TBK m. 344 · TÜFE 12 aylık ortalama
TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına göre yasal kira artış üst sınırını hesaplayın. 2022–2026 arası tüm dönemler ve %25 geçici sınır otomatik uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır aşılamaz.
Formül:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama ÷ 100)
Örnek (Ağustos 2026): Mevcut kira 10.000 TL, TÜFE 12 aylık ortalama %31,90 → Yeni kira 13.190 TL.
Hesaplayıcımız 2022-2026 arası tüm aylara ait TÜFE 12 aylık ortalama verilerini otomatik uygular; yenileme ayını seçmeniz yeterlidir.
12 aylık TÜFE ortalamasına göre TBK m. 344 kapsamında yasal kira artış üst sınırını hesaplayın.
Ağustos 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %31,90'tür. Bu oran hem konut hem çatılı işyeri kiraları için yasal artış üst sınırını oluşturmaktadır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi fazlası geçersizdir.
TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve sözleşmenin yenilenme ayına göre değişir. 2026 yılında yenileme ayına göre uygulanan yasal artış üst sınırları: Ocak %34,88 · Şubat %33,98 · Mart %33,39 · Nisan %32,82 · Mayıs %32,43 · Haziran %32,24 · Temmuz %32,03 · Ağustos %31,90. Hesaplayıcımız tüm dönemlere ait TÜFE verilerini otomatik uygular.
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: Mevcut kira 10.000 TL, yenileme ayı için TÜFE 12 aylık ortalaması %38 ise yeni kira 13.800 TL olur. Sözleşmede daha düşük oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır; daha yüksek oran kararlaştırılmışsa fazlası geçersizdir.
Hayır. 7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 üst sınırı yalnızca 11 Haziran 2022 — 1 Temmuz 2024 arasındaki konut kiralarına uygulanmıştır. 1 Temmuz 2024 sonrasında konut kiralarında da sınırlama kalkmış, TÜFE 12 aylık ortalaması yeniden geçerli üst sınır olmuştur.
TBK m. 344/1 emredici hükümdür. Sözleşmede TÜFE 12 aylık ortalamadan yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi yasal sınır esas alınır ve fazlası geçersiz sayılır. Kiracı bu fazla artışı ödemek zorunda değildir; ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini isteyebilir.
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yeniden tespitini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Bu davada hâkim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın rayiç bedele göre kararını verir.
TBK m. 344 hem konut hem çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanır; TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı her ikisinde de geçerlidir. Ancak 2022-2024 arasındaki %25 geçici sınırı yalnızca konut kiraları içindi — işyeri kiraları o dönemde de TÜFE 12 aylık ortalamasına tabi kaldı.
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
TBK m. 344/1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (01.07.2012 yürürlük).
7409 sayılı Kanun ile birlikte 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren konut kira sözleşmelerinde geçici bir %25 artış üst sınırı uygulamaya girdi. Bu dönemde 12 aylık TÜFE ortalaması %25'in üzerinde çıksa bile ev sahipleri en fazla %25 oranında kira artışı yapabildi.
Söz konusu geçici sınır 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten itibaren konut kira artışları yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Hesaplayıcımız bu geçiş tarihini otomatik olarak dikkate alır.
Kira tespit davasının özellikleri, artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde uyarlama, beş yıllık dönem ve hakkaniyet (takdiri) indirimi konularında Yargıtay, HGK ve İçtihadı Birleştirme kararlarından seçmeler.
Davacı kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin vakıayı dava dilekçesi ile ileri sürerek, bu vakıayı destekleyen delili yargılama sırasında dosyaya sunmuş olmakla, mahkemenin görevinin, sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olması nedeniyle, 6100 sayılı…
Kira artış dönemi sözleşme başlangıç tarihinden farklı bir dönem olarak belirlenmişse kira tespit davası talep hakkı artış dönemine göre belirlenir. (Ciro kirasında oranın arttırılması istemi kira tespit istemi anlamına gelir.)
Davacı süresinde açtığı davada 01/10/2023 tarihinde başlayan yeni dönemde kira bedelinin aylık 24.000,00 TL olarak tespitini talep etmiş olup, tespiti istenen döneme kadar beş yıllık uzama süresi geçtiğinden, kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi…
Nevar ki davacı vekilinin diğer talebi ciro kirasının arttırılması istemine ilişkin olup mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Söz konusu talep TBK'nun 344 ve 345. Maddeleri Çerçevesinde kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine…
Kaynak: Konut ve Çatılı İşyeri Kirasına İlişkin Emsal Kararlar derlemesi (Dimdik 2026 ve sonraki güncel içtihatlar). Alıntılar özet niteliğinde olup bağlayıcı değildir.
Ağustos 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %31,90'tür. Hesaplayıcımız bu veriyi otomatik uygular; 'Ağustos 2026' dönemini seçmeniz yeterlidir.
TÜİK'in her ay açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verisinin son 12 ayının aritmetik ortalamasındaki yüzde değişimdir — o ayın tek başına enflasyonu (aylık değişim) DEĞİLDİR. Kira artışında yasal üst sınır bu 12 aylık ortalama değişimdir ve sözleşmenizin yenilenme ayına göre belirlenir; hesaplayıcıdan yenileme ayınızı seçerek net oranı görürsünüz.
Sözleşmede belirtilen yıllık yenileme tarihinde uygulanır. Sözleşme başlangıcı Mart ayıysa her yıl Mart ayında, Aralık ayıysa Aralık ayında. Kira yılının başladığı ay için TÜİK tarafından açıklanan en güncel TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı baz alınır.
İhtiyaç duyduğunuzda yasal sınır oranında ödeme yapar, fazlasını ödemezsiniz. Ev sahibinin tahliye davası açması halinde TBK m. 344'e dayanarak savunma yapılır. Yazılı bir kira artış sözleşmesi (zeyilname) imzalamamış olmanız da haklarınızı korur. Önleyici olarak: artış oranını noter aracılığıyla ihtarname ile karşı tarafa bildirebilirsiniz.
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde her iki taraf da emsal rayiç kira bedeline göre yeniden tespit talep edebilir. Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1); ancak kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi göndermiş olmalıdır. Bu koşullar sağlanmazsa mahkemece belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Çatılı işyeri kiralarına da TBK m. 344 uygulanır; TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı geçerlidir. 'TEFE' eski Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) için kullanılan ifadedir ve günümüzde kira artışlarında kullanılmaz. Sözleşmenizde 'TEFE' veya 'ÜFE' yazsa bile yasal artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 (yeni sekmede açılır)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemi artışının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenler.
7409 sayılı Kanun geçici m. 1
Konut kiralarında 11.06.2022 – 01.07.2024 arası yenilenen sözleşmeler için artışı %25 ile sınırlayan geçici düzenleme.
TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)
Hesapta kullanılan on iki aylık ortalama değişim oranının kaynağı. Oranlar TÜİK bültenleriyle güncellenir.
TBK m. 344 · TÜFE 12 aylık ortalama
TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranına göre yasal kira artış üst sınırını hesaplayın. 2022–2026 arası tüm dönemler ve %25 geçici sınır otomatik uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu sınır aşılamaz.
Formül:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama ÷ 100)
Örnek (Ağustos 2026): Mevcut kira 10.000 TL, TÜFE 12 aylık ortalama %31,90 → Yeni kira 13.190 TL.
Hesaplayıcımız 2022-2026 arası tüm aylara ait TÜFE 12 aylık ortalama verilerini otomatik uygular; yenileme ayını seçmeniz yeterlidir.
12 aylık TÜFE ortalamasına göre TBK m. 344 kapsamında yasal kira artış üst sınırını hesaplayın.
Ağustos 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %31,90'tür. Bu oran hem konut hem çatılı işyeri kiraları için yasal artış üst sınırını oluşturmaktadır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmış olsa dahi fazlası geçersizdir.
TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak yasal artış üst sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran her ay TÜİK tarafından açıklanır ve sözleşmenin yenilenme ayına göre değişir. 2026 yılında yenileme ayına göre uygulanan yasal artış üst sınırları: Ocak %34,88 · Şubat %33,98 · Mart %33,39 · Nisan %32,82 · Mayıs %32,43 · Haziran %32,24 · Temmuz %32,03 · Ağustos %31,90. Hesaplayıcımız tüm dönemlere ait TÜFE verilerini otomatik uygular.
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100). Örnek: Mevcut kira 10.000 TL, yenileme ayı için TÜFE 12 aylık ortalaması %38 ise yeni kira 13.800 TL olur. Sözleşmede daha düşük oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır; daha yüksek oran kararlaştırılmışsa fazlası geçersizdir.
Hayır. 7409 sayılı Kanun ile getirilen %25 üst sınırı yalnızca 11 Haziran 2022 — 1 Temmuz 2024 arasındaki konut kiralarına uygulanmıştır. 1 Temmuz 2024 sonrasında konut kiralarında da sınırlama kalkmış, TÜFE 12 aylık ortalaması yeniden geçerli üst sınır olmuştur.
TBK m. 344/1 emredici hükümdür. Sözleşmede TÜFE 12 aylık ortalamadan yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi yasal sınır esas alınır ve fazlası geçersiz sayılır. Kiracı bu fazla artışı ödemek zorunda değildir; ödemişse sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini isteyebilir.
"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
TBK m. 344/1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (01.07.2012 yürürlük).
7409 sayılı Kanun ile birlikte 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren konut kira sözleşmelerinde geçici bir %25 artış üst sınırı uygulamaya girdi. Bu dönemde 12 aylık TÜFE ortalaması %25'in üzerinde çıksa bile ev sahipleri en fazla %25 oranında kira artışı yapabildi.
Söz konusu geçici sınır 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten itibaren konut kira artışları yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Hesaplayıcımız bu geçiş tarihini otomatik olarak dikkate alır.
Kira tespit davasının özellikleri, artış hükmü bulunmayan sözleşmelerde uyarlama, beş yıllık dönem ve hakkaniyet (takdiri) indirimi konularında Yargıtay, HGK ve İçtihadı Birleştirme kararlarından seçmeler.
Davacı kira ilişkisinin başlangıcına ilişkin vakıayı dava dilekçesi ile ileri sürerek, bu vakıayı destekleyen delili yargılama sırasında dosyaya sunmuş olmakla, mahkemenin görevinin, sunulan delilleri tartışmak ve değerlendirmek olması nedeniyle, 6100 sayılı…
Kira artış dönemi sözleşme başlangıç tarihinden farklı bir dönem olarak belirlenmişse kira tespit davası talep hakkı artış dönemine göre belirlenir. (Ciro kirasında oranın arttırılması istemi kira tespit istemi anlamına gelir.)
Ağustos 2026'da yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %31,90'tür. Hesaplayıcımız bu veriyi otomatik uygular; 'Ağustos 2026' dönemini seçmeniz yeterlidir.
TÜİK'in her ay açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verisinin son 12 ayının aritmetik ortalamasındaki yüzde değişimdir — o ayın tek başına enflasyonu (aylık değişim) DEĞİLDİR. Kira artışında yasal üst sınır bu 12 aylık ortalama değişimdir ve sözleşmenizin yenilenme ayına göre belirlenir; hesaplayıcıdan yenileme ayınızı seçerek net oranı görürsünüz.
Sözleşmede belirtilen yıllık yenileme tarihinde uygulanır. Sözleşme başlangıcı Mart ayıysa her yıl Mart ayında, Aralık ayıysa Aralık ayında. Kira yılının başladığı ay için TÜİK tarafından açıklanan en güncel TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı baz alınır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344 (yeni sekmede açılır)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme dönemi artışının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini düzenler.
7409 sayılı Kanun geçici m. 1
Konut kiralarında 11.06.2022 – 01.07.2024 arası yenilenen sözleşmeler için artışı %25 ile sınırlayan geçici düzenleme.
TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)
Hesapta kullanılan on iki aylık ortalama değişim oranının kaynağı. Oranlar TÜİK bültenleriyle güncellenir.
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, kiracı veya kiraya veren, kira bedelinin emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yeniden tespitini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Bu davada hâkim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın rayiç bedele göre kararını verir.
TBK m. 344 hem konut hem çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanır; TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı her ikisinde de geçerlidir. Ancak 2022-2024 arasındaki %25 geçici sınırı yalnızca konut kiraları içindi — işyeri kiraları o dönemde de TÜFE 12 aylık ortalamasına tabi kaldı.
Davacı süresinde açtığı davada 01/10/2023 tarihinde başlayan yeni dönemde kira bedelinin aylık 24.000,00 TL olarak tespitini talep etmiş olup, tespiti istenen döneme kadar beş yıllık uzama süresi geçtiğinden, kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi…
Nevar ki davacı vekilinin diğer talebi ciro kirasının arttırılması istemine ilişkin olup mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Söz konusu talep TBK'nun 344 ve 345. Maddeleri Çerçevesinde kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine…
Kaynak: Konut ve Çatılı İşyeri Kirasına İlişkin Emsal Kararlar derlemesi (Dimdik 2026 ve sonraki güncel içtihatlar). Alıntılar özet niteliğinde olup bağlayıcı değildir.
İhtiyaç duyduğunuzda yasal sınır oranında ödeme yapar, fazlasını ödemezsiniz. Ev sahibinin tahliye davası açması halinde TBK m. 344'e dayanarak savunma yapılır. Yazılı bir kira artış sözleşmesi (zeyilname) imzalamamış olmanız da haklarınızı korur. Önleyici olarak: artış oranını noter aracılığıyla ihtarname ile karşı tarafa bildirebilirsiniz.
TBK m. 344/3 uyarınca 5 yıldan uzun süren kira ilişkilerinde her iki taraf da emsal rayiç kira bedeline göre yeniden tespit talep edebilir. Dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1); ancak kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi göndermiş olmalıdır. Bu koşullar sağlanmazsa mahkemece belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Çatılı işyeri kiralarına da TBK m. 344 uygulanır; TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı geçerlidir. 'TEFE' eski Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) için kullanılan ifadedir ve günümüzde kira artışlarında kullanılmaz. Sözleşmenizde 'TEFE' veya 'ÜFE' yazsa bile yasal artış TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez.