TBK Madde 344 · TÜFE 12 Aylık Ortalama Hesaplayıcı
TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına göre yasal kira artış üst sınırını anında hesaplayın. 2022–2026 arası tüm dönemler ve %25 geçici sınır otomatik uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır aşılamaz.
Formül:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama ÷ 100)
Örnek: Mevcut kira 10.000 TL, TÜFE 12 aylık ortalama %38 → Yeni kira 13.800 TL.
Hesaplayıcımız 2022-2026 arası tüm aylara ait TÜFE 12 aylık ortalama verilerini otomatik uygular; yenileme ayını seçmeniz yeterlidir.
12 aylık TÜFE ortalamasına göre TBK Madde 344 kapsamında yasal kira artış oranını hesaplayın.
Veriler Supabase üzerinden güncel TÜFE serisinden sunulur.
TÜFE verileri yükleniyor…
Haziran 2022 – Haziran 2024 döneminde 7409 sayılı Kanun geçici madde 1 uyarınca, konut kira sözleşmelerinde 12 aylık TÜFE ortalaması %25'i aşsa bile yasal artış üst sınırı %25 olarak uygulanmıştır. Bu tarihler dışında kalan dönemlerde herhangi bir üst sınır bulunmamaktadır.
TBK m.344 uyarınca hesaplanan oran yasal üst sınırdır. Taraflar daha düşük artış konusunda anlaşabilir.
TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve sözleşmenin yenilenme ayına göre değişir. Hesaplayıcımız 2022-2026 arası tüm aylara ait güncel TÜFE 12 aylık ortalama verilerini otomatik uygular.
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: Mevcut kira 10.000 TL, yenileme ayı için TÜFE 12 aylık ortalaması %38 ise yeni kira 13.800 TL olur. Sözleşmede daha düşük oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır; daha yüksek oran kararlaştırılmışsa fazlası geçersizdir.
Hayır. 7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 üst sınırı yalnızca 11 Haziran 2022 — 1 Temmuz 2024 arasındaki konut kiralarına uygulanmıştır. 1 Temmuz 2024 sonrasında konut kiralarında da sınırlama kalkmış, TÜFE 12 aylık ortalaması yeniden geçerli üst sınır olmuştur.
TBK m. 344/2 emredici hükümdür. Sözleşmede TÜFE 12 aylık ortalamadan yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi yasal sınır esas alınır ve fazlası geçersiz sayılır. Kiracı bu fazla artışı ödemek zorunda değildir; ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini isteyebilir.
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yeniden tespitini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Bu davada hâkim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın rayiç bedele göre kararını verir.
TBK m. 344 hem konut hem çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanır; TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı her ikisinde de geçerlidir. Ancak 2022-2024 arasındaki %25 geçici sınırı yalnızca konut kiraları içindi — işyeri kiraları o dönemde de TÜFE 12 aylık ortalamasına tabi kaldı.
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
TBK m. 344/2 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (01.07.2012 yürürlük).
7409 sayılı Kanun ile birlikte 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren konut kira sözleşmelerinde geçici bir %25 artış üst sınırı uygulamaya girdi. Bu dönemde 12 aylık TÜFE ortalaması %25'in üzerinde çıksa bile ev sahipleri en fazla %25 oranında kira artışı yapabildi.
Söz konusu geçici sınır 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten itibaren konut kira artışları yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Hesaplayıcımız bu geçiş tarihini otomatik olarak dikkate alır.
TÜİK'in her ay açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verisinin son 12 ayının aritmetik ortalama yüzde değişimidir. Örneğin Mayıs 2026 için yenilenecek bir kirada, Mayıs 2026 itibarıyla açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır — Mayıs 2026 enflasyon oranı (aylık değişim) değil!
Sözleşmede belirtilen yıllık yenileme tarihinde uygulanır. Sözleşme başlangıcı Mart ayıysa her yıl Mart ayında, Aralık ayıysa Aralık ayında. Kira yılının başladığı ay için TÜİK tarafından açıklanan en güncel TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı baz alınır.
İhtiyaç duyduğunuzda yasal sınır oranında ödeme yapar, fazlasını ödemezsiniz. Ev sahibinin tahliye davası açması halinde TBK m. 344'e dayanarak savunma yapılır. Yazılı bir kira artış sözleşmesi (zeyilname) imzalamamış olmanız da haklarınızı korur. Önleyici olarak: artış oranını noter aracılığıyla ihtarname ile karşı tarafa bildirebilirsiniz.
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde her iki taraf da emsal rayiç kira bedeline göre yeniden tespit talep edebilir. Dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılırsa karar o dönemde geçerli olur. Bu süreyi kaçırırsanız bir sonraki kira dönemini beklemeniz gerekir.
Çatılı işyeri kiralarına da TBK m. 344 uygulanır; TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı geçerlidir. 'TEFE' eski Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) için kullanılan ifadedir ve günümüzde kira artışlarında kullanılmaz. Sözleşmenizde 'TEFE' veya 'ÜFE' yazsa bile yasal artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez.
Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 · TÜİK / TCMB verileri. Bu araç bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.