnek 13 değilse, icra mahkemesi tahliye talebini reddeder.

3. 03

   Süreleri tebliğ tarihine göre işlet

   Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir. Ödeme süresi ise konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gün, ürün (hasılat) kirasında en az 60 gündür (TBK m.315 ve m.362; İİK m.269/1 her ikisine yollama yapar). Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar.

   Atlanırsa: Kiracı süre dolmadan "ödemeyeceğim" dese bile ödeme süresi dolmadan tahliye istenemez; erken açılan istem süre yönünden reddedilir.

4. 04

   Borcun tamamının ödenmesini ara

   Temerrüdün ortadan kalkması için borcun ödeme süresi içinde tam olarak ödenmesi gerekir. Kısmi ödeme temerrüdü kaldırmaz; çok küçük bir bakiyenin eksik kalması dahi temerrüt olgusunu gerçekleştirir.

   Atlanırsa: Eksik ödeme hâlinde kiracı ödeme yapmış olsa bile tahliye şartları oluşmuş sayılır.

5. 05

   Yan giderleri takibe dâhil et

   TBK m.315 kira bedelinin yanında yan giderleri de kapsar. Yargıtay HGK, sözleşmeyle kiracıya yüklenen aidat, ortak gider, elektrik ve su gibi yan giderlerin ödenmemesinin hukuki sonucunun kira bedelinin ödenmemesiyle aynı olduğuna ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir (02.07.2025, E.2024/785 K.2025/426).

   Atlanırsa: Karar oy çokluğuyla verilmiştir ve karşı oy, İİK m.269/a'nın yalnızca "kira borcu"ndan söz ettiğini savunur. Kararda yan gider borcunun miktarı, kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmediği için kesinleşmişti; miktara itiraz edilen dosyalarda sonuç farklılaşabilir.

6. 06

   İtiraz yoksa 6 ay içinde icra mahkemesine başvur

   Kiracı süresinde itiraz etmez ve ödeme süresi içinde borcu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden 6 AY içinde icra mahkemesinden tahliye istenir (İİK m.269/a).

   Atlanırsa: Altı aylık süre kaçırılırsa bu takibe dayanarak icra mahkemesinden tahliye istenemez.

7. 07

   İtiraz varsa doğru mahkemeyi seç

   Kiracı itiraz ederse takip durur. Elinizde noterlikçe düzenlenmiş/onaylanmış sözleşme, imzası inkâr edilmeyen adi yazılı sözleşme ya da resmi makbuz gibi İİK m.269/b-c anlamında belge varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenir. Böyle bir belge yoksa (örneğin sözlü sözleşme) uyuşmazlık dar yetkili icra mahkemesinde çözülemez; genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.

   Atlanırsa: Sulh hukuk mahkemesinde açılacak davada dava şartı arabuluculuk uygulanır (HUAK m.18/B-1-a); arabuluculuk muafiyeti yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye özgüdür.

8. 08

   Tahliye kararını infaza koy

   İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhim veya tebliğ edildiği tarihten itibaren 10 gün geçmesi gerekir. Borçlu, karar hakkında İİK m.36 (icranın geri bırakılması) hükmünden yararlanabilir.

   Atlanırsa: On günlük süre dolmadan yapılan tahliye işlemi şikâyete konu olabilir.

İlgili araçlar

Süreci yürütmek için

• Tahliye Yolu BulucuAdi kira ve ürün kirası dâhil dokuz tahliye sebebini ayrıntılı karar ağacıyla inceler.
• Temerrüt İhtarnamesi OluşturucuTBK m.315 kapsamında 30 günlük süre veren ihtarname metnini hazırlar.
• Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik TestiElinizdeki taahhüdün TBK m.352/1 şartlarını taşıyıp taşımadığını denetler.
• İki Haklı İhtar Testiİhtarlarınızın TBK m.352/2 anlamında “haklı” sayılıp sayılmadığını değerlendirir.
• Yeni Malik Tahliye TakvimiTBK m.351 uyarınca bildirim ve dava tarihlerinizi gün gün hesaplar.
• Erken Tahliye AsistanıKiracı sözleşme bitmeden çıktığında doğan kira ve tazminat sorumluluğunu inceler.

Sıkça sorulanlar

Karar öncesi