Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Emsal Kararları

Taraflar arasında uyuşmazlık çıktığından söz edilebilmesi için; taraflardan birinin diğer tarafa karşı bir hak iddiasında bulunması, bunu ileri sürmesi; ancak karşı tarafın bu iddia ve talebi kabul etmemesi sonucunda kendi aralarında anlaşamamış olmaları gerekir. Taraflar arasında henüz bir uyuşmazlık bulunmadığı veya uyuşmazlık çıkarılamayacak olan bir dönemde sanki tarafların arasında uyuşmazlık varmış gibi dava şartı arabuluculuğa başvuru yapılarak anlaşmamaya ilişkin son tutanak düzenletilmesi bu arabuluculuk başvurusunu üçüncü kişiler nezdinde müracaat edilmesi gereken formalite niteliğinde olan bir davranış haline getirir. Günümüzde dava şartı arabuluculuk masraflarının Adalet Bakanlığı Bütçesinden karşılanıyor olması karşısında henüz uyuşmazlığın çıkmadığı bir dönemde formaliteden yapılacak bir dava şartı arabuluculuğa başvuru devlet bütçesine yüklenen haksız bir harcama kalemini oluşturacaktır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kiracı korunarak TBK'nun 354. maddesinde dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği belirtilmiştir. Kiraya verenin kiracısından ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle kiralananı ne zaman tahliyesini isteyebileceği ilgili hükümde belirtildiği halde bu sürelere riayet edilmeksizin çok öncesinde sırf ileride kira süresinin bitiminden sonra kiracının kiralananı tahliye etmeme ihtimaline binaen, bu talebin kabul edilmeyeceği peşin fikriyle tahliye konusunda uyuşmazlık varmış gibi hareket edilip zamanından önce başlatılan zorunlu arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlenen anlaşmamaya ilişkin son tutanak ve anlaşmama belgesi ilgili kanun kapsamında olan geçerli bir dava şartı arabuluculuk faaliyeti sonunda düzenlendiği kabul edilemez. Öte yandan, 6098 sayılı Kanun 350/son maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde ihtiyaç (gereksinim) sebebiyle tahliye davalarının, sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceği emredici şekilde düzenlenmiş olup, bu husus kamu düzenine ilişkindir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi sona ermeden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten önce kiraya veren kiracıdan dava yolu ile ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı halde bu süreler öncesinde açılacak bir dava, süresinde açılmış bir dava olarak kabul edilmeyeceğine göre, dava şartı olarak arabuluculuğa başvuruda bulunabilmek için de öncelikle uyuşmazlığın doğması, yani kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi ve kiraya verenin tahliye davası yolu ile tahliye isteminde bulunma hakkının doğması gerekir. Aksi takdirde henüz tahliye davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenin kira süresinin sona ermesinden çok öncesinde dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunduğu durumda bu başvuru tarihi itibariyle şartlarına göre tahliye etmeyi kabul etmeyen kiracının anlaşmamaya ilişkin son tutanağın düzenlenmesi sonrasında sürenin sona ermesine kadar aradan geçen…

Davacının, kiralanın tahliyesi istemiyle açmış olduğu davanın 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanunla eklenen 18/B maddesine göre zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olduğu, davanın kanunun yürürlük tarihi olan 01.09.2023'den sonra açılması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerektiği, anlaşılmıştır. 6098 sayılı Kanunun 350. maddesi uyarınca açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabileceği, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun da tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiği ancak davacının, dava açma hakkı doğmadan 30/12/2024 tarihinde zorunlu arabuluculuğa başvurduğu, arabuluculuk son tutanağının 16/01/2025 tarihinde düzenlendiği, işbu davanın ise 23/01/2025 tarihinde açıldığı, Mahkeme kararında bir isabetsizlik bulunmadığı, istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, anlaşılmıştır.

Dava açma süresinin emredici hukuk kurallarına göre düzenlendiği ve kamu düzeninden olduğu durumda dava açma süresi başlamadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması halinde usulüne uygun bir şekilde arabuluculuk sürecinin işletildiği ve zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine geldiği söylenemez. Somut olayda dava 08/01/2024 tarihinde açılmış olup, dava tarihi yeni dönem başlangıcından itibaren bir ay içinde ise de dava açma süresi başlamadan arabuluculuk bürosuna başvurulduğundan, henüz dava açma süresi başlamadan yapılan başvurunun dava şartını karşılamadığı kabul edilmelidir. Buna göre mahkemece usulüne uygun zorunlu arabuluculuk dava şartı yerine gelmediğinden davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken…

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Arabuluculuk Kanunu'na göre dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, aynı yasada taraflara arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup kanunda dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı gibi Kanun'un madde gerekçeleri ile genel gerekçesinde de bu yönde bir açıklama bulunmamaktadır.

Görüldüğü gibi yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesi doğru değildir. Sözleşme bitiminin 01/01/2024 tarihi olduğundan TBK 350/son maddesine göre 19/01/2024 tarihinde sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılan dava süresindedir. Dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulduğu gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmesi hatalı olduğu…

… Aynı yasada davacı tarafa arabuluculuğa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiş olup, yasada düzenlenmemesine rağmen mahkeme tarafından sınırlama getirilmesinin yerinde olmadığı, dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı, Mahkemece işin esasına girilmesi gerekirken…

Somut olayda; davacının, kiralanın tahliyesi istemiyle açmış olduğu davanın zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olduğu, davanın kanunun yürürlük tarihi olan 01.09.2023'den sonra açılması nedeniyle anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerektiği, davacının dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağı dava açarken eklediği, 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı haline getirildiği, kanunda, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içerisinde arabuluculuğa başvurulacağına ilişkin herhangi bir ibarenin bulunmadığı, mahkemece işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde davanın usulden reddine karar verilmesinin hatalı olduğu.. (Ayrıca bkz. İstanbul 36 HD 2024/2529 K.; İstanbul 49 HD 2024/1618 K.)

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Arabulucuk görüşmelerine, işverenin arabulucu tarafından usulünce toplantıya davet edilmediği kabul edilse dahi, taraflara ulaşmak ve tarafları toplantıya davet etmek arabulucunun sorumluluğunda olduğundan, işçiye yükletilebilecek bir kusurun varlığından söz edilemez. Zira, işçi dava açmadan önce, kanun hükmüne uygun olarak arabulucuya başvurmuş ve sürecin sonlanmasını beklemek suretiyle yükümlülüğünü yerine getirmiştir. O halde, arabulucunun taraflara ulaşma ve toplantıya davet etme sorumluluğunu usulünce yerine getirmeden arabuluculuk sürecini sonlandırması ihtimalinde "arabulucuya başvurulmuş olma" dava şartının gerçekleşmediği söylenemez. Aksi yöndeki bir kabulün, hak arama özgürlüğünü aşırı derecede zorlaştıracağı açıktır. Keza, dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin kanuni düzenlemenin iptali istemiyle açılan davaya ilişkin Anayasa Mahkemesi'nin 11.07.2018 tarihli ve 2017/178 esas, 2018/82 karar sayılı kararında, düzenlemenin hak arama hürriyeti ve bu kapsamda mahkemeye erişim hakkına getirilen bir sınırlama niteliğinde olduğu kabul edilmiş ancak "Arabuluculuğa başvuru zorunluluğunun, kişilerin hak aramalarını imkânsız hâle getiren veya aşırı derecede zorlaştıran etkisiz ve sonuçsuz bir sürece neden olmadıkça hak arama hürriyetinin özüne dokunduğu söylenemez" şeklinde gerekçeyle bir çeşit sınırlama getirmiştir.

Somut olayda; davacı vekili tarafından 13.05.2024 tarihinde arabuluculuk başvurusunda bulunulduğu, 27.07.2024 tarihli tutanak ile tarafların anlaşamadığına dair arabuluculuk son tutanağının tanzim edildiği, tutanağın incelenmesinde; "Başvurucu tarafından taşınmazdaki hissedarlara ilişkin bilgi sahibi olunmaması nedeniyle Arabuluculuk Bürosu vasıtasıyla önce taşınmaz kaydı dosyaya eklenerek tarafların T.C. kimlik bilgilerine ulaşılmaya çalışılmıştır. Tapu kaydında bir kısım tarafların T.C. bilgileri yer aldığı için taraflar kimlik numaraları ile dosyaya eklenmiş ardından tarafların adres ve iletişim bilgilerine yine büro vasıtasıyla ulaşılabilmiştir. Ancak bütün araştırmalara rağmen taraflardan ................ T.C. kimlik numaralarına, adres veya iletişim bilgilerine ulaşılamamıştır. Yine taraflardan Mehmet Emin Yurdagül'ün taraf olarak eklenmesi esnasında vefat ettiği bilgisine ulaşılmıştır. Uyuşmazlığın niteliği gereği, kendilerine ulaşılamayan tarafların yokluğunda anlaşmanın sağlanamayacağının anlaşılması üzerine arabuluculuk süreci görüşme yapılmaksızın anlaşmama olarak sona erdirilmiştir." şeklinde olduğu, arabuluculuk dosyasının incelenmesinde dava konusu taşınmaz maliklerinden hiçbirine ulaşılmadan arabuluculuk sürecinin sonlandırıldığı anlaşılmaktadır. Bilindiği gibi (dava şartı) arabuluculuk, temel hak niteliğindeki mahkemeye erişim hakkını sınırlayan bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Temel haklara yönelik sınırlamaların ise dar yorumlanması gerekir. Ancak şüphesiz ki; dar yorumlamadan…

Davacı tarafın üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmek üzere arabuluculuk başvurusunda bulunduğu ancak arabulucunun dava şartı arabuluculuk kapsamında süreci işletmeye başlamadığı, bu nedenle dava şartının yerine getirildiğinin de kabul edilemeyeceği, arabulucunun iş ve işlemlerinden kaynaklı zarar meydana gelmesi halinde genel hükümler dairesinde arabulucunun hukuki sorumluluğuna gidilebileceği, mahkemece dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi yerinde olduğundan istinaf başvurusunun reddi gerekmiştir.

Somut olayda, dava, kira parasının tespiti, kira sözleşmesindeki artış oranının yeniden belirlenmesi ve oluşacak kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu uyuşmazlıklar dava tarihi itibariyle zorunlu arabuluculuğa tabidir. Dava dilekçesinde davadan önce arabuluculuğa başvurulduğuna dair bir açıklama yapılmamış, arabuluculuk anlaşmama son tutanağı dava dilekçesi ile birlikte dosyaya sunulmamıştır. Ancak bu durum davadan önce arabuluculuğa başvurulmadığının kabulü için yeterli değildir. Bu itibarla, mahkemece, 6325 sayılı Yasa'nın 18/A maddesinin 2. bendi gereğince davacıya son tutanağı dosyaya sunması için bir haftalık kesin süre verilip, sonucuna göre hareket edilmesi gerekirken, davadan önce arabuluculuğa başvurulmadığı peşinen kabul edilerek, davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Somut uyuşmazlıklarda İlk Derece Mahkemelerince, davacı vekillerinin dava dilekçesi ekinde arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini sunmadıklarından mahkemece taraf vekillerine verilen bir haftalık kesin süre içinde de bu son tutanağın sunulmaması nedeniyle davaların usulden reddine karar verilmiş… Somut davanın işe iade istemine ilişkin olduğu, dosyaya arabuluculuk son tutanağının fotokopisinin sunulduğu, tutanak aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir suretinin sunulmadığı görülmüştür. Uyuşmazlık sonucunu doğuran asıl nedenin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesince davanın UYAP üzerinde açılması ve bu belgeye hakimin UYAP üzerinden ulaşabilmesi nedeniyle fotokopisinin/suretinin yeterli kabul edilmesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. 7036 sayılı Kanunda öngörülen belgenin dosyaya ibraz yükümlülüğü taraf ve vekillerine aittir. Bu meyanda, iş yargılamasında resen araştırma ilkesi de geçerli olmadığından, araştırma mükellefiyetinin hakime yüklenmesi de yerinde olmayacaktır. Aksi halin kabulünde UYAP sistemi üzerinden ulaşılabilecek her türlü bilgi ve belgenin hakimlerce toplanması sonucu ortaya çıkar ki bu durumunda mevcut yargılama sistemi ile bağdaşmayacağı açıktır. Hal böyle olunca kamu düzeni kapsamındaki 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu'nun 3/2. maddesi uyarınca arabuluculuk son tutanak aslı ya da arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini sunması için davacı tarafa, yasal 1 haftalık kesin süre verilerek bu süre içerisinde gereğinin yerine getirilmemesi halinde davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verileceği ihtar edilmesi ve oluşacak sonuca göre değerlendirme yapılması gerekirken…

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Dava, arabulucuya başvurmadan açılmışsa, mahkemece davacıya eksikliği gidermesi için herhangi bir süre verilmeksizin ya da herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilir. ANCAK, Görevsizlik kararından sonra dosya görevli mahkemenin esasına kaydedilmesinden önce arabuluculuk başvurusunda bulunularak başvurunun sonuçlandırıldığı gözetildiğinde davanın usulden reddine karar verilerek arabuluculuk ve dava sürecinin yeniden başlatılmasının usul ekonomisi ilkesine de aykırı olacağı ortadadır. (Yargıtay 9. HD, 2025/2088 K.) 06.02.2024 tarihli ve 2024/21 Esas, 2024/1592 Karar sayılı bozma kararına İlk Derece Mahkemesince direnilmiş ise de; görevsiz mahkemede davanın açıldığı tarihten sonra ancak dosyanın görevli mahkemenin esasına kaydedilmesinden önce arabuluculuğa başvurulmuş ve sürecin sonuçlandırılmış olması hâlinde, 7036 sayılı İş Mahkemeleri Kanunu'nun (7036 sayılı Kanun) 3. maddesinde düzenlenen dava şartının yerine getirildiğinin kabul edilmesinin 7036 sayılı Kanun'un 3. maddesi ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun uygulanmasındaki amaç ve usul ekonomisine uygun düşeceği değerlendirilmiştir.

Somut olayda davacı vekili tarafından 20.05.2020 tarihinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılmış, mahkeme 07.10.2020 tarihinde görevsizlik kararı vererek başvuru halinde dosyanın görevli Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmesine karar vermiş, bu karar 31.03.2021 tarihinde kesinleşmiş, 02.04.2021 tarihinde Asliye Ticaret Mahkemesinde dava açılmıştır. Ancak görevsizlik kararı ile görevli mahkemeye başvuru arasında 11.12.2020-03.02.2021 tarihleri arasında arabuluculuk görüşmeleri olmuş, 03.02.2021 tarihinde tarafların uzlaşmadığına dair tutanak düzenlenmiştir. Eldeki dosyada istisnai olarak görevsiz mahkeme aşamasında bu eksikliğin giderildiği ve görevli mahkeme olan ticaret mahkemesinde davanın esasına girilmeden arabuluculuk işleminin tamamlandığı anlaşıldığından mahkemece esasa girilerek karar verilmesi gerekirken tekrar davacıdan arabuluculuk Yasası gereklerini "anlaşmazlık tutanağının getirilmesi" istemek Yasanın uygulanmasındaki amacına da uygun düşmeyeceğinden, somut olayda HMK'nin 115/3. maddesi uyarınca dava şartı yokluğundan red kararı verilmesi doğru görülmemiştir.

…. davacı tarafından verilen görevsizlik kararı kesinleşmeden arabulucuya başvurulduğu ve son tutanağın bir örneğinin görevli asliye ticaret mahkemesinde davanın açıldığı tarih olan 28.2.2022 tarihinden önce dosyaya sunulduğu anlaşılmakla, mahkemece dosyaya sunulu bu tutanağın ilk dava açılmasından önce sunulması gerekçesi ile davanın dava şartı yokluğundan reddine dair verilen karar usul ve yasaya aykırı olup, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz…

… dava 04/11/2019 tarihinde Ankara 6. Asliye Hukuk mahkemesinde açılmış, bu mahkemece 06/11/2019 tarihinde ATM'ye görevsizlik kararı verilmiş, görevsizlik kararı 25/02/2020 tarihinde kesinleşmiş, davacı aynı tarihte görevli mahkemeye gönderme talebinde bulunmuş, arabuluculuk başvurusunu ise 26/11/2019 tarihinde yapmış, arabuluculuk son tutanağı 13/12/2019 tarihinde düzenlenmiştir. Asliye hukuk mahkemesine dava açılmadan önce, arabuluculuk dava şartının tamamlanmadığı, bu hususun sonradan tamamlanamaz bir dava şartı olduğu, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2024/3201 E- 2024/4336 K, 2022/4534 E-2023/3417 K, 2023/526E-2023/583 K sayılı ilamları ile sabit bulunduğu, bu itibarla davanın arabuluculuk dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olmuştur. Dairemizce bu durum gözetilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ve yeniden hüküm kurulması gerekmiştir.

Davanın ticari dava niteliği, Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılmasıyla ortadan kalkmaz. Türk Ticaret Kanununa göre mutlak ticari dava da; TTK'nın 5/A-1 maddesinde ticari dava niteliğindeki alacak ve tazminat talepleri hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasının dava şartı olduğu kabul edilmiş ayrıca 7155 sayılı Kanun'un 23'ncü maddesi ile eklenen 6325 sy m.18/A-2 maddesinde de, arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verileceği düzenlenmiştir. Dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmadığı hallerde dava şartı eksikliğinin giderilmesi için mahkemece süre verilmesi yasal olarak mümkün bulunmadığından bir başka deyişle arabuluculuk dava şartının tamamlanabilir dava şartı niteliğinde olmadığından arabulucuya başvurulmadan dava açılamayacağından, dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun bulunmuştur. (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2024/3170 Esas 2025/1085 Karar, 2022/2611 Esas 2023/4942 Karar, 2022/6436 esas 2024/2761 Karar) (Yargıtay 11. HD nin 2024/1595 esas-2024/9423 karar sayılı emsal içtihadı da bu yöndedir.)

Yapılan açıklamalara göre uyuşmazlığın giderilmesi istemi değerlendirildiğinde; anlaşamamaya ilişkin son görüşmenin yapılıp tutanağın arabulucu tarafından düzenlendiği tarihin, son tutanağın düzenlendiği tarih olarak kabul edilmesi; arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir sureti elinde olmayan davacı bakımından hak arama hürriyetinin ihlaline, mahkemeye erişim hakkının kısıtlanmasına ve hak kaybına neden olacaktır. Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Daire Başkanlığının Ticari Davalarda Dava Şartı Arabuluculuk Kitapçığında da "arabuluculuk sürecinin tüm imzaların tamamlanması ile sona ereceği" ve dava açma süresinin "son tutanaktaki son imzanın tamamlanması ile başlayacağı" belirtilmektedir. Hâl böyle olunca, arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarih; son tutanaktaki tüm imzaların tamamlandığı veya tamamlanmış sayıldığı tarihtir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/07/2022 olduğu kira dönemi sonu olan 01/07/2024 tarihinden itibaren 1 ay içinde 09/07/2024 tarihinde arabuluculuk başvurusu yapıldığı ve davalının haberdar edildiği ve arabuluculuk sürecine bizzat katıldığı, 25/07/2024 tarihinde anlaşamama tutanağının tarafların katılımı ile düzenlendiği böylelikle yazılı bildirimin gerçekleştiği, TBK'nın 353. maddesi gereği dava açma süresinin bir yıl için uzadığı bu nedenle 20/08/2024 tarihinde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile tarafların tüm delilleri toplanarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken…

İcra edilebilirlik şerhinin verilmesi, çekişmesiz yargı işidir ve buna ilişkin inceleme dosya üzerinden de yapılabilir. Ancak arabuluculuğa elverişli olan aile hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda inceleme duruşmalı olarak yapılır. Bu incelemenin kapsamı anlaşmanın içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı hususlarıyla sınırlıdır. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verilmesi için mahkemeye yapılacak olan başvuru ile bunun üzerine verilecek kararlara karşı ilgili tarafından istinaf yoluna gidilmesi hâlinde, maktu harç alınır. Taraflar anlaşma belgesini icra edilebilirlik şerhi verdirmeden başka bir resmî işlemde kullanmak isterlerse, damga vergisi de maktu olarak alınır." Anılan yasal düzenleme karşısında arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verilip verilmeyeceğine ilişkin inceleme anlaşma içeriğinin arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı hususlarıyla sınırlıdır.

Somut olayda takibe konu edilen icra edilebilirlik şerhi içeren ve tarafları ... ve ... olan 25.12.2023 tarihli anlaşma belgesinin 1. maddesinde "Taraflar 1.01.2024 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 10.000,00 TL (onbinTL) olmasını, 1.01.2025 tarihinden itibaren ise aylık 13.500,00 TL, 1.01.2026 tarihinden ve takip eden dönem başlarında kira bedelinin tüfe oranında artırılmasını ve kiracısı ..., tahliye tarihine kadar kefilinin ise ... olması hususunda anlaşmışlardır. Taraflar bu anlaşmaya uygun olarak yeni bir kira sözleşmesi düzenlemeyi de kabul etmektedirler ..." şeklinde hüküm bulunduğu, bu belgeye dayalı olarak ... tarafından ... aleyhine anlaşma belgesinde kararlaştırılan yeni tarihli kira sözleşmesi düzenlenmesi edimi yönüyle başlatılan icra takibinde borçluya örnek 4-5 nolu ödeme emri tebliğ edildiği anlaşılmıştır. 2004 sayılı İİK'nın 30/1. maddesinde; ''Bir işin yapılmasına mütedair ilam icra dairesine verilince icra memuru 24'üncü maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya ilamda gösterilen müddet içinde ve eğer müddet tayin edilmemişse işin mahiyetine göre başlama ve bitirme zamanlarını tayin ederek işin yapılmasını emreder.'' hükmüne yer verilmiştir. İİK'nın 30/II maddesi ise bir işin yapılmasına ilişkin ilamların nasıl icra edileceğini düzenler. Bu maddeye göre, yapma borçları ifa şekilleri açısından şahsa bağlı olmayan işler (borcun konusu olan iş, borçlunun kişisel özelliklerini gerektirmiyorsa - örneğin bir duvarın örülmesi edimi- borçlu tarafından yapılmaması durumunda, masrafı borçludan tahsil edilmek üzere üçüncü bir kişiye yaptırılabilir) ve şahsa bağlı olan işler (borcun sadece borçlu tarafından yapılabilecek nitelikte olması durumunda -örneğin bir ressamın tablo yapması edimi- borçlunun edimi yerine getirmeye zorlanması para cezası ve tazyik hapsi gibi yaptırımlarla sağlanır) şeklinde iki temel kategoriye ayrılır.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır. Somut olayda; Anlaşma belgesinde düzenlenen cezai şartın açıkca 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesine aykırı olarak düzenlendiğinden arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli değildir. Bu durumda anlaşma belgesi arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olmadığından talebin reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

…icra edilebilirlik şerhinin ihtiyari olduğu, tutanakta bağlanan edimler yerine getirilmediğinde söz konusu anlaşma belgesi ilam niteliğinde olduğundan icraya koyulabileceği, icra edilebilirlik şerhi talebinin çekişmesiz yargı işi olması nedeniyle birbiriyle çekişme (uyuşmazlık) halinde olan iki tarafın bulunmadığı, bu nedenle Mahkemenin bu konuda verdiği kararda bir uyuşmazlığın çözümü söz konusu olmadığı hususları birlikte değerlendirildiğinde; anlaşma belgesine göre icra edilebilirlik şerhi verilmesi talebinde bulunan tarafın yaptığı yargılama giderlerinin üzerinde bırakılması ve buna bağlı olarak bu giderlere dahil olan vekalet ücretine hükmedilmemesi gerekmektedir.

Bu haliyle davacı şirket ile davalı şirketin hak ve yetkilerini devraldığı ... Sınai Yatırım A.Ş arasında imzalanan sözleşmenin alt kira sözleşmesi niteliğinde olduğu açık olup, yine taraflar arasında görülen aynı yere ilişkin emsal dava dosyalarında da taraflar arasındaki ilişkinin Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira ilişkisi olduğu benimsenmiştir. Dava, 31.12.2015 tarihinde 6100 Sayılı HMK'nun yürürlüğe girmesinden sonra açıldığına göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu nedenle mahkemece işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 20. HD, 2015/10565 K.) Dava, 17/12/2013 tarihinde açılmış olup dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 4/1. maddesi gereğince sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, 09/06/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilâmsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara bakmakla görevlidir. Somut olayda davacı, davalı ile imzaladıkları kira sözleşmesine göre davalının yan gider, reklam bedeli, elektrik bedeli, vb. alacakları ödeme taahhüdü altına girdiğini, kira sözleşmesine aykırı olarak bu alacakların ödenmemesi nedeniyle yapılan icra takibine davalı tarafından itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptalini talep etmektedir. HMK'nın 4/1. maddesi gereğince davaya bakma görevi, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesine ait olup kira sözleşmesi hükümlerine göre çözümlenecek olan uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.

Davacının ibraz ettiği 01.11.2009 başlangıç tarihli 800 TL bedelli kira sözleşmesine davalı karşı çıkmamıştır. Davalı tarafça fotokopisi ibraz edilen ve 02.11.2014 başlangıç tarihli süresiz 600 TL bedelli kira sözleşmesinin aslını davalı taraf ibraz edememiş, davacı da bu sözleşmeyi kabul etmemiştir. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşme 01.11.2009 tarihli kira sözleşmesidir. 5 yıllık süre tamamlandığından davacının talep ettiği dönem hak ve nesafet dönemi olup mahkemece kiralanan taşınmazın emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurularak boş olarak getirebileceği aylık kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesi bu bedelden davalının eksi kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun oranda indirim yapılması ve sonucuna göre davalının kabul edip ödediği maktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının kabul etmediği 02.11.2014 tarihli kira sözleşmesine dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir.

Genel hükümlere tabi (adi kira) kiralar; kira sözleşmesinin temel unsurlarını oluşturan, başka özel düzenleme kapsamında olmayan en geniş kapsamlı kira sözleşmeleridir. Bu sözleşmelerin konusu daha çok, gelir getirmeyen, konut ve çatılı iş yeri niteliğinde olmayan taşınmazlar ile taşınır veya haklar oluşturmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler; kiralananın her türlü konut ve çatılı iş yeri olduğu, taşınmaz kira sözleşmelerinde uygulanmaktadır. Kiralanan taşınmazın hem açık hem de kapalı alanı bulunduğunda ise kiralananın galip vasfının tespiti yapılarak uygulanacak hükümlerin belirlenmesi gerekir. Kiracının en çok korunduğu (özellikle kira bedelindeki artışın katı kurallara bağlanıp tahliyenin güçleştirildiği) kira türü konut ve çatılı iş yeri kiralarıdır. Ürün kirası ise ürün veren, gelir getiren bir malın veya hakkın kullanılması yanında semelerinden yararlanılmasının kiraya veren tarafından kiracıya devredildiği sözleşmedir. Ürün kirasının konusunu taşınır veya taşınmaz mallar oluşturabileceği gibi kullanılmaya veya yararlanılmaya elverişli olan haklar da oluşturabilir. Kira sözleşmesinde kira bedeli olarak işletmeden pay verilmesinin kararlaştırılması veya kiralananın tüm demirbaşlar ve mefruşatlarıyla kiralanması tek başına bu sözleşmenin ürün kirası olduğunu göstermez. Ürün kiralarında kira bedeli para olarak kararlaştırılabileceği gibi kiralanandan elde edilen ürünün belli bir payı (iştiraklı kirada olduğu gibi) da olabilir.

Öncelikle; dava konusu kiralanan taşınmazın, kira sözleşmesine konu toplam alanı tespit edilerek kiralanandaki çatılı alanların metrekaresi belirlenip kiralananın toplam alanına oranı hesaplanıp bu hesaplama neticesinde taşınmazın galip vasfının belirlenmesi gerekmektedir. Buna göre, mahkemece; uyulan bozma ilamında açıklandığı şekilde taşınmazın galip vasfının Yargıtay denetimine de elverişli olacak şekilde yeniden bilirkişi raporu alınarak ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, uyulan bozma kararının gereği yerine getirilmeden eksik inceleme neticesinde yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır.

Dava konusu taşınmazın 43 m2 kapalı alan, 70 m2 açık alandan oluştuğu ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; 43 m2 lik alanlı kısmı yığma tarzda yapılmış, tek katlı, içi dışı sıvalı ve badanalı kapalı çay ocağı, takriben 70 m2lik alan ise masa sandalye koymak suretiyle açık çay ocağı olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Plaj, çay bahçesi, akaryakıt istasyonu olarak kiralanan arsalar üzerine bunlardan yararlanabilmek için zorunlu binalar yapılsa bile bu taşınmazlar üstün yararlanma biçimi açısından üstü örtülü-musakkaf olarak kabul edilemez. Bu itibarla, yığma tarzda yapılmış kiralananın üstü örtüsüz-gayrimusakkaf olduğundan, kira sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. (Yargıtay 3. HD 4831 K.) Somut olayda; Taraflar arasında imzalanan 05/02/2009 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesiyle ... Tellidede Mevkiinde Kain Tapunun 135 Pafta 1513 Ada ... 1.095.00 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç damı ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik ile ... Noda kayıtlı 10.584 m2 miktarlı kargir ve iki kerpiç dam ve kuyuyu havi tarla meyve bahçesi ve zeytinlik kiralandığı, davalı tarafından taşınmaz üzerine kapalı restoran inşaa edilerek işletmeye açıldığı anlaşılmaktadır. Bozma üzerine Mahkemece alınan bilirkişi raporunda, dava konusu 1513 ada 40 parsel numarasında kayıtlı 10.584 m2 alanlı taşınmaz üzerinde 250 m2 alanlı ahşap malzemeden imal edilmiş yapı bulunduğu, 41 nolu parselin ise 1.095 m2 olup ekili tarım arazisi olarak kullanıldığı tespit edildiği; taşınmazın halihazır durumunun incelenmesi, konum, lokasyon, müşteri potansiyeli, piyasa koşulları incelenerek taşınmazın çatılı işyeri olarak en uygun kullanım olabileceğinden hareketle taşınmazlarda hakim olan unsurun çatılı iş yeri olduğu kanaatine varıldığı belirtilmiş ve Mahkemece bilirkişi raporu doğrultusunda kiralananın galip vasfının çatılı olduğu gerekçesiyle karar verilmiş ise de bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazların nitelik ve yüzölçüm itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde ve ilgili raporda kapalı alan olarak belirtilen 250 m2 yapı alanı dikkate alındığında bilirkişi raporunda belirtilenin aksine kiralananın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik ve hatalı araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.02.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile; kiralananın kapalı alanının 80 m2, açık alanının ise yaklaşık 631m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan taşınmazın TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 01.02.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile; kiralananın kapalı alanının 80 m2, açık alanının ise yaklaşık 631m2 yüzölçümünde olduğu belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre kiralanan taşınmazın TBK.nun genel hükümlerine tabi bulunduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığa konu olan kiralanan Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi bir taşınmaz kirası olup konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanan TBK.nun 339. 344. maddesi ve devamı maddeleri hükümlerinden faydalanamaz. Buna göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır. Dava yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkin olup davalının eski malik ile imzaladığı 09/11/2012 başlangıç tarihli 2 yıl süreli, yıllık 1320 TL kira bedelli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede arsa vasfında olduğu belirtilen taşınmaz hurda ve geri dönüşüm işinde kullanılmak üzere kiralanmıştır. Davacı, kiralanan taşınmazı 20/02/2014 tarihinde iktisap etmiş, 05/03/2014 tarihinde davalıya tebliğ edilen ihtarname ile taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu belirterek taşınmazın tahliyesini istemiştir. Dava konusu kiralanan arsa vasfında olup çatılı olmadığından genel hükümlere tabidir. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine tabi olan dava konusu arsa vasfındaki kiralanandan yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine dayanılarak dava açılması mümkün değildir. Bu durumda mahkemece genel hükümlere göre tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği hususu değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu tarla niteliğindeki taşınmazın tapuda müvekkilleri adına müştereken kayıtlı olduğunu, davalının da dava konusu taşınmazda 20 yıla yakın bir süredir kiracı olarak bulunduğunu, davalı ile en son yapılan kira sözleşmesinin 15.07.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olduğunu, yeni kira dönemi için sözleşmenin yenilenmeyeceğinin, taşınmazın 15.07.2014 tarihinde boşaltılarak taraflarına teslim edilmesinin davalıya bildirildiğini, ancak davalının taşınmazı boşaltmadığını ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde, kira sözleşmesine bir diyecekleri olmadığını, müvekkilinin yaklaşık 20 yıldır burada hurda işi ile iştigal ettiğini, taşınmazda çatılı işyeri bulunduğunu ve belediye mücavir alanları içerisinde yer aldığını, davacının salt sözleşme süresinin bitmesine dayanarak tahliye talebinde bulunmasının yasalara aykırı olduğunu, müvekkilin davacıların muvafakati ile taşınmaz üzerine 2 katlı idare binası, 1.000 m2'lik depo inşa ettiğini, sözleşmenin 15.07.2013 tarihinde akdedilmiş olup, TBK'nun 347. maddesi uyarınca sözleşmenin sona erdirilemeyeceğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, TBK'nun 347. maddesine göre kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, ancak on yıllık uzama süresi sonunda 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini sona erdirebileceğinin hükme bağlandığı, sözleşme süresinin dolduğundan bahisle yapılan tahliye talebinin usul ve hukuka uygun olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki kira ilişkisinin 20 yıl kadar önce başladığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verilen yerin TBK'nun genel hükümlerine tabi olmayıp çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olduğunu, taşınmaz üzerine 2 katlı idare binası, 1.000 m2'den oluşan 600 m2'si kapalı, 400 m2'si açık olmak üzere depo inşa ettiğini ve kira sözleşmesinin 15.07.2013 tarihinde 1 yıl süreli olarak yenilendiğini savunmuştur. Dava konusu taşınmaz tapu kaydında 'tarla' niteliğindedir. Yine taraflar arasında 15.07.2013 tarihinde akdedilen kira sözleşmesinde de, kiralananın cinsi 'tarla' olarak belirtilmiştir. Dosya kapsamından kiralananın TBK'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine mi ya da konut ve çatılı iş yeri kirası hükümlerine mi tabi olduğu anlaşılamamaktadır. Bu nedenle mahkemece uzman bilirkişi marifetiyle…

Taraflar arasında 05.09.1999 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kiralananın boş arsa durumunda olduğu, kömür satış ve inşaat malzemeleri işi için kullanılacağı yazılıdır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde ise, kiracının kiralamış olduğu arsanın içindeki barınma yerini çıkarken söküp götüreceği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinde belirtilen bu niteliklerinden ve sözleşme anındaki durumundan kiralananın Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Davalının Belediye İmar Müdürlüğü'ne verdiği 19.04.2004 tarihli dilekçesinde de yeri boş arsa olarak kiraladığı, üzerine iki katlı bir yer ve çevre düzenlemesi yaptırıp işlettiğini belirttiği görülmektedir. Taşınmaz başında yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile davacı adına kayıtlı 128 m2 alanlı 9 parsel sayılı, halen çay bahçesi olarak kullanılan taşınmaz üzerinde 10,33 m2 alanlı alüminyum doğrama yazıhane ile 50.85 m2 oturum alanlı giriş ve birinci kattan ibaret taşınabilir niteliği bulunmayan bir bina bulunduğu tespit edilmiş ise de, Dairemizin kararlılıkla devam eden ve sapma göstermeyen uygulamasına göre, kira sözleşmesi düzenlendikten sonra kiracının kendisine tanınmış açık bir yetki olmaksızın taşınmaz üzerine sökülüp götürülmesi mümkün bulunmayan örtülü nitelikte yapı yapmış olması kiralananın sözleşmedeki niteliğini değiştirmez. Örtülü yapıya rağmen sözleşmeye konu taşınmaz Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olmaya devam eder. İlk kira ilişkisi kurulduktan ve kiracı tarafından kiralananda musakkaf nitelikte bina inşa edildikten sonra taraflar arasında akdi ilişkinin yenilenmesi halinde ancak kiralananın niteliğinin değiştiğinden bahsedilebilir ki bu durum olayımızda gerçekleşmemiştir. Örtülü nitelikteki yapıların yapımına ilişkin kiracıya yetki tanınmadığına, 05.09.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin yazılı olarak yenilenmesi suretiyle yapılan binalara davacı tarafından onay verilmediğine göre, kiralananın Borçlar Kanunu'nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğunun kabulü zorunludur. Kaldı ki, 128 m2 alanlı taşınmaz üzerinde bulunan yapıların toplam yüzölçümleri itibariyle taşınmazın üstün niteliğinin örtüsüz olduğu, bu hali ile de taşınmazın 6570 sayılı Yasa'ya tabi bulunmadığı kuşkusuzdur. Açıklanan maddi ve hukuki olgular karşısında uyuşmazlığın Borçlar Kanunu'nun hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Taraflar arasındaki 05.09.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi Borçlar Kanunu'nun 263. maddesi gereğince bir yılın sonunda 05.09.2000 tarihinde süresiz hale dönüşmüş olup, davacı tarafından davalıya gönderilen 11.05.2006 keşide ve 30.05.2006 tebliğ edilen feshi ihbar altı aylık dönem sonu olan 05.09.2006 tarihinden üç ay öncesini kapsadığından 14.09.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Dava süresinde açıldığına göre başka bir sebep aranmaksızın akdin feshiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Kiraya verenler kısmında davacı ile dava dışı K'nin adı olsa da imza kısmında sadece davacının imzası olduğuna göre sözleşmenin imzası olan davacı ile davalı arasında kurulduğunun kabulü gerekir.

Davacının muristen intikal eden elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın kira bedelinin tahsili için icra takibi başlattığı, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın kira parasının tahsili için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi, dava açana diğer mirasçıların rıza beyan etmesi, terekeye temsilci atanması suretiyle davaya devam edilebileceği, dava konusu terekeye atanmış temsilci bulunduğu sabit olmakla tereke temsilcisinin davadan haberdar edilmesi, tereke temsilcisinin davaya icazet vermesi halinde işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi, davaya icazet verilmemesi..

Kira sözleşmesini vekâleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır. Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Takip yapma hakkı alacaklı sıfatıyla kiraya verene ait olup, mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olduğu…

Kural olarak tahliye talepli icra takibi yapma hakkı kiraya verene aittir. Kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibinin birlikte yapılması icap eder. İcra takibinin kiralayanların tamamı tarafından yapılmaması durumunda, icra takibindeki eksiklik sonradan da giderilemez. Kira öyle bir sözleşmedir ki bununla kiraya veren, bir malını kiracıya ücret karşılığında kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu altına girer (TBK. m.299,357). İlamsız tahliye takibinin aktif tarafı alacaklı sıfatı ile kiraya verendir (İİK. m. 58/1). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi ile ilgili İİK m. 269/1 de belirtilen 'alacaklı' ibaresi ile kiraya verenden söz edilmektedir. Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkını veren hükümler, Türk Borçlar Kanununun 3 15. maddelerinde…

Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı paydaşlardan birinin kendi adına kiraya vermesi halinde kiracı pay ve paydaş çoğunluğu sağlamadan kira sözleşmesi yapılması nedeniyle kira sözleşmesi ile bağlı olmadığını ileri süremez. Kira sözleşmesi iptal edilmediği sürece kiraya veren sıfatı ile şahsi haklarını talep edebilir, tahliye takibi yapabilir.

01.09.2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuğa tabi olup, arabuluculuk başvurusunun da pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılması gerektiğinden ve başvurunun sadece davacı tarafından yapılmış olması sebebiyle söz konusu eksikliğin sonradan tamamlanamayacağı, usulüne uygun şekilde arabulucuya başvurulmadan dava açılmış olması sebebiyle istinaf sebeplerinin yerinde olmadığı, mahkemece verilen usulden ret kararının netice itibariyle doğru olduğu anlaşılmıştır.

Davacının murisi ile davalı arasında 18/11/2015 tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, kiraya veren murisin davacı dışında da mirasçısı bulunduğu anlaşılmıştır. … kiraya veren ve kiracının vefat etmiş olduğu, davacının sadece kendi adına arabuluculuğa başvurarak davayı açtığı, elbirliği yönünden mecburi dava arkadaşlığının tüm taraflarını kapsar şekilde arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması nedeniyle dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı …

TBK'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibini birlikte yapmaları ve yine davayı da hep birlikte açmaları zorunludur. Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 22/07/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Sözleşmede kiraya veren sıfatl M ve M'ye ait olup, her iki kiraya veren arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Akit bozucu ihtarların mecburi dava arkadaşlığı bulunan tüm kimya verenler tarafindan çekilmesi, davamn da bu kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir. Davaya konu takip, kiraya verenlerden tarafından yapılmış, dava da aynı kişi tarafından açılmıştır. Davadaki taraf teşkilinin sonradan giderilmesi mümkün ise de, ödeme emrindeki eksikliğin yargılama sırasında giderilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı…

…Somut olayda; Dava, kira parasının tespitine ilişkindir. Kiralanan önceki malik …tarafıdan 01/04/2019 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığı ihtilafsızdır. Sözleşmenin 19. maddesinde uyuşmazlık halinde Çağlayan/İstanbul ve Bayraklı/İzmir Mahkemelerinin yetkili olacağı kabul edilmiştir. Önceki malik/ kiraya veren …'un tacir olup olmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Ancak, davacı 27/09/2019 tarihinde taşınmazı satın almış ve TBK'nun 310. maddesi gereğince kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Dava tarihi itibariyle sözleşmenin tarafları tacir olup, sözleşmenin 19. maddesindeki yetki sözleşmesi geçerlidir. Davalı cevap süresi içerisinde mahkemenin yetkisine itiraz etmiş, yetkisizlik kararı verilmesi halinde dosyanın İstanbul Mahkemesine gönderilmesini istemiştir. Kira parasının tahsili amacıyla … İcra Dairesinde başlatılan icra takibine yetki yönünden itiraz edilmemiş olması, konusu farklı olan kira parasının tespiti davasında mahkemenin yetkisine itiraz edilmesine engel oluşturmaz. Mahkemece yetkisizlik kararı verilmesi doğrudur…

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parası, Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibarı ile çatılı (musakkaf) bulunması durumunda asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18/11/1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere tabi olan yerlerde ise akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Zira konut ve çatılı iş yeri kirasının konusunu oluşturmayan taşınmaz ve taşınırlara ilişkin kira sözleşmesi belirli süreli bir kira sözleşmesi ise kiraya veren kararlaştırılan süre sona erdiğinde kira sözleşmesinin TBK madde 327/2 uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmesini önleyebilecek durumda olduğundan dönüşen yeni sözleşme bakımından taraflar arasında bir tadil sözleşmesiyle yeni bir kira bedeli belirlenmediği hallerde önceki belirli süreli kira sözleşmesindeki kira bedeli aynen geçerli olacaktır. Dönüşen belirsiz süreli kira sözleşmesindeki kira bedelinden memnun olmayan kiraya veren ve kiracı sözleşmeyi TBK madde 328-330 yarınca fesih bildirimi ile her zaman sona erdirebileceklerdir.

Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir.

Kira bedelini ödeme borcu borçlu tarafından alacaklı kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir. Banka hesabına havale ile yapılan kira ödemelerinde, havale ücreti kiracıya aittir ve havale ücreti kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapılırsa kiracı eksik ödeme yapmış olur. Gönderim tutarını oluşturan kira bedeli üzerinden mahsup yolu ile gönderim masrafının alınması hâlinde kira bedeli tutarının eksik ödenmesi gerçekleşmiş olacağından TBK'nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarı sonrasında bir ödeme söz konusu olduğunda eksik ödeme gerçekleşeceğinden temerrüt nedeniyle tahliyeye sebebiyet oluşturacaktır (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2012, s. 724, 727). Kira bedelinin kiraya verene net ödenmesi gerekir. Eğer kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanalı ile gönderilecekse net olarak gönderilmesi gerekir. Gönderilen kira bedelinden gönderme masrafı altında bir bedel kesilemez (Ceran, s. 131).

Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira ilişkisi ve kira miktarının kiraya veren, ödeme savunmasının ise kiracı tarafından ispatlanması gerekir.

Kira sözleşmesinin incelenmesinde sözleşmenin 2. maddesinde artış oranı enflasyon.Tefe Üfe ortalaması şeklinde belirlenmiş, üçüncü maddesinde de TÜİK ın açıkladığı enflasyon ve Üfe nin ortalaması şeklinde ifade edilmiştir. 26/02/2014 tarihli ve 6257 Sayılı Yasanın 14/2 maddesinde "Muhtelif mevzuatta Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) ve Üretici Fiyat Endeksine (ÜFE) yapılmış olan atıflar, Kurumca hesaplanan Yurt İçi Cretıa Fiyat Endeksine (Yİ-ÜFE), tarım sektörü TEFE ve ÜFE'ye yapılan atıflar Tanın Ürünleri Üretici Fiyat Endeksine yapılmış saydır." denilmektedir. Bu değişiklikten sonra TÜİK tarafından 2014 yılından itibaren kullanılacak yeni endeksin Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi olarak adlandınldığı, böylcce sözleşmede TEFE ve ÜFE ile ilgili atıfların Yl-ÜFE'ye yapılmış sayılacağı açıklanmıştır. Sözleşmenin ikinci maddesinde geçen TEFE den anlaşılması gerekenin Yİ-ÜFE olduğu o halde maddede enflasyon ÜFE ortalamasının esas alınacağının ifade edildiği, yine üçüncü maddesinde de enflasyon ve ÜFE ortalamasının esas alınacağının beyan edildiği görülmektedir. O halde her iki madde de aynı şekilde artış öngörmüştür. Ancak TÛİK tarafından ayrı bir enflasyon oranı açıklanmamakta olup bu durumda sözleşmede geçen enflasyon oranının nasıl alınacağı kararlaştırılmadığından artış maddesi belirsiz hak gelmektedir. Oranlama yapılacak ikinci serinin nasıl tespit edileceği sözleşmede ifade edilmemiştir.

Somut davada; her ne kadar alacaklı tarafından davalı kiracı ile aralarındaki sözlü anlaşma gereği Nisan 2023-Nisan 2024 arası kira dönemi bedeli 4.500 TL, son kira döneminin başlangıcı olan 2024 Nisan ayı kirasını %25 zamlı ve 5.625 TL olarak ödemesi gerektiğinden bahisle, 2024 bakiye kira alacağı olarak 3.125,00 TL talep edilmiş ise de, takip dayanağının 01/04/2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğu, başka bir deyişle iş bu sözleşmeye dayalı haciz ve tahliye talepli takip başlatıldığı, takipte de sadece 2024 yılı nisan ayı kira farkının talep edildiği anlaşılmakla uyuşmazlıkta 01/04/2020 tarihli kira sözleşmesinin esas alınacağı açıktır. 18.01.2019 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7161 sayılı Kanun'un 59. maddesi ile 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesine; "bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344'üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır." hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, kanuni artış oranı ayrım yapılmaksızın TÜFE olarak belirlemiştir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Esas No: 2022/2729 Karar No: 2022/6662) O halde; takip dayanağı 01/04/2020 tarihli kira sözleşmesinde kira artış oranının Tefe - Tüfe olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE'nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, mahkemece TÜFE oranı uygulanmak suretiyle, takipte talep edilen bakiye kira alacağının belirlenmesi ve ödenip ödenmediğinin tespiti denetimine ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporu alınarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, tarafların tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilerek hüküm kurulması isabetsiz olduğundan, davalı borçlunun istinaf talebinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden yargılama yapmak üzere mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.

6100 sayılı Kanun'un 106 ncı maddesi uyarınca davacının tespit davası açmakta güncel ve korunmaya değer hukuki yararının bulunması gerekir. Kira alacağına yönelik eda davası açılabilecekken yalnızca alacağın tespitinin talep edilmesinde davacının hukuki yararının bulunmadığı anlaşılıp davacının, tespit talebine ilişkin temyiz itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.02.2021 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesini, davacı kefil sıfatıyla imzalamıştır. 6098 sayılı Kanun'un 583. maddesinde; "Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır." hükmü bulunmaktadır. Takibe konu kira sözleşmesinde anılan maddede belirtilen şekil şartına uyulmamış olduğundan kefalet sözleşmesi geçersiz bulunduğu gibi takibe konu kira alacaklarının sözleşme süresi içerisinde yer alması da sonuca etkili değildir. Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; takibe konu kira alacaklarından kefilin sorumlu tutulması hukuken mümkün olmadığı gözetilerek, davacı kefil yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.

Somut olayda, takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.06.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.06.2015 tarihli olmakla, 6098 Sayılı TBK'nın yürürlüğe girmesinden sonra imzalandığından TBK'nın kefalete ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği açıktır. Takibe dayanak kira sözleşmesinde kefillerin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmamaktadır. Bu durumda TBK'nın 583. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. (Yargıtay 8. HD 2017/7610 K.: "Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmamaktadır. Bu durumda TBK.nun 583.maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesi geçersiz olduğundan, …")

TBK 583.maddesi hükmüne göre kefaletin geçerli olabilmesi için kefalet süresinin ve kefilin sorumlu olacağı azami miktarın sözleşmede gösterilmesi gerekir. Kefalet süresinin ve kefilin sorumlu olacağı azami tutarın gösterilmemesi halinde kefilin sorumluluğunun ancak kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresi ile sınırlı olduğunun kabulü gerekir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 25.10.2009 başlanğıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı ... kira sözleşmesini müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatıyla imzalamıştır. Davacı 03.08.2011 tarihinde davalı kefil hakkında başlatmış olduğu icra takibinde Ekim 2009 - Eylül 2010 dönemi ortak gider alacağı 2.350,84 TL ve 73,42 TL işlemiş faizin tahsilini istemiştir. Sözleşme tarihine göre uygulanması gereken ve kefalette şekil şartını düzenleyen Borçlar Kanunun 484. maddesi hükmüne göre kefaletin geçerli olabilmesi için kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet süresinin sözleşmede açıkca gösterilmesi gerekir. Kefalet süresiz ve kefilin sorumlu olacağı azami tutarın gösterilmemesi halinde kefalet ancak kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira süresi için geçerli olduğu gibi kira sözleşmesinde kefilin aidat ve yakıt giderlerinden kiracı ile birlikte sorumlu olacağına ilişkin açık bir düzenlemede bulunmamaktadır. O nedenle davalı kefilin aidata bağlı olarak istenen alacak kalemleri yönünden sorumlu olduğu düşünülemez. Mahkemece davalı kefilin sorumluluğunun bu kapsamda değerlendirilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.03.2006 tarihli ve 2006/6-78 E., 2006/88 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere; yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira paralarının miktarı açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kiracının kefili sıfatıyla imzalayan kişi; sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca kefil sıfatıyla kiraya verene karşı sorumludur. Zira, böylesi bir durumda, kefilin sorumluluğu süre ve miktar itibariyle belirlidir. Uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun sözleşmede kararlaştırılmış olması, bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması gerekir. Ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir.

Somut olayda, takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.06.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.06.2015 tarihli olmakla, 6098 Sayılı TBK'nın yürürlüğe girmesinden sonra imzalandığından TBK'nın kefalete ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği açıktır. Takibe dayanak kira sözleşmesinde kefillerin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibare bulunmamaktadır. Bu durumda TBK'nın 583. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulmadan yapılan kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2006 tarih ve 2006/6-346 E., 2006/300 Karar sayılı ilamından anlaşıldığı üzere kira süresinin, TBK 347. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için devam edeceğinin sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması yanında kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının sözleşmede açıkça gösterilmiş olması da şarttır. 01.06.2015 tarihli kira sözleşmesinde kefillerin,…

"Takibe dayanak kira sözleşmesi Hususi Şartlar Bölümü 4. maddesinde kira bedellerinin her ayın 1'i ila 5'i arasında ödeneceği, kira bedelinin belirtilen gün akşamına kadar yatırılmaması halinde kira bedelinin aylık %10'u oranında gecikme zammı tahakkuk edeceği, gecikmelerin bir aydan fazla olduğu durumlarda müteakip aylarda da aylık %10 gecikme zammının uygulanacağı kararlaştırılmış, mahkeme tarafından bu oran üzerinden hesaplanan bilirkişi raporuna değer verilmiş ise de, TBK'nun 120. maddesine göre sözleşme ile kararlaştırılan gecikme faizi yasal faiz oranının %100'ünden fazla olamaz. Buna göre anılan kanun maddesine göre faiz hesaplaması yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yıllık %120 oranında hesaplama yapılan rapor doğrultusunda karar verilmesi hatalı olmuştur." (Yargıtay 6. HD 2017/3442 K.: "Taraflar arasında 14/08/2008 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 300 TL olarak belirlenmiştir. Kira sözleşmesinin 20. maddesinde, kira bedeli zamanında ödenmediği takdirde % 10 gecikme cezası ödeneceği düzenlenmiştir. Davacı kiraya veren tarafından, söz konusu sözleşme hükmüne dayanılarak takibe konu kira bedelleri aylık 330 TL olarak talep edilmiş, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da aylık kira bedelleri 330 TL kabul edilerek, değişen oranlarda ticari faiz uygulanarak hesaplama yapılmış ise de; sözleşmenin özel şartlar 20. maddesinde düzenlenen gecikme cezası, nitelik itibariyle temerrüt faizidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun'unun Kamu Düzenine ve Genel Ahlaka İlişkin Kuralları ile Geçici Ödemelere İlişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanun'un da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.")

"6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

Davacının, dava konusu taşınmazda 30/09/2007 başlangıç tarihli, üç yıl kira sözleşmesi ile kiracı olduğu, kira sözleşmesinin taraflar arasında yenilerek 20/11/2012 başlangıç tarihli, 31/05/2017 sona erme tarihli kira sözleşmesinin düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kira sözleşmesi devam ederken davalı kiraya verenin, kiralananın zorla boşalttığını iddia etmekte, davalı kiraya veren ise kira sözleşmesinin feshedildiğini savunmaktadır. Mahkemece, davacının temerrüde düşmesi üzerine, sözleşmenin kiraya veren tarafından hukuka ve sözleşme hükümlerine uygun olarak feshedildiği, davacı ile kiralayan davalı arasındaki ilişkinin de eylemli olarak sona erdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bir kira sözleşmesinin sona ermesi, ya mahkeme kararı ile veya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya da kiralananın yok olması ile mümkündür. Söz konusu kira sözleşmesinin usulüne uygun olarak açılan tahliye davası ile veya tarafların karşılıklı irade beyanları ile veya kiralananın tamamen yok olması ile sona erdiğine ilişkin dosyaya bir belge sunulmamıştır. Akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davalı kiraya verenin tek taraflı feshi ile sözleşmenin erdiğinin kabulü doğru olmamıştır. Yine Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin eylemli olarak sona erdiği ve davacının hali hazırda dava konusu yerde zilyetliği bulunmadığı hususu da davanın reddine gerekçe olarak gösterilmiş ise de davacı kiracı, kiralanandan zorla çıkartıldığını iddia etmekte olup bu konuda suç duyurusunda bulunduğu anlaşılmaktadır. Söz konusu soruşturma dosyası davalı kiraya verenin kiralanana fiili müdahalede bulunduğunu göstermektedir. Mahkemece kiralananın vasfı ve buna bağlı olarak uygulanacak Kanun hükümleri dahi değerlendirmeden sözleşmenin sona erdiğine ilişkin yapılan tespit hatalı olduğu gibi kiraya verenin tek yanlı olarak akdi feshetmesi ve kiralanana el koyması sözleşmenin ihlali niteliğindedir. Bu nedenle, davacının talepleri değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

Taraflar arasında 10 09 2021 başlangıç tarihli. I yıl süreli mesken kıra akdi bulunmakladır. Kira sözleşmesi özel şartlar 6. maddesinde; "Kiraya seren 2. kira dönemi bitiminde ve sonrasında kiralananın mecura ihtiyacı halinde 2 ay önceden haber vererek kiracının tahliyesini isteyebilir." şartının kararlaştırıldığı görülmüştür. Sözleşmenin özel şartlarında sözleşmenin uzamasına ilişkin sözleşmenin bitiminden önce ihtar şartı varsa bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşme süresi bilmeden bu ihtar şartına uyulması gerekir. Aksi halde sözleşme TBK 347 uyarınca bir yıl uzar. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2018/1166 Esas. 2018^175 Karar) Yargıtay 3 HD- 10/03/2025 tarih, 2024/2446 Esas, 2025/1440 Karar sayılı Bam Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine dair karan ile; "TBK'nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kıra sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şanına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK'nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık surede açdan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına…" içtihat etmiştir. Yapılan değerlendirmede; kira sözleşmesinin 10/09/2021 başlangıç tarihli olduğu, davanın 22/09/2023 tarihinde açıldığı ancak sözleşmede 2 ay önce ihtar şartının kararlaştırıldığı ve davacının taşınmazın tahliye edilmesi için davalıya keşide ettiği … Noterliğinin … yevmiye numaralı ihtarnamesinin 17/07/2022 tarihli olduğu, buna göre 2 uy önce yazılı ihtar şartının yerine getirilmediği anlaşılmıştır. Yapılan değerlendirmede; dava açma süresi kamu düzenine dışkın olup davalı ileri sürmese bite mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulacağı. TBK'nın 348. maddesi uyarınca bildirimin yazılı şekilde yapılması gerektiği, telefon mesajının ihtar şartını karşılamayacağı, aynca keşide edilen ihtarnamenin sözleşmedeki ihtar şartı süresinde tebliğ edilmediği hususları dikkate alındığında, ilk derece mahkemesi kararının hukuka uygun olduğu, davacının istinaf başvurusunun reddi gerektiği anlaşılmıştır.

Davalı, 03.10.2018 tarihli iadeli taahhütlü mektupla taşınmazı tahliye edeceğini bildirmişse de bu mektup davacıya 08.10.2018 tarihinde tebliğ edilmekle 1 ay önce yazılı bildirim şartı gerçekleşmemiştir. Whatsapp mesajı, karşı tarafa ulaştığı belgelendirilemeyeceğinden yazılı bildirim olarak kabul edilemez. Bu durumda, sözleşmenin usulüne uygun olarak feshedilmediği sabittir. TBKnun 325. maddesi kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder hükmünü içermektedir.

…davacıya yapılan whatsapp mesajının yazılı bildirim olarak kabul edilebileceği…

Davacı alacaklı 01.01.2002 başlangıç tarihli yazılı kira akdine dayanarak 14.09.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile 31.12.2014 tarihli 73.920,00 TL kira alacağının işlemiş faiziyle tahsilini talep etmiş, ödeme emri davalı borçluya 17.09.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı kiracının takibe itiraz etmemesi üzerine takip kesinleşmiştir. Davacı alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı davanın reddini savunduğu gibi, davaya feri müdahil olarak katılan ... vekili 26.11.2015 tarihli dilekçesi ile, davaya konu taşınmaz üzerinde aile konutu olduğuna ilişkin tedbir kararı bulunduğunu, bu tedbir kararı gereğince tahliye davası açılacaksa zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle müvekkilinin de bu davada taraf olarak gösterilmesi gerektiğini, aynı şekilde icra dosyasında da müvekkilinin borçlu olarak gösterilmesi gerektiğini, müvekkilinin davacıya ihtarname göndererek de kira sözleşmesinin tarafı olduğunu beyan ederek takibin ve davanın mecburi takip arkadaşlarına karşı açılmamış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini ileri sürmüştür. Mahkemece,.... Anadolu 6.Aile Mahkemesi'nin 20.08.2015 tarihli ara kararı ile taşınmazın kaydına TMK 194.madde gereğince aile konutu şerhi işlendiği, fer'i müdahilin bu tedbir kararından sonra davacıya TMK 194.madde gereğince ihtarname göndererek kira sözleşmesinin tarafı olabileceği, ancak fer'i müdahilin sunduğu ihtarnamenin 03.07.2015 tarihli olduğu, ihtarname tarihinde henüz taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunmadığından fer'i müdahilin yasal olarak davacıya böyle bir ihtar gönderme hakkının bulunmadığı, bu durumda fer'i müdahilin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmediği ve davacının fer'i müdahile takibi ve tahliye davasını yöneltme zorunluluğu bulunmadığı, ayrıca davalının yedi gün içinde borca itiraz etmediği gibi otuz gün içerisinde borcunu da ödemediği, İİK'nun 269.maddesindeki tahliye şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiş, karar feri müdahil vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. TMK'nun 194/ son. maddesi uyarınca aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Olayımıza gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2002 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiralayan dava konusu edilen kiralananı davalı ...'na kiralamıştır. Feri Müdahil ... ise kira sözleşmesinin tarafı değildir. Ancak temyiz eden feri müdahil ... kiracının eşi olup, 01.01.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin kiralayanı olan davacı Kardeşler......ye TMK 'nun 194/son anlamında gönderdiği 03.07.2015 keşide ve 09.07.2015 tebliğ tarihli ihtar ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Davalı kiracı yanında feri müdahilin de sözleşmenin tarafı olup, kiracı durumunda olduğunun kabulüne göre, her iki kiracı hakkında da icra takibi yapılması ve davanın da her iki kiracıya karşı açılması gerekirken, sadece davalı kiracı ...'na…

Kural olarak kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekir. … Noterliği'nin 14126 yevmiye numaralı 11/06/2012 tarihli ihtarnamesinin incelenmesinde; Keşideci ... Maden İnş. Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili Av...., muhatap ise ... olup, taraflar arasında imzalanan 01/01/2012 tarihli sözleşmenin 01/06/2012 tarihi itibariyle sonlandırıldığı, işbu ihtarnamenin tebliğini müteakip 3 gün içerisinde ilgili taşınmazın ve taşınmaza ait anahtarın bizzat veya vekilleri aracılığıyla teslim alınması gerektiğinin ihtaren bildirildiği görülmüş ancak davalı avukat, kiralanan taşınmazın anahtarının davacılarca kendisine verilmesinden kaçınıldığından ihtar kapsamında anahtarı teslim yükümlülüğünü yerine getiremediğini savunmuştur. Nitekim mahkemece 16/06/2016 tarihli celsede dinlenen davacı tanığı ...; " Ben tarafları tanırım, ben Akhisarda mağaza müdürüyüm, davacının şirketinde vodafone cep merkezinde müdürüm, ben davacının daha önce kiralayıp daha sonra ayrıldığı işyeri olarak kiralanan yerde mağaza müdürüyüm, yeri kiralayalı epey oldu, ben anahtarı Avukat ...'a teslim etmiştim daha sonra ... bana anahtarı elemanıyla geri gönderip kapının önüne fırlattı, sonra ben anahtarı tekrar gönderdim o tekrar bize gönderdi daha sonra yine gönderdim, yine anahtar kapının önüne fırlatılıp atıldı daha sonra anahtarı bulamadık, benim bilgim bu kadardır." şeklinde beyanda bulunmuş, tanık beyanında adı geçen Avukat ...'ın, dava dışı kiraya veren alacaklı vekili olduğu, tanığın beyanından mecurun anahtarının fiilen kiraya verenin vekiline verilmeye çalışıldığı ve gelişen aşamada anahtarın davacıların elinde iken kaybolduğu anlaşılmıştır. Kural olarak kiraya verenin anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının mahkemeye müracaatla tevdi mahalli tayini, icra dosyasına ya da notere anahtarın teslimi suretiyle anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olması gerekmekte ise de, tüm dosya kapsamı ve özellikle davacı tanığı ...'ün beyanından, mecurun anahtarının kiracı konumunda olan davacıların elinde iken kaybolması nedeniyle dava dışı kiraya verene yasaya ve usulüne uygun olarak teslim etmesi için avukatlığını yapan davalıya anahtarı vermedikleri, kaldı ki kiraya veren şirketin 01.06.2012 ila 31.03.2013 tarihleri arasında kalan kira bedellerinin tahsili için icra takipleri başlattığı, icra takibine vaki itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasından sonra kiracı vekili tarafından icra dosyasına anahtarın teslim edildiği, 04.04.2013 tarihine kadar kiracılık ilişkisinin de sürdürüldüğü görülmüştür. Hal böyle olunca avukatın anahtarı teslim etmemesinde kusuru bulunmadığı ve vekillik görevinin ifasında özen ve sadakat yükümlülüğüne aykırı davrandığından söz edilemeyeceği, bu nedenle davacıların zarara uğramasından vekil olarak sorumlu tutulamayacağının kabulü ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı ve yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralananın anahtarının usulüne uygun olarak kiraya verene teslim edilerek tahliye edildiği kiracı tarafından yazılı delillerle ispatlanmalıdır. Yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene teslim etmek suretiyle veya notere ya da mahkemeye tevdi mahalli tayini suretiyle yapılır.

Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiraya verene teslimi zorunludur. Anahtar teslimi bizzat kiraya verene yada kabul ettiği bir temsilciye teslim ile yada tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ edilmesi ile olur. Kiralananın anahtar teslimi yapılmadan tahliye edilerek boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülükten kurtarmaz. Anahtarın kiraya verene teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 Sayılı HMK.nun 200. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK. Md. 200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK. Md. 200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir. Kiracı, yasal tahliye ve kiralananın anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kiracı olarak sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülükleri devam eder. Davalı kiracı anahtarı davacıya usulüne uygun olarak teslim ettiğini, kira ilişkisini sona erdiğini yazılı belge ile kanıtlayamadığı ancak, tespit tarihinde dava konusu taşınmazın kiralayanın hakimiyetine geçtiğinin kabulü ile bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğuna ilişkin mahkemenin kabulünde bir usulsüzlük bulunmaktadır.

Kiralanan taşınmazın fiilen boşaltılarak tahliye edilmesi taşınmazın teslim edildiği anlamına gelmez. Ayrıca anahtarların da usulünu uygun olarak kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslimi kiraya verene bizzat, almadığı taktirde tevdi mahalli tayin edilerek tevdi mahalline teslimi ile yada notere emanet tutanağı ile teslim edilerek emanet tutanağının kiraya verene tebliğ edilmesi ile mümkündür. Davacı kiracı, kiralanan taşınmazı belirtttiği tarihte tahliye ederek anahtarı teslim ettiğini usulünce kanıtlayamadığından davalı kiraya verenin 30.04.2018 tarihinde anahtarı teslim aldığını bildirdiğinden, davacı kiracının 30.04.2018 tarihine kadar olan kira borcundan sorumlu olduğu ve güvence parasının iade borcu doğmayacağından…

Davalının, dava konusu taşınmazda 01.11.2021 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, konut kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğu, dava konusu taşınmazın 21.11.2024 tarihinde davacı tarafından satın alındığı, tapu kaydının dosya arasında bulunduğu, davacının bu hususu Üsküdar ... Noterliğinin 27/11/2024 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya bildirdiği, ihtarnamenin davalıya 29/11/2024 tarihinde tebliğ edildiği, her ne kadar, tebliğ mazbatasında komşunun isim ve imzadan imtina etmiş olduğu yazılı ise de, cevap dilekçesinde de, ihtarnamenin tebliğ tarihi olarak 29.11.2024 tarihi belirtildiğinden, mahkemesince 18/06/2025 tarihinde süresinde açılan davada, işin esasına girilerek bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesinin hatalı olduğu anlaşılmakla, istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Tüze) kişiler adına ticaret sicilindeki adreslerine gönderilen tebligatın. Tebligat Kanunu'nun 21/1. maddesine göre yapılmış olması halinde tebliğ memurunun. Tebligat Yönctmeliği'nin 30. ve 31. maddelerindeki koşulları araştırmasına gerek yoktur. Zira, muhatabın adreste bulunmaması halinde, bunun nedeninin araştırılması ve tevziat saatinden sonra adrese dönüp dönmeyeceğinin tespit edilmesi, gerçek kişiler yönünden zorunlu olup, hükmi şahısların sıfatı ve niteliği itibari ile böyle bir araştırmanın yapılmamış olması, tebligatın usulsüzlüğü sonucunu doğurmaz. Ancak. Kanun'un 211. maddesine göre tebligat yapılması halinde, tebliğ memuru, tebliğ evrakım tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırmakla beraber, adresle bulunmama halinde, tebliğ olunacak şahsa keyfiyetin haber verilmesini de. mümkün oldukça en yakın komşularından birine, varsa yönetici veya kapıcıya da bildirir. (Yargıtay 12 Hukuk Dairesi 2022/8446 Esas - 2023 989 Karar sayılı kararı) Somut olayda örnek 13 ödeme emri. "Muhatap adresinin kapalı olması sebebiyle Komşukapıcı yönetici G'den sorulmuş, muhatabın ... gittiği sözlü imzalı beyan edilmiş, imzadan imtina edilmiş. Tebligat ... Mahallesi muhtarı imzasına ... tarihinde teslim edilmiş olup 2nolu haber kağıdı muhatabın kapısına yapıştırılmış komşu kapıcı yönetici ....'ye haber verilmiştir" şerhi ile TK'nın 21 1 maddesi gereğince 26.06.2023 tarihinde tebliğ edilmiştir. Tebliğ mazbatasında. 2 nolu haber kağıdının kapıya yapıştırıldığına ilişkin bilgi verilen kişinin kim olduğu açıkça belirtilmediğinden, tebliğ işlemi TK'nın 21/1 maddesine aykırıdır. Mahkemece, şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi hatalıdır.

İİK'nun 16 maddesi: "Kanunun hallini mahkemeye bıraktığı hususlar müstesna olmak üzere İcra ve İflas dairelerinin yaptığı muameleler hakkında kanuna muhalif olmasından veya hadiseye uygun bulunmamasından dolayı icra mahkemesine şikayet olunabilir. Şikayet bu muamelelerin öğrenildiği tarihten yedi gün içinde yapılır." hükmünü amirdir. TK'nın 32. maddesi gereğince, tebliğ usulüne aykırı yapılmış olsa bile muhatabı tebliğe muttali olmuş ise muteber sayılır. Y.12.HD.nin 2023/1141 E. 2023/1727 K., 2022/12831 E 2023/2831 K.. sayılı emsal içtihatlarından UYAP vatandaş portalından doküman okuma işlemi yapılması halinde, ilgili işlemden haberdar olunacağı anlaşılmaktadır. Somut olayda; davacı asilin UYAP vatandaş portalından anılan icra dosyasındaki tebliğ mazbatası ve ödeme emrini Evrak işlem Kütüğü kayıtlarından 08/04/2024 tarihinde okuduğu, eldeki şikayetin ise İİK.nun 16/1. maddesinde belirtilen yedi günlük şikayet süresinden sonra 17/04/2024 tarihinde açıldığı görülmüştür. Dairemizce yapılan değerlendirmeler neticesinde; HMK nın 355.maddesine göre istinaf incelemesinin dilekçede belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılabileceği, ancak kamu düzenine aykırılık görülmesi halinde bu hususun resen nazara alınabileceği, dosya kapsamı, mevcut delil durumu dikkate alındığında, davanın süre aşımı nedeni ile reddine, ilişkin kararda mahkemenin vaka ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı…

…Teamül haline gelmiş bir ödeme şekli varsa bu şekilde yapılan ödeme geçerlidir. Kiracı tarafından sözleşmede yazılı artış hükmünün bilinmesine rağmen ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin artış yaparak kirayı ödemeye devam ettiği takdirde kira bedelinin indirilmesine yönelik haklarından halin icaplarına göre feragat etmiş sayılabilir.

Sözleşme serbestisi kapsamında kiracı ve kiraya veren yeni dönem için her zaman sözleşme koşullarında değişiklik yapabilirler. TBK'ya eklenen geçici maddeler ile %25 oranında artış sınırı kiracı lehine yapılan bir düzenleme olup, kiracının bunu aşan nitelikteki kira artış oranını kabul etmemesi ile hüküm doğurmayacaktır. Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı…

Davalı kiracı tarafından 2022 Ocak, Şubat ve Mart ayları kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılan miktardan daha fazla 14.112,80 TL olarak ait olduğu aylar tereddüte mahal vermeyecek şekilde açıklanarak yatırıldığına göre taraflar arasındaki kira bedelinin takip konusu aylar yönünden 14.112,80 TL olarak kabulü ile itirazın takibe konu alacağın tamamı üzerinden kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken…

Davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ve ek protokol ile yasal düzenlemeler çevresinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2020 yılı kira bedeli olarak yatırılan miktarın hesaplanan değerden fazla olması, kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça 2020 yılı kira bedelinin yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı…

Davacı tarafça, davalının 2021 yılı aralık ayı kira bedelini aylık 4000 tl ödediği dolayısıyla bu bedel üzerinden kira ödemesi yapılması gerektiği iddiasında bulunulmuş ise de; davalı tarafından ödenmesi gereken kira bedeli taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi ile yasal düzenlemeler çevresinde belirleneceğinden davalı kiracı tarafından 2021 yılı aralık ayı kira bedeli olarak 4000 tl olarak yatırılmasının kira bedelinin tadil edildiği anlamına gelmeyeceği, davacı tarafça, 2022 yılı ocak ayı kira bedelinin de yatırılan miktar olarak belirlendiği yönünde davalı tarafın imzasını taşıyan yazılı bir belge ibraz etmediği gibi davalı tarafın bu yönde açıkça bir kabulünün de bulunmadığı göz önünde bulundurulduğunda, davacı tarafın istinaf itirazları yerinde görülmemiştir.

…mahkemece hem itirazın iptali hem tahliye davası yönünden ayrı ayrı davalı aleyhine vekalet ücretine hükmedilmedi ile ayrı ayrı peşin karar ve ilam harcı alınmasının usul ve yasaya aykırı olduğu, eldeki davanın itirazın iptali talepli dava olduğu, itirazın iptali ve takibin devamı kararıyla tahliyenin zaten gerçekleşeceği, ayrıca bir tahliye hükmü kurmaya gerek dahi bulunmadığı, buna karşın iki ayrı dava varmışçasına iki ayn harç ve vekalet ücreti alınmışının usul ve yasaya aykırı olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin istinaf isteminin kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Alacaklı İİK.nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca icra mahkemesine başvurup tahliye karan alması gerekirken, bu yolu tercih etmeyip sulh hukuk mahkemesine dava açarak aldığı tahliye kararına dayanarak takibe devam edilmesini istemiştir. İstanbul l. İcra Müdürlüğünün 2017/38247 sayılı dosyasında icra takibinin sürdürülebilmesi için İİK.nun 269/a m. uyarınca icra mahkemesinden karar alması zorunludur. Sulh Hukuk Mahkemesinden almış olduğu tahliye kararına dayanarak bu dosyada takibi sürdürmesi yasal olarak mümkün bulunmamaktadır (Yargıtay 12. H.D. 19.09.2006 T. 2006/15021 E. 2006/16723 K.; 14.10.2008 T. 2008/13801 E. 2008/17341 K). Bu nedenlerle ve şikayetin kabulü gerekirken reddine karar verilmesi yerinde olmadığından…

Kural olarak tahliye talepli icra takibi yapma hakkı kiraya verene aittir. Kiralayanların birden fazla olması halinde aralarında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibinin birlikte yapılması icap eder. İcra takibinin kiralayanların tamamı tarafından yapılmaması durumunda, icra takibindeki eksiklik sonradan da giderilemez. Kira öyle bir sözleşmedir ki bununla kiraya veren, bir malını kiracıya ücret karşılığında kira süresince kullandırma ve yararlanma amacıyla bırakma, kiracı da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu altına girer (TBK. m.299,357). İlamsız tahliye takibinin aktif tarafı alacaklı sıfatı ile kiraya verendir (İİK. m. 58/1). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi ile ilgili İİK m. 269/1 de belirtilen 'alacaklı' ibaresi ile kiraya verenden söz edilmektedir. Kiracının kira borcunu ödememesi halinde kiraya verene kira sözleşmesini feshetme hakkını veren hükümler, Türk Borçlar Kanununun 315. maddelerinde düzenlenmiştir. İİK'nın 269 ve devamı maddelerinde ise Türk Borçlar Kanununun 315. ve 362. maddelerinin özel bir uygulaması gösterilmiştir. Tahliye borcu bölünemez bir borç olduğu için ilamsız tahliye takibinin tüm kiraya verenler tarafından tüm kiracıları taraf gösterilerek başlatılması gerekir. Takip talebinde zorunlu takip arkadaşlarından birinin eksik olması halinde bu eksiklik nedeniyle borçlulara gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrindeki ihtar haklı ihtar sayılamaz. Bu eksikliğin icra mahkemesinde görülen tahliye incelemesinde de giderilmesi mümkün değildir. Kiraya veren sıfatı ile kiralanan taşınmazın maliki olma sıfatı birbirinden bağımsızdır. İlamsız tahliye takibi kiraya veren tarafından yapılır. Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti konusu olması arasında fark yoktur. Kiraya verenin ölümü ile mirasçılar arasında TMK 640 uyarıca elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. TMK 691. maddesi uyarınca paylı mülkiyet konusu eşyanın adi kiraya veya hasılat kirasına verilmesine ilişkin sözleşmelerin yapılması için mevcut sözleşmelerin fesih önemli yönetim işlerinden olduğundan pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir. Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı paydaşlardan birinin kendi adına kiraya vermesi halinde kiracının pay ve paydan çoğunluğu sağlamadan kira sözleşmesi yapılması nedeniyle kira sözleşmesi ile bağlı olmadığını ileri süremez. Kira sözleşmesi iptal edilmediği sürece kiraya veren sıfatı ile şahsi haklarını talep edebilir, tahliye takibi yapabilir. Kira sözleşmesini yapmayan diğer paydaşlar mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi, tazminat gibi davaları açabilirler, ancak kira sözleşmesine taraf olmadıkları için ilamsız tahliye takibi yapamazlar. Kira sözleşmesine katılıp sözleşmenin tarafı haline gelir iseler diğer kiraya veren paydaşlarla birlikte takip yapabilirler.

Paylı mülkiyet konusu bir taşınmazı paydaşlardan birinin kendi adına kiraya vermesi halinde kiracı pay ve paydaş çoğunluğu sağlamadan kira sözleşmesi yapılması nedeniyle kira sözleşmesi ile bağlı olmadığını ileri süremez. Kira sözleşmesi iptal edilmediği sürece kiraya veren sıfatı ile şahsi haklarını talep edebilir, tahliye takibi yapabilir. Kira sözleşmesini yapmayan diğer paydaşlar mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesi, tazminat gibi davaları açabilirler ancak kira sözleşmesine taraf olmadıkları için ilamsız tahliye takibi yapamazlar. Kiraya verenin ölümü ile mirasçılar arasında TMK m. 640 uyarınca elbirliği mülkiyeti söz konusu olur. TMK'nun 691. maddesine göre paylı mülkiyet konusu eşyanın adi kiraya veya hasılat kirasına verilmesine ilişkin sözleşmelerin yapılması ile mevcut sözleşmelerin feshi önemli yönetim işlerinden olduğundan pay ve paydaş çoğunluğu ile karar verilmesi gerekir. İcra ve İflas Kanununun 269/2. maddesi hükmü gereğince ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini aynı yasanın 62. maddesi hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmez ise, akdi kabul etmiş sayılır. İcra ve İflas Kanununun 269/c maddesine göre borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş ise, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re'sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge ile ispat etmeye mecburdur. Somut olayda, takip alacaklıları ... ve ... tarafından kiracı ...'a karşı 2022 yılı Kasım, Aralık ve 2023 yılı Ocak, Şubat ile Nisan aylarına ilişkin kira alacağı ve tahliye talebiyle örnek 13 icra takibi başlatıldığı, takip talebinde, ... Mahallesi ... Cad. Eski ... Cad. No:4/1-A Zemin kat .../İstanbul adresindeki kiralanan taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, borçlu süresi içinde sunduğu ödeme emrine itirazında, borcu olmadığına yönelik itirazda bulunduğu ve kira akdini açıkça inkar etmediği, alacaklıların itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde icra mahkemesine sunduğu kira sözleşmesinin 01.11.1999 tarihli kiralayanın ..., kiracının ... olan kira sözleşmesi olduğu, kiralayan ...'ın 15.05.2013 tarihinde vefat ettiği, geriye mirasçıları olarak ..., ... ve ...'ın kaldığı, kira sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyeti takip tarihinden önce 12.03.2020 tarihinde paylı (müşterek) mülkiyete çevrildiği anlaşılmaktadır.

Davacının murisi ile davalı arasında 18/11/2015 tarihli kira sözleşmesi bulunduğu, kiraya veren murisin davacı dışında da mirasçısı bulunduğu anlaşılmıştır. … kiraya veren ve kiracının vefat etmiş olduğu, davacının sadece kendi adına arabuluculuğa başvurarak davayı açtığı, elbirliği yönünden mecburi dava arkadaşlığının tüm taraflarını kapsar şekilde arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılması nedeniyle dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı …

TBK'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibini birlikte yapmaları ve yine davayı da hep birlikte açmaları zorunludur. Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 22/07/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Sözleşmede kiraya veren sıfatl M ve M'ye ait olup, her iki kiraya veren arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Akit bozucu ihtarların mecburi dava arkadaşlığı bulunan tüm kimya verenler tarafindan çekilmesi, davamn da bu kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekir. Davaya konu takip, kiraya verenlerden tarafından yapılmış, dava da aynı kişi tarafından açılmıştır. Davadaki taraf teşkilinin sonradan giderilmesi mümkün ise de, ödeme emrindeki eksikliğin yargılama sırasında giderilmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı…

Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

Tahliye borcu bölünemez bir borç olduğu için ilamsız tahliye takibinin tüm kiraya verenler tarafından tüm kiracıları taraf gösterilerek başlatılması gerekir. Takip talebinde zorunlu takip arkadaşlarından birinin eksik olması halinde bu eksiklik nedeniyle borçlulara gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrindeki ihtar haklı ihtar sayılamaz. Bu eksikliğin icra mahkemesinde görülen tahliye incelemesinde de giderilmesi mümkün değildir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, tarafların tacir olduğu, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun'un 53 üncü maddesi uyarınca kiracının tacir olduğu iş yeri kiralarında, 6098 sayılı Kanun'un 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, ne var ki tahliye sebepleri Kanun'da sınırlı sayıda sayıldığından ve bu husus emredici olarak düzenlendiğinden, emredici hukuk kurallarına aykırı olarak düzenlenen tahliye şartı geçersiz olduğu gibi, bu şarta bağlı olarak öngörülen cezai şartın da geçersiz olacağı, …

Tahliye davaları aynı dava içinde birden fazla sebebe dayanılarak açılabilir. Bu sebeplerden bir kısmı sabit görülerek davanın kabulüne karar verilmesi halinde reddedilen sebeplerden dolayı ayrıca davalı yararına vekalet ücreti verilmez.

Çatılı işyeri niteliğindeki kiralananın kira alacağının tahsili için gönderilen davaya dayanak ihtarnamede 30 günlük ödeme süresi verilmediği tespit edilmiş olup bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından, kira bedellerinin ödenmemesi bu haliyle haklı fesih olarak kabul edilmeyerek isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Somut olayda davaya konu kiralananın Derince Devlet Hastanesi acil servisinde kantin ve çay ocağı olarak kullanılmak üzere kiralandığı anlaşılmaktadır. Davaya konu taşınmazın çatılı iş yeri olması dikkate alınarak 30 günlük ödeme süresinin verilmediği anlaşılmakla davalıya gönderilen ihtar sonuç doğurmaz. Bu durumda kiraya verenin feshi haksızdır.

İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir.

Bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesinde; takip talebinin (7) nolu bendinde "… Osman-gazi/Bursa tahliye adresindeki taşınmazdan kaynaklanan 700 TL tutarında 01.01.2013 faiz başlangıç tarihli kira, 1.100TL tutarında 01.02.2013 faiz başlangıç tarihli kira, 1.100TL tutarında 01.03.2013 faiz başlangıç tarihli kira tutarındaki alacağın tahsili" talebinin, (9) nolu bendinde ise "haciz" talebinin yazıldığı görülmektedir. Şu hâle göre takip talebinde yer alan "tahliye adresindeki taşınmazdan kaynaklanan" ifadesi muğlak olup, tahliye iradesini yansıtmamaktadır. Takip talebinin (9) nolu bendinde ise tahliye talebi yer almayıp, sadece haciz talebi vardır. O hâlde alacaklı tarafından düzenlenen takip talebinde tahliye isteği bulunmadığından, icra dairesince borçluya gönderilen ödeme emrinde tahliye…

Davalının temyiz dilekçesine eklenen alındı belgesinden davaya dayanak icra dosyasındaki borca mahsuben 07/05/2015 tarihinde ve yasal ödeme süresi içerisinde takibe konu asıl kira borcunu karşılayacak miktarda 3.000,00 TL nin ödendiği, anlaşılmaktadır. Davacının kabulü de bu yöndedir. Borcun ferileri olan faiz, icra gideri avukatlık ücreti, v.s. gibi kısımların ödenmemesi, temerrüde esas alınamayacağından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.12.2021 tarih ve 2017/(6)8/1918 E.-2021/1707 K. sayılı ilamında da işaret edildiği üzere; İcra ve İflas Kanunu'nun 269-269/d maddeleri arasında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi düzenlenmiş olup 818 sayılı Borçlar Kanunu'na (BK) göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Kiraya veren ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya ödeme emri ile BK'nın 2 60... . [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 3 15... ] maddelerinde yazılı ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiracının kira borcunu ödemede geciktiği halde kiraya veren aynı takipte hem ödenmeyen kira bedellerini, hem de borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesini talep edebilir. TBK'nın 3 14... . maddelerinde kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiş (Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı akdin feshini isteyebilir) olup kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir. Yine aynı doğrultuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 02.07.2025 tarih ve 2024/12-785 E., 2025/426 K. Sayılı kararında da işaret edildiği üzere, borçlunun yasal süresinde ödeme emrine itiraz etmemesi halinde yan gider borcu ve miktarı kesinleşir. TBK'nın 315. maddesi gereğince kiracı tarafından kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düşülmesi hâlinde karşılaşılacak olan hukuki sonuç aynıdır. Bu durumda İİK'nın 269 ve TBK'nın 315. maddeleri gereğince otuz günlük temerrüt süresi içinde yan gider borcu ödenmediği için temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü zorunlu olup, sadece ortak gider alacağına dayalı takipte de borçlunun tahliyesine karar verilebilir. Somut olayda, alacaklı kiraya veren tarafından borçlu kiracı aleyhine 2021 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos-Eylül ayları ortak gider katkı payı alacağı olmak üzere…

İcra ve İflas Kanunu'nun 269/a maddesine göre, borçlu itiraz etmez ve kira borcunu da ödemezse alacaklı ödeme süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Alacaklının tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye istememişse, icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. Bundan sonra, icra mahkemesi, borçlu kiracıya gönderilen ödeme emrinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Ödeme emri kanuna uygun değilse, özellikle ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yanlış (noksan) gösterilmişse, ödeme emrinde ödeme (ihtar) süresi yazılı değilse veya ödeme emrinde tahliye ihtarı yok (tebliğ edilen ödeme emri 13 örnek nolu ödeme emri değil) ise icra mahkemesi tahliye talebinin reddine karar verir. İcra mahkemesi, takip talebinin ve ödeme emrinin kanuna uygun olduğunu tespit ederse, bunun üzerine, borçlu kiracının süresi içinde ödeme emrine itiraz edip etmediğini araştırır. Buna göre, icra mahkemesi, borçlunun süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini (veya itiraz etmemiş sayıldığını) tespit ederse, borçlunun ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunu ödeyip ödemediğini inceler (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara 2013, s. 831, 833).

Borçlu süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2, c.2). Yani, borçlu kiracı icra mahkemesinde artık kira sözleşmesini inkâr edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesini hakkında bir inceleme yapamaz. Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez, etse bile, icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında bir inceleme yapamaz (Kuru, s. 832). Alacaklının İİK'nın 269/a maddesine göre tahliye talebi üzerine icra mahkemesi ilk önce alacaklının ilâmsız tahliye takip talebinin kanuna uygun olup olmadığını inceler. Takip talebi kanuna uygun değilse, özellikle alacaklı takip talebinde tahliye…

Dava; ''kira ilişkisinden kaynaklı itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi'' istemine ilişkindir. Dosyanın incelemesinde davacı 01/12/2013 başlangıç tarihli kira yazılı sözleşmesine dayanmış olup, borçlu kiracı itiraz dilekçesinde borca itiraz etmekle birlikte, dayanak kira sözleşmesini inkar etmemiştir. Davaya dayanak takip ile yazılı kira sözleşmesine dayanılmasına ve davalı borçlu kiracının takibe itirazında açıkça ve ayrıca sözleşmedeki imzasına karşı çıkmadığının anlaşılmasına göre, İİK'nin 269/2 maddesi gereğince kira ilişkisi ve kira miktarının kesinleştiğinin kabulü gerekir. Buna göre, davalı borçlu takibe dayanak iş bu kira sözleşmesine göre kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini İİK'nin 269/c maddesinde belirtilen belgelerle kanıtlamak durumundadır. Davalı takip konusu yapılan aylara ilişkin kira borcunu ödediğini İİK'nin 269/c maddesinde belirtilen yazılı belge ibraz etmediğinden davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik yoktur.

Davalı taraf, davacı M'nin husumet ehliyetinin bulunmadığını belirtmiş ise de; davacı M'nin tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasında husumet ehliyeti bulunmuyor ise de, davanın terditli dava olarak açıldığı,

Davalı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenip verildiğini, tarafınca boş bir şekilde imzalandığını ileri sürmüş ise de. tahliye taahhütnamesi maktu olup metin üzerindeki boşlukların elle doldurulmak sureliyle tanzim edildiği taahhüt metninden anlaşılmaktadır. Taahhütnamenin bu kısımlarının elle tamamlanmasında usulsüzlük bulunmadığı gibi taahhüdün tanzim ve tahliye tarihlerinin boş bırakılarak düzenlenip davacıya verilmiş olması kiracı davalının bu şekilde boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan sonucuna da katlanmak zorundadır.

Davalı vekilince tahliye taahhüdü altındaki imzaya itiraz edilmediği, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda manevi cebir altında imzalatılarak davalının iradesinin fesada uğratıldığı, boş olarak verilen tahliye taahhüdünde, tahliye tarihinin de davacı tarafça doldurulduğu ileri sürülerek itiraz edilmiş ise de, dosyada mübrez tahliye taahhüdünün incelenmesinde, tahliye taahhüdünün 10/01/2023 tarihinde kira sözleşmesinden sonraki tarihte düzenlendiğinin görüldüğü. 03.10.1980 gün 2/3 sayılı. 04.10.1985 gün ve 2/7 sayılı içtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğu, devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhüıün baskı altında verildiğinin söylenemeyeceği (Emsal-Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.09.2014 tarihli. 2014/7025 E.. 2014/10145 K.sayılı ilamı; Yargıtay 3 Hukuk Dairesi 05.11.2012 tarihli. 2012/15259 E., 2012/22635 K.sayılı ilamı); tahliye taahhüdünün manevi cebir altında zorla imzalatıldığı ileri sürülmüşse de, TBK 39 maddesi uyarınca yasanın öngördüğü sürede ve usulde bir ihtar, ihbar, dava veya benzeri bir yasa yoluna müracatının olduğuna ilişkin dosyada belge bulunmadığı, dava açılmadığının da anlaşılması karşısında, davalının bu aşamada taahhüdün geçersizliğim ileri süremeyeceği; tahliye tarih kısmının boş olarak imzalandığı, davacı tarafça sonradan doldurulduğu iddiası, beyaza imza atılsa dahi, üzerinin ne şekilde doldurulacağı imza atan tarafından kabul edilmiş sayılacağından tahliye taahhüdünü geçersiz kılmayacağı, davalının tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığına ilişkin savunmasının yazılı delille ispatı gerekeceğinden tanık dinlenmeyeceği, mahkemece tanık dinlenmişse de yargılamaya katkı sağlamadığı, davalının aile konutu savunmasını gerek cevap dilekçesinde gerekse istinaf dilekçesinde ileri sürmüşse de. davalının eşinin en geç davacı tarafından tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmadan önce TBK'nin 349/3 maddesi uyarınca kiraya verene kiralananın aile konutu olarak kullanılacağı bildiriminde bulunmadığı, davalı eşinin açtığı aile konutu tespiti davasının sonraki tarihli olduğu, mahkemece bekletici mesele yapılmamasında bir usulsüzlük bulunmadığı, tüm bu sebeplerle davalı kiracının aile konutu itirazının da dinlcncmeyvccği anlaşılmakla…

Davalı her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte, boş olarak ve baskı altında kendisine imzalattırıldığını belirterek istinaf talebinde bulunmuş ise de Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği gibi davalının taahhüt altındaki imzayı kabul etmiş olması durumunda, tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını davalı peşinen kabul etmiş sayılır. Yani davalı taahhütnameyi boş olarak vermiş ise sonuçlarına da katlanması gerekmektedir. Esasen davalının bu iddialarının yazılı tahliye taahhüdü ile aynı kuvvete sahip (yazılı) delillerle ispat edilmesi gerekte olup, bu hususta tanık dinlenemeyeceği, dosya kapsamında böyle bir ispatın söz konusu olmadığı,

Davalı vekilince tahliye taahhüdü altındaki imzaya itiraz edilmediği, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda manevi cebir altında imzalatılarak davalının iradesinin fesada uğratıldığı, boş olarak verilen tahliye taahhüdünde, tahliye tarihinin de davacı tarafça doldurulduğu ileri sürülerek itiraz edilmiş ise de, dosyada mübrez tahliye taahhüdünün incelenmesinde, tahliye taahhüdünün 10/01/2023 tarihinde kira sözleşmesinden sonraki tarihte düzenlendiğinin görüldüğü. 03.10.1980 gün 2/3 sayılı. 04.10.1985 gün ve 2/7 sayılı içtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhüdünün geçerli olduğu, devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhüıün baskı altında verildiğinin söylenemeyeceği (Emsal-Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 22.09.2014 tarihli. 2014/7025 E.. 2014/10145 K.sayılı ilamı; Yargıtay 3 Hukuk Dairesi 05.11.2012 tarihli. 2012/15259 E., 2012/22635 K.sayılı ilamı); tahliye taahhüdünün manevi cebir altında zorla imzalatıldığı ileri sürülmüşse de, TBK 39 maddesi uyarınca yasanın öngördüğü sürede ve usulde bir ihtar, ihbar, dava veya benzeri bir yasa yoluna müracatının olduğuna ilişkin dosyada belge bulunmadığı, dava açılmadığının da anlaşılması karşısında, davalının bu aşamada taahhüdün geçersizliğim ileri süremeyeceği; tahliye tarih kısmının boş olarak imzalandığı, davacı tarafça sonradan doldurulduğu iddiası, beyaza imza atılsa dahi, üzerinin ne şekilde doldurulacağı imza atan tarafından kabul edilmiş sayılacağından tahliye taahhüdünü geçersiz kılmayacağı, davalının tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığına ilişkin savunmasının yazılı delille ispatı gerekeceğinden tanık dinlenmeyeceği, mahkemece tanık dinlenmişse de yargılamaya katkı sağlamadığı…

Kira özleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nın 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır 04.10.1944 gûn ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yündedir. Yine 3.10.1980 gûn 2/3 sayılı, 4.10.1985 gûn ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince, kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin birinci şartı alıntılanan yasa maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere yazılı olmasıdır. Bu şart ayrı bir tutanakla gerçekleştirilebileceği gibi duruşma zaptına veya haciz zaptına geçirilecek bir beyan ile de ikmal olunabilir. İkinci şart ise kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasıdır ki, yine alıntılanan yasa maddesi karşısında bu şartın da bir emredici kural olarak kabulü zorunludur. Kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhüdünün geçersiz olduğu Yargıtayın müstakar içtihatları ile sabittir. Üçüncü şart ise tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Yine bu şart da kanuni düzenlemenin lafzından anlaşılabilmektedir.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan, 15.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli, çelik çatılı kapalı depo işyeri niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmadığı, davalı kiracı şirketin adi yazılı olarak 14.02.2020 tarihinde düzenlediği tahliye taahhütnamesi ile kiracı olarak oturduğu yeri 15.01.2021 tarihinde tahliye edeceğini kabul ve taahhüt ederek taahhütnameyi imzaladığı, kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra verilen tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesi ürünü olduğunun kabul edileceği, davacı kiraya veren şirket vekilinin 14.02.2020 düzenleme, 15.01.2021 tahliye tarihli, tahliye taahhütnamesine dayanarak yasal süresinde tahliye talepli icra takibi başlattığını, kira sözleşmesinin süresinin sözleşmenin taraflarınca her zaman uzaltılıp kısaltılabileceğini, kiracı tarafından, tarih yazılmadan boş kağıda, beyaza imza atılması halinde boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiğinin kabulü gerektiği, tahliye taahhütnamesinin verildiği tarihten itibaren 6098 Sayılı TBK'nın 39 uncu maddesi gereğince taahhütnamenin iptali için bir dava da açılmadığı, tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde "içinde kiracı olarak bulunduğum" ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir. … Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiğinin, davalı tarafın savunmasını yazılı delille ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

Her ne kadar davalı taahhüdün kira sözleşmesi ile birlikte verildiğini iddia etmiş ise de taahhüt metninde halen kiracısı bulunduğu cümlesinden kiracının taahhüdü kiralananda otururken verdiğinin kabulü gerekir.

Aile konutunun eşlerden biri tarafından kiralanması halinde, kiracı olmayan eşin 4721 sayılı kanun'un 194. Maddesi uyarınca sonradan kiraya verene yapacağı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelmiş olmasının, kiracı eş tarafından bu bildirim öncesinde verilen yazılı tahliye tahhütnamesinin geçerliliğine bir etkisinin bulunmadığına..

Davalı her ne kadar, takibe konu tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte, boş olarak ve baskı altında kendisine imzalattırıldığını belirterek istinaf talebinde bulunmuş ise de Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği gibi davalının taahhüt akındaki imzayı kabul etmiş olması durumunda, tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dınlenemez. Zira belgeyi imza etmekle boş otan kısmın ne şekilde doldurulacağım davalı peşinen kabul etmiş sayılır Yani davalı taahhütnameyi boş olarak vermiş ise sonuçlarına da katlanması gerekmektedir. Esasen davalının bu iddialarının yazılı tahliye taahhüdü ile aynı kuvvete sahip (yazılı) delillerle ispat edilmesi gerekmekte olup, bu hususta tanık dinlenemeyeceği, dosya kapsamında böyle bir ispatın söz konusu olmadığı, ayrıca davalı davaya konu taşınmazın aile konutu olduğunu ileri sürmüş ise de. kira sözleşmesinin ve tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihinden önce taşınmazın aile konulu olduğuna dair davacı tarafa yapılmış yazılı bir bildirimin bulunmadığı anlaşılmakla davalı tarafın taşınmazın aile konutu olduğu iddiasının somut olayda dinlenemeyeceği, dolayısıyla davaya konu tahliye taahhüdünün geçerli olduğu, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra tanzim edildiği, icra takibinin tahliyenin taahhüt edildiği tarihten itibaren TBK'nun 352/1 maddesi gereğince bir aylık yasal sûrede açıldığı, davanın süresinde olduğu görülmüştür.

… davalının tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığına ilişkin savunmasının yazılı delille ispatı gerekeceğinden tanık dinlenmeyeceği, mahkemece tanık dinlenmişse de yargılamaya katkı sağlamadığı, davalının aile konutu savunmasını gerek cevap dilekçesinde gerekse istinaf dilekçesinde ileri sürmüşse de. davalının eşinin en geç davacı tarafından tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmadan önce TBK'nin 349/3 maddesi uyarınca kiraya verene kiralananın aile konutu olarak kullanılacağı bildiriminde bulunmadığı, davalı eşinin açtığı aile konutu tespiti davasının sonraki tarihli olduğu, mahkemece bekletici mesele yapılmamasında bir usulsüzlük bulunmadığı, tüm bu sebeplerle davalı kiracının aile konutu itirazının da dinlcncmeyvccği anlaşılmakla…

Takip dosyası içindeki tahliye taahhüdünün incelenmesinde; 01.07.2021 düzenleme tarihli olduğu, davaya konu kiralanan taşınmaza ait olup, 01.10.2021 tarihinde kiralananın tahliye edileceğinin kiracı tarafından taahhüt edilmiş olduğu, taahhütname altında bulunan imzaya itiraz edilmediği, taahhütname metninde "halen kiracı olarak kullanılmakta olduğum..." ifadelerinin yer aldığı bu nedenle kira sözleşmesinin akdedildiği sırada verildiği iddiasının dikkate alınmayacağı, davalının davacı tarafla kira sözleşmesinin yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette yazılı belge ibraz etmediği yine davalı tarafça taşınmazın aile konutu olduğu da iddia edilmiş ise de, T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kiralanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceğinin düzenlendiği, bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmeyeceği, icra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiği (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 02/05/2018 tarih 2017/4794 esas 2018/11923 karar) taahhüde dayalı tahliye davasının yasal şartlarının oluştuğu kanaati ile davanın kabulüne karar verilmesinde bir hata bulunmamaktadır.

Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir.

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/02/2005 tarihli, on yıl süreli kira sözleşmesinin 1. maddesinde "Kiralanan yer boş ve tadilata muhtaç bir şekilde kiralayana teslim edilmiş olup, kiralayan söz konusu kiralayanı baştan sona tadilata tabi tutarak tüm mefruşat ve demirbaşlarını yenilemiş birinci sınıf bir pansiyon işletmesi şeklinde yeniden tadilat ve mefruşatını yapmıştır. Bu işler karşılığı olmak üzere kiralayan kiraya verenlere on yıllık kira bedeli olan 600.000 TL'yi ödemiştir.", yine 5. maddesinde "Kira dönemi sonunda kiraya verenin yeri tahliyesi halinde tüm yaptığı ve aldığı tadilat, mefruşat, demirbaş türü şeyleri bırakmaya ve bir talepte bulunmamaya mecburdur. Kira döneminden önce herhangi bir şekilde tahliye veya kiralananın işletilmesinin engellenmesi halinde ise kiralayanın yaptığı işler karşılığı olan 600.000 TL meblağı kiraya verenler kayıtsız şartsız ödemeyi kabul ve taahhüt eder. " düzenlemesi yer almaktadır. Kira sözleşmesinin 5. maddesindeki hüküm, T.B.K'nin 179 ve devamı maddelerinde düzenlenen cezai şart niteliğindedir. Cezai şart geçerli bir borcun yerine getirilmemesi veya eksik yerine getirilmesi ya da belli bir yerde belirli bir zamandan yerine getirilmemesi durumunda, borçlunun ödemesi gereken bir edimdir. Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırılan bu cezai şart geçerli olup tarafları bağlar. Taraflarca cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile TBK.nın 180. maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebilir.

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerlidir ve İcra Takibi Açılabilir.

...Taraflar arasında, 26.10.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, 26.10.2021 düzenleme tarihli, 26.10.2022 gününde tahliyenin vaat edildiği yazılı taahhütnamesine dayanarak başlattığı icra takibine itirazın iptalini talep etmiştir. Taraflarca imzalanan iş bu taahhütnamede; "kira kontratında belirtilen kira bedelinin 2 (iki) Dönem ödenmemesi halinde tahliye taahhütnamesi devreye girer adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı bilumum masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zarar ve ziyanları hiçbir ihtar, ihbar ve hükme gerek kalmadan derhal nakden ve peşinen ödeyeceğimi beyan kabul ve taahhüt ederim" hükmü kararlaştırılmıştır. Bu durumda taahhütnamede kiralananın tahliyesi, davalı kiracı tarafından kira borcunun 2 dönem ödenmemesi şartına bağlanmıştır. Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanununun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu'nun 170. maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre, davacı kira bedellerinin ödenmediğini iddia etmediğinden taahhüt geçerli hale gelmemiştir. Bu durumda; Mahkemece, 14.11.2022 tarihinde başlatılan icra takibine yapılan itirazın, şartın gerçekleşmemesi sebebiyle haklı olduğu anlaşıldığından, mahkemece…

Sözleşmede tahliye taahhüdü verildiğinin belirtilmiş olsa da, tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile birlikte verildiği belirtilen taahhütname olduğunun, başkaca bir delil bulunmadan kabulü mümkün olmadığı…

Somut olayda: Davacının dayandığı 01.08.1969 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, TBK 347. maddesi uyarınca tahliye davası her dönemin sonunda açılabilecektir. Son uzama yılı dava tarihine nazaran 01.08.2015 tarihinde sona ermiş olup 05.09.2014, 18.09.2014, 30.09.2014 keşide tarihli feshi ihbar 01.08.2015-01.08.2016 dönemi için süresinde yapılmış ise de 31.07.2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davanın en erken dönem sonu olan 01.08.2015 tarihinden sonra (bu tarih dahil) açılması gerekir.

Somut olayda: Davacının dayandığı 01.08.1969 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, TBK 347. maddesi uyarınca tahliye davası her dönemin sonunda açılabilecektir. Son uzama yılı dava tarihine nazaran 01.08.2015 tarihinde sona ermiş olup 05.09.2014, 18.09.2014, 30.09.2014 keşide tarihli feshi ihbar 01.08.2015-01.08.2016 dönemi için süresinde yapılmış ise de 31.07.2015 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Davanın en erken dönem sonu olan 01.08.2015 tarihinden sonra (bu tarih dahil) açılması gerekir.

Taraflar arasında ilk sözleşmenin 01/09/2011 tarihinde yapıldığı, 1 yıllık sözleşme olduğu ve uzadığı, bu kapsamda 10 yıllık uzama süresinin 01/09/2022 (1+ 10 Yıl) tarihinde dolduğu, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden yani 01/09/2023 tarihinden üç ay önce ihbarda bulunmak koşuluyla tahliye talep edilebileceği, davanın dava açma süresi olan 01/09/2023 tarihinden önce 12/09/2022 tarihinde açılmış olduğundan süresinden önce açılmıştır.

TBK 347 maddesi uyarınca davacı tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabilir. (TBK 347'deki 10 yıllık süre emredicidir.)

"TBK'nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar."

"Kiraya verenin TBK'nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK'nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır (Ceran, s. 930)." (Taraflar arasında yeni sözleşme yapılması TBK 347'de düzenlenen 10 yıllık süreyi yeniden başlatır.)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352 nci maddesinin ikinci fıkrasına göre; kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kira dönemi içinde 2013 yılının Ocak, Şubat, Mart ayları kira bedeli ve Nisan, Mayıs 2013 ayları kira bedelinin ödenmesi konusunda davalı kiracıya iki kez ihtarname tebliğ ettirmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kira sözleşmesi ise 01.01.2008 tarihinde sona ermiş ve kiracı tarafından feshedilmediğinden 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1 maddesi hükmü gereğince aynı koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzamıştır. Bu durumda kira yılı sonu 01.01.2014 tarihi olmaktadır. Dava ise 27.06.2013 tarihinde, ihtarların gönderildiği kira yılının bitimi beklenilmeden açılmış olduğundan, Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306)."

Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan 25.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin 850 TL olduğu ayın ilk beş gününde peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Davacının davaya dayanak yaptığı birinci ihtar 2011/6142 sayılı takip kapsamında mayıs 2011 kirasının tahsili için 18.05.2011 tarihinde tebliğ edilen ödeme emridir. Banka ekstresine göre 13.05.2011 tarihinde mayıs 2011 kira bedelinin ödendiği görülmektedir. Bu ihtar haklı ihtar olarak kabul edilemez. Davacının dayandığı ikinci ihtar 2011 Aralık ayı kira bedeli için 26.12.2011 tarihinde keşide edilen ihtardır. Davacı 24.01.2013 tarihli yazılı beyanında bu ihtara konu olan kira bedelinin 27.12.2011 tarihinde ödendiğini belirtmiştir. İhtarın 28.12.2011 tarihinde tebliğ edildiği gözetildiğinde ödeme tebliğden önce olduğundan bu ihtar da haklı ihtar olarak değerlendirilemez. Bu durumda, 25.01.2011- 24.01.2012 kira dönemine ilişkin dayanılan ihtarların haklı ihtar niteliğinde olmadıkları anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi isabetsizdir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306)."

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 352. maddesi gereğince; iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak, iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler ise, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

TBK'nun 352/2 maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; kiracının ödemediği kiraların aynı kira dönemi içerisinde farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması, ihtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması, kiracıya gönderilecek ihtarnâmelerin hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi ve ihtarnâmelerin tebliğinden önce kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekmektedir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Muaccel olan birikmiş kiralar bölünerek iki ayrı ihtara konu yapılması mümkün değildir.)

11. Elektronik Tebligat Yönetmeliği'nin 5/ğ. maddesinde tebligatın elektronik yolla yapılması zorunlu olanlar arasında "Baro levhasına yazılı avukatlar" gösterilmiştir. Yönetmeliğin 6. maddesinde elektronik tebligat adresi alma zorunluluğuna tabi olanlar için yapılacak başvuru, 8. maddesinin 1. fıkrasında PTT'nin başvurunun yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde elektronik tebligat adresini, gerçek kişiler için kimlik bilgilerini, tüzel kişiler için ise tabi oldukları sistem bilgilerini esas almak suretiyle tek ve benzersiz olacak şekilde oluşturacağı ve UETS'ye kaydedeceği, elektronik tebligatın hazırlanması ve muhataba ulaştırılmasını düzenleyen 9. maddesinde tebligat çıkarmaya yetkili makam ve mercinin, elektronik tebligat mesajını hazırlayarak, UETS'ye teslim edeceği, UETS'nin elektronik tebligat mesajını zaman damgasıyla ilişkilendirerek muhatabın elektronik tebligat adresine ulaştıracağı, elektronik yolla tebligatın muhatabın elektronik tebligat adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılacağı belirtilmiştir. 12. Görüldüğü üzere, 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 7/a maddesinde muhatabın elektronik tebligatı tebellüğ etmiş sayılacağı tarihe ilişkin özel bir düzenleme yer almaktadır. Bu düzenlemeye göre "Elektronik yolla tebligat, muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır." Bunun sonucu olarak elektronik tebligatta tebellüğ tarihi elektronik tebligatın muhatabın elektronik posta hesabına ulaştığı veya okunduğu tarih olmayıp, tebligatın muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonu olmaktadır. Böylelikle, muhatabın kayıtlı elektronik posta hesabını kontrol etmemek suretiyle tebliğin sonuçlarını geciktirmesi ihtimali söz konusu olmayacaktır.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).

Muaccel kira alacakları bölünerek ayrı icra takibine konu edilemeyeceğinden bu şekilde bölünerek icraya konulan kira alacakları iki haklı ihtar şartını yerine getirmez.

TBK'nun 352/2 maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; kiracının ödemediği kiraların aynı kira dönemi içerisinde farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması, ihtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması, kiracıya gönderilecek ihtarnâmelerin hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi ve ihtarnâmelerin tebliğinden önce kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekmektedir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Muaccel olan birikmiş kiralar bölünerek iki ayrı ihtara konu yapılması mümkün değildir.)

Somut olayda, davacı 06/11/2014 tarihli ihtarname ile Kasım 2014 kira bedelinin, 05/12/2015 tarihli ihtarname ile de Aralık 2015 kira bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. 05/12/2015 tarihli ihtarname davalılara 09/12/2015 tarihinde tebliğ edilmiş olup, Aralık 2015 kira bedeli aynı tarihte ödenmiştir. 09/12/2015 tarihinde yapılan Aralık 2015 ayı kira bedelinin saat 09:27'de ödendiği dosyada bulanan hesap özetinden anlaşılmakta olup ihtarnamenin tebliğ edildiği saat ......... kayıtlarından tespit edilemediğinden, ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin, ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu anlaşılmakla konusuz kalan dava nedeniyle davalıların yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (İhtarnâmede 30 günlük ödeme süresine yer verilmesine gerek vardır.)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306). (İhtarnâmede 30 günlük ödeme süresine yer verilmesine gerek yoktur.)

Dava, TBK'nun 352/2 maddesine dayalı olarak iki haklı ihtar sebebiyle tahliye istemine ilişkindir. TBK'nun 315. maddesinden farklı olarak davalıya gönderilecek ihtarlarda 30 günlük ödeme süresi verilmesine gerek olmayıp, muaccel hale gelen kira bedelinin ödenmesinin talep edilmesi ve ödemenin ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılması gerekli ve yeterlidir. Bu nedenle, Mahkemenin ihtarnamede 30 günlük süre verildiği gerekçesiyle davanın reddine karar vermesi doğru değil ise de; kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümüne dair 5. maddesinde kira bedelinin her ayın ilk 5 gününde ödeneceği hüküm altına alınmış olup davaya dayanak ikinci ihtara konu ihtarnamenin henüz Eylül ayına dair kira bedeli muaccel olmadan 04.09.2015 tarihinde keşide edildiği bu durumda davanın bu gerekçe ile reddi gerektiği ancak bu yüzden kararın bozularak yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden sonucu itibariyle doğru olan hükmün değiştirilen bu gerekçe ile 6100 Sayılı HMK'ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 438.maddesi gereğince düzeltilerek ONANMASINA, … (Kira bedelinin yıllık ödenmesi durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talep edilemez.)

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 352. maddesi gereğince; iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için, kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak, iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler ise, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı, kira yılının bitiminden başlayarak bir yıl içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz ve bu istemle dava açılamaz.

Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. (Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talep edilemez.)

TBK'nın 316. madde hükmü uyarınca; kiracı kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Bu itibarla kiralananın aynına veya kiraya verenin hukukuna zarar verme olgusu akde aykırılık sayılır. Anılan madde hükmü gereğince, konuta çatılı iş yeri kirasında akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için, kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiraya veren tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

… Davacı dava dilekçesinde davalı kiracının kiralananı diğer şahısa kullandırarak akde aykırı davrandığından bahisle, kiralanandan tahliyesini istemiş, ancak kiracı davalıya TBK'nun 316. maddesindeki düzenlemeye uygun olarak, kiralananın çatılı iş yeri olması sebebiyle en az otuz gün süreli, akde aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği yönünde yazılı bir ihtarname göndermemiştir. Bu durumda, akde aykırılık yönünden tahliye davası açılmasının koşulları oluşmamıştır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Davacı vekili 24.01.2018 tarihli oturumda; asıl tahliye sebebinin alt kira ilişkisine dayalı olduğunu belirtmiş ve bu beyanını imzasıyla onaylamış olup kaymakamlık makamına yapılan başvurunun da yazılı bildirim yerine geçeceğini belirtmiş ise de; bu başvurunun kanunun aradığı anlamda bir ihtar olmadığı aşikardır.

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Somut olayda; Taraflar arasında 15.09.2004 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın kullanım şekli kafeterya olarak belirlenmiştir. Kiraya veren kiralananı sadece kafeterya olarak kullanılması için kiraya verdiğinden, onun rızasına aykırı her kullanma, akde aykırı bir kullanmadır. Bu kullanımın kiralanana zarar verip vermemesi önemli değildir. Bu itibarla, ihtarda verilen süreden sonra da akde aykırılığın devam ettiği hususunun saptanması gerektiği kuşkusuzdur. Mahkemece hükme esas alınan 24.04.2018 tarihli bilirkişi raporunda; davacının akde aykırı kullanım olarak bildirdiği hususların kiralananda mevcut olmadığı, kiralananın…

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Kiracının Kira Sözleşmesi ile Kendisine Bırakılan Alandan Fazla Alan Kullanması Akde Aykırılık Teşkil Eder.

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Bu kayıt yalnızca künye olarak yer almakta olup karar metninden alıntı bulunmamaktadır.

Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır. Dava yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkin olup davalının eski malik ile imzaladığı 09/11/2012 başlangıç tarihli 2 yıl süreli, yıllık 1320 TL kira bedelli kira sözleşmesi bulunduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede arsa vasfında olduğu belirtilen taşınmaz hurda ve geri dönüşüm işinde kullanılmak üzere kiralanmıştır. Davacı, kiralanan taşınmazı 20/02/2014 tarihinde iktisap etmiş, 05/03/2014 tarihinde davalıya tebliğ edilen ihtarname ile taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu belirterek taşınmazın tahliyesini istemiştir. Dava konusu kiralanan arsa vasfında olup çatılı olmadığından genel hükümlere tabidir. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine tabi olan dava konusu arsa vasfındaki kiralanandan yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine dayanılarak dava açılması mümkün değildir. Bu durumda mahkemece genel hükümlere göre tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği hususu değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

TBK'nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK'nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. ile 36. Hukuk Dairelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar verilmiştir. Hal böyle olunca; Dairece verilen 10.03.2025 tarihli ve 2024/2446 E., 2025/1440 K. sayılı kararla, TBK'nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, aksi halde TBK'nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına şeklinde karar verilmiş olmakla, uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmek gerekmiştir.

Taraflar arasında 10 09 2021 başlangıç tarihli. I yıl süreli mesken kıra akdi bulunmakladır. Kira sözleşmesi özel şartlar 6. maddesinde; "Kiraya seren 2. kira dönemi bitiminde ve sonrasında kiralananın mecura ihtiyacı halinde 2 ay önceden haber vererek kiracının tahliyesini isteyebilir." şartının kararlaştırıldığı görülmüştür. Sözleşmenin özel şartlarında sözleşmenin uzamasına ilişkin sözleşmenin bitiminden önce ihtar şartı varsa bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşme süresi bilmeden bu ihtar şartına uyulması gerekir. Aksi halde sözleşme TBK 347 uyarınca bir yıl uzar. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2018/1166 Esas. 2018^175 Karar) Yargıtay 3 HD- 10/03/2025 tarih, 2024/2446 Esas, 2025/1440 Karar sayılı Bam Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine dair karan ile; "TBK'nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kıra sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şanına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK'nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık surede açdan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına…" içtihat etmiştir. Yapılan değerlendirmede; kira sözleşmesinin 10/09/2021 başlangıç tarihli olduğu, davanın 22/09/2023 tarihinde açıldığı ancak sözleşmede 2 ay önce ihtar şartının kararlaştırıldığı ve davacının taşınmazın tahliye edilmesi için davalıya keşide ettiği … Noterliğinin … yevmiye numaralı ihtarnamesinin 17/07/2022 tarihli olduğu, buna göre 2 uy önce yazılı ihtar şartının yerine getirilmediği anlaşılmıştır. Yapılan değerlendirmede; dava açma süresi kamu düzenine dışkın olup davalı ileri sürmese bite mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulacağı. TBK'nın 348. maddesi uyarınca bildirimin yazılı şekilde yapılması gerektiği, telefon mesajının ihtar şartını karşılamayacağı aynca keşide edilen ihtarnamenin sözleşmedeki ihtar şartı süresinde tebliğ edilmediği hususları dikkate alındığında, ilk derece mahkemesi kararının hukuka uygun olduğu, davacının istinaf başvurusunun reddi gerektiği anlaşılmıştır.

Somut olayda; taraflar arasında 20.11.2020 başlangıç tarihli, bir yıllık mesken kıra sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır, Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hususi şartlar 19. maddesinde "…kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yemlenmiş kabul edilir..." şartı düzenlenmiştir, Bu şart sözleşme taraflarını bağlayacaktır. Davacı Marmaris Noterliği'nin 07.11.2023 tarihli ve … yev.nolu ihtarı ile taşınmaza ihtiyacı olduğunu, 20.11,2023 tarihinden itibaren sözleşmenin yenilenmeyeceğini tahliye edilmesi ihtar edilmiştir. İhtarname davalıya 21.11.2023 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı tarafından, kira 19. maddesindc düzenlenen bir ay önce yazılı bildirim şartı yerine getirilmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.

Kira sözleşmesinin şartları kısmının 7. Maddesinde kira kontrat süresinin sonunda, taşınmazın tahliyesinin istenmesi halinde, taraflar kontrat bitiş süresinden 2 (iki) ay önce yazılı bildirimde bulunacaktır, düzenlemesi mevcuttur.

Davacının kızının evleneceğini, kendilerine ait bir konutun bulunmadığını belirterek dava açtığı, davacının kızının 2023 Temmuz ayında evlendiği, karardan sonra 22.06.2024 tarihinde İstanbul'a taşındıkları ve halen kıracı olduklarına dışkın kıra sözleşmesini ibraz ettikleri, davacının ihtiyaçtı kızının eşinin de 01.12.2024 tarihinde İstanbul'da işe başladığı anlaşılmıştır. Davacının kızının evleneceğini ve eşiyle birlikte yaşayacakları bir konuta ihtiyaçları olduğunu ileri sürdüğü, dava açıldıktan sonra evliliğin gerçekleştiği, davacının ihtiyacın varlığı, sürekli, zorunlu ve gerçek olduğu iddiasını, yargılama sürecinde gerçekleşen olaylarla usulüne uygun bir biçimde ispat ettiği, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesinin hatalı olduğu anlaşılmıştır. (İhtiyaç Sahibinin Kirada Olması İhtiyaç İçin Karine Teşkil Eder — 6. HD 2014/10948 K: Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.)

"Mücerret nişanlı olmak başlı başına ihtiyacın varlığı için yeterli değildir." (Reşit kişinin ailesi ile ikâmet etmesi beklenemez.)

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Somut olayda; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesine göre taşınmazın iş yeri vasıflı olduğu, dairemizin önceki günlü kararında 'davacı yeni malikin taşınmazı 30/05/2022 tarihinde satın aldığı, 1 ayhk sürede ihtarname yolu ile satın almanın bildirildiği ve davanın da 6 aylık süre sonunda açıldığı, ancak mahkemece dava tarihindeki haklılık durumu yönünden incelemenin hatalı olduğu, ihtiyacın samimi ve gerçek olup olmadığının incelenmesinin zorunlu olduğu, davanın süresinde olmasının davacının haklı olduğunu tek başına ispat edemeyeceği, özellikle işyerinin yeniden kiraya verilip verilmediği de incelenerek dava tarihindeki haklılık durumuna göre dava açılmasına sebep olan tarafı yargılama gideri ile mahkum etmesi gerektiği' belirtilmekle, ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması ve davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmesine, mahkemece yapılan araştırmada dava konusu iş yerinin 07/07/2023 tarihinde üçüncü bir kişiye kiraya verildiğinin anlaşılmasına, buna göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanmamış ve bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmiyor olduğunun anlaşılmasına göre mahkemece verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığından…

Somut olayda; Davalı ile önceki malik arasında bulunan 15/01/2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, endüstri meslek lisesi torna tesfiye bölümü mezunu olup yirmi yıldır torna freze metal işleme konusunda uzmanlaşmış olduğunu ve kendi işyerini açarak çalışmak istediğini belirterek iş bu davayı açmış; bozma üzerine yapılan yargılama sırasında davalı tarafından 11/09/2020 tarihli dilekçe ekinde ibraz edilen, davacının .... Makine San. ve Tic.Ltd.Şti. ünvanlı şirketi kurduğuna dair belgeye karşı davacı tarafından, dava konusu kiralananda işini yapmak üzere şirket kurduğunu, halen kardeşine ait dükkanda resmi olarak şirketini işlettiğini bildirmiştir. Davacı, dava dilekçesi ve 25/11/2014 tarihli ihtarnamede, dava konusu kiralananın, kendi iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediğini bildirmiş ise de, dosyada mevcut ticaret sicil kayıt bilgilerinden, .... Makine San. ve Tic.Ltd.Şti'nin kurucusunun ve münferiden temsile yetkilisinin ihtiyaçlı davacı olduğu; davacı beyanlarından dava konusu taşınmazda işletmek üzere, uzmanlık alanında şirket kurduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bu husus, mahkemenin de kabulündedir. TBK'nun 350/1. maddesi, kiralananı iktisap eden kimsenin kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Mahkemece bu hususun değerlendirilmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 350.maddesinin birinci fıkrasında kiraya verenin "kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa" tahliye istenebileceğini hükme bağlamıştır. Bu durumda, davacının kendi büro ihtiyacı için değil müdürü olduğu şirketinin büro ihtiyacı için dava açtığı subüta erdiğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karar verilmesi hatalı olumşutur. (Tüzel kişi kendi ihtiyacı için tahliye davası açabilir.)

Davacı tüzel kişilik, şirket ortağı A. K.'ın konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiş davalı, ihtiyacın davacı şirkete ait olmadığından davanın reddini savunmuştur. Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesinde, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın tahliyesini isteyebileceği hususu düzenlenmiştir. Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

Davacı tüzel kişilik, şirket ortağı A. K.'ın konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiş davalı, ihtiyacın davacı şirkete ait olmadığından davanın reddini savunmuştur. Türk Borçlar Kanununun 350/1. maddesinde, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın tahliyesini isteyebileceği hususu düzenlenmiştir. Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

…taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse mevzuatta öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Nitekim, davacı da öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur. (Yeni mâlikin süre yönünden seçimlik hakkı vardır.)

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Konut yada çatılı iş yen niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra mecurun mülkiyelinin el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için iki seçeneği bulunmakladır. Yeni malık TDK 351/1 maddesi gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ edilmesi şartıyla altı ay sonra dava açılabileceği gibi TBK 351/2 maddesi gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de tahliye davası açılabilir. (Yeni malik edinmeden itibaren 6 ay sonra dava açacak ise bu davayı dönem sonuna kadar açabilir.)

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. (Yeni mâlikin altı aylık sürenin dolmasından önce dava açması durumunda dava reddolsa da altı aylık sürenin dolmasından sonra açacağı dava derdestlik teşkil etmez.)

Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.'nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Mahkemece dinlenen davacı tanıklarının davacının eşi ve ihtiyaçlı olan oğlu, davalı tanığının ise davalının eşi olup uyuşmazlık konusu hakkında doğrudan menfaatleri bulunduğundan beyanları tek başına hükme esas alınamaz. Davacının ilk olarak 23.11.2021 tarihli ihtarla taşınmazı satmaya karar verdiğini beyan ettiği, ardından da aradan iki ay geçtikten sonra 31.01.2022 tarihinde bu kez de alt soyunun ihtiyacını ileri sürdüğü, aradan geçen süre içinde ne gibi bir değişiklik olduğunu ispat edemediği, kararın yerinde olduğu anlaşılmıştır. İlk derece mahkemesinin kararında esası etkileyen bir usul hatası bulunmadığı, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı anlaşıldığından davacının istinaf başvurusunun HMK'nin 353/1-b-1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir. (İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tanıkların tarafsızlığı.)

… Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kirabedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır. Somut olayda; davacının 01.05.2011 başyangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin'in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır. (İhtiyaç nedeniyle tahliye davasından sonra kiracının tazminat istemi.)

Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

Türk Borçlar Kanununun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi ile tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (7161 sayılı Kanunun 56. maddesi ile yapılan değişiklik neticesinde 01/01/2019 tarihinden sonrası için tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını) geçmemek koşuluyla geçerli olacağı, bu kuralın, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kabul edilmiştir. Buna göre yenilenecek olan kira dönemlerine ilişkin kira bedellerinin belirlenme usulü emredici nitelikteki bu hüküm ile belirlendiğinden davacının gelecek dönemlere ilişkin olarak kira bedelinin artış oranının tespitini talep etmesinde hukuki yararı bulunmamaktadır. Mahkemece, davacının gelecek dönemdeki kira bedellerinin TEFE-TÜFE ortalaması oranında arttırılmasına ilişkin talebinin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Somut olayda; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.08.2003 başlangıç tarihli 20 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık 425.000.000 Lira kira bedeli ödeneceği ve kiranın her yıl % 35 oranında artırılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez.

Somut olayda; Kiralananın, davacı tarafından 01.01.2009 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşme ile davalıya kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. 6098 sayılı TBK'nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir. Ne var ki, dosya kapsamı itibariyle ve bilirkişi raporundan kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece öncelikle gerekirse taşınmaza ait tapu kayıt örneği getirtilerek, sözleşmede kiralananın içkili restaurant olarak kullanılacağının kararlaştırıldığı ancak açık alanın bahsedilen kiralanan alana dahil olup olmadığı hususları birlikte incelenip kiralananın galip vasfı tespit edilerek sonucuna göre, taşınmazın üstün vasfının açık alan olarak tespiti halinde kiralananın Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. (Kira tespit davası uyarlama davasının özel bir şeklidir.)

Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir. (Kira tespit davası eda davası olmayıp inşâi davaya yakın mahiyettedir ve kira fark alacakları ilamlı icraya konu edilemez.)

Takibe dayanak ilamın incelenmesinde yargılama gideri ve vekalet ücreti dışında eda hükmü içermediği, aylık kira bedelinin tespitine ilişkin olduğu, eda hükmü içermeyen iş bu kira tespitine ilişkin kalemin ilamlı icraya konu edilemeyeceği bu hususun re'sen gözetilmesi gerektiği anlaşılmakla vekalet ücreti ve yargılama gideri dışındaki kalemler yönünden ilamlı icra takibinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olup kararın bozulmasını gerektirmiştir. (Yargıtay 8. HD 2018/2834 K.: Ancak eda hükmü içeren ilamlar ilamlı icraya konabilir. Tespit hükümleri ise, bir edayı, ifayı içermediklerinden, icrai nitelikte olmayıp sadece bir hukuki ilişkinin varlığı ya da yokluğunu tespit ettiğinden, ilamlı icra konusu olamazlar. Tespit hükmünü içeren ilamların tespite ilişkin bölümü, ancak ilamsız icraya konu edilebilir. Tespit ilamının eda hükmü içeren yargılama giderlerine ilişkin bölümü ise ilamlı icraya konu edilmesi gerekir.)

Somut olayda,... İcra Dairesi'nin takip dosyasının incelenmesinde, alacaklının birikmiş kira bedelleri ve işlemiş faizleri ile birlikte, dayanak ilamın ferileri niteliğinde olan yargılama gideri ve vekalet ücretini de takibe koyduğu görülmektedir.

2/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz.

Kira tesbit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez. Bu durumda kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarih olan 25.04.2016 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerekirken, kira bedellerinin tamamına ödenme tarihinden itibaren faiz uygulanarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

Davada dayamlan ve hükme esas alman 15/06/2011 twşlangıç tarihli ve 10 yıl süreli, davalı ile dava dışı K6 arasında imzalanan kira sözleşmesi ve kiralananın davacı tarafindan 28.06.2013 tarihinde satın alındığı hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesindc artış şartına yer verilmemiş olup, davacı tarafından TBK'nun 345/2. Maddesi gereğince yeni dönemden en az bir ay önce dava açılmamış ve yine bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmamış ise de. Davacı vekili 18/01/2018 tarihli dumşmada 15/06/2017 tarihinden başlayan yeni dönem için kira tespiti istediğinden 14/06/20216 tarihinde açılan davanm süresindc olduğunun kabulü gerekir. (Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılması mümkün değildir.)

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.05.2008 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli ve aylık 23.000 TL bedelli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda son ödenen net 23.000 TL'nin brütünün 27.000 TL olduğu bildirilerek, bu rakama sadece 2013 yılı Mayıs ayına ilişkin Üfe oranı eklenmek suretiyle 15.05.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt 28.027,48 TL olacağı bildirilmiştir. Tespiti istenen dönem sözleşme süresi içindeki 6. dönemdir. Sözleşmenin özel koşullarının 10. maddesinde; "Kira tutarı kira başlangıç tarihinden itibaren aynı dönemin geriye doğru oniki aylık DİE enflasyon rakamları olan ÜFE+TÜFE/2 oranında arttırılarak ikinci yılın kirası belirlenecektir. Diğer yıllarda aynı şekilde kira artışı uygulanacaktır." şeklinde ifade edilen artış şartı mevcuttur. Davada kira sözleşmesinin 10 yıl süreli oluşu ve kira parasının bu süre içerisinde ne oranda artırılacağı kararlaştırıldığına göre; bu koşul gözönünde bulundurulmak ve her yıl kademeli olarak yapılacak artış suretiyle kira bedeli saptanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Taraflar arasında 2001 yılına dayalı, sözlü kira sözleşmesi bulunduğuna ve aylık kira bedelinin 01/06/2014 tarihine kadar 800 TL, bu tarihten sonra ise 900 TL olarak ödendiğine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamamıştır. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği her iki tarafın da kabulünde olan 01/06/2014 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.

Kural olarak 21.11.1966 tarih ve 19/10 sayılı Y.İ.B.K uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak, kira bedelinin artırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davada dava dilekçesinin tebliğ tarihi tespit edilecek kira bedelinin geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Anılan içtihatla benimsendiği üzere bu tebligatlardan en az birisinin tespit istenen dönem başlangıcından 15 gün öncesine kadar muhatabına ulaşması gerekir. Aksi takdirde dava açılan dönem için tespit yapılamaz. Ne var ki, bu durumda da mahkeme takip eden dönem için kira tespiti istenip istenmediğini davacıdan öğrenip istem halinde takip eden dönem yönünden kira bedelini tespit etmek konumundadır.

Somut olayda, kiracının kamu tüzel kişisi olduğu ve kiralananın Emniyet Müdürlüğü ek hizmet binası olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01/07/2012 olup kira bedelinin tespiti istenen dönem ise 01/07/2015 tarihi olduğundan, kira sözleşmesinin ilk dönem kira süresini takip eden 3 yıl içerisindeki uzama dönemine ilişkin kira bedelinin tespitinin istenmesi nedeniyle davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin endekse göre belirlenmesi gerekmektedir. Mahkemece yapılacak iş, davacılar tarafından kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istenilmiş olmakla çoğun içinde azın da olduğu ilkesinden hareketle, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilmek suretiyle tespiti talep edilen dönemin endeks dönemi olduğu kabul edilerek, aradan geçen her yıl için endeks oranı uygulanarak kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Davacı, davalının dava konusu taşınmazda 05/06/2011 tarihli kira sözleşmesi gereği 1.250 TL aylık kira bedeli karşılığında anlaştıklarını 2015 Haziran itibariyle 1.350 TL ödeme yaptığını, kira bedelinin emsallerine göre düşük kaldığını, 05/06/2015 tarihinden geçerli olmak üzere taşınmazın aylık kirasının 1.685 TL olarak belirlenmesine karar verilmesini talep etmiştir. … kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 05/06/2011 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davalının dava konusu taşınmazı kiracı olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. 02.01.2015 tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesinin bitim tarihi 01.01.2017'dir ve kira bedeli endekse göre tespit edilecektir. Davacı 30.03.2016 tarihinde açtığı dava ile davalının 02.01.2015 tarihinden beri kiracı olduğunu belirterek dava tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine karar verilmesini istemiş, davalı ise sözleşmenin devam ettiğini kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğini iddia etmiştir. Her ne kadar, 30.03.2016 tarihinde açılan dava ile dava tarihinden itibaren başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez ise de; mahkemece, taraf beyanları dikkate alınarak bir sonraki dönem için (02.01.2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacıya sorulmak suretiyle, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Olayımıza gelince; Dava, kira bedelinin tespiti istemi olup taraflar arasında 01/01/2011 başlangıç tarihli 5 yıl süreli aylık 300 TL bedelli yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu kapsamda; Dava tarihi itibariyle 5 yıllık kira süresi dolmadığından 18/06/2015 tarihinde açılan dava ile 30/04/2015 tarihinden itibaren kira parasının tespitine karar verilemez ise de yargılama sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönemin (01/01/2016) başladığı göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016-2017) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu davanın uyarlama davası olduğu kanaati ve uyarlama şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. (Birden fazla hakkaniyet indirimi yapılamaz.)

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece bilirkişi raporu ile belirlenen dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği brüt kira bedelinden ilgili rapor ile bağlı olmaksızın davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği bedel üzerinden değil bilirkişi raporundaki bedel üzerinden yapılır — Yargıtay İBK 1964/4 K: …kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tesbit edilecek olağan rayiç ve bu tesbit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiğine,…)

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir. (Kira bedeli tespit edilirken %5 ilâ %20 oranında takdiri indirim uygulanmalıdır.)

Buna göre; mahkemece, taşınmazın galip vasfının çatılı iş yeri olduğu tespit edildiği takdirde, yeniden bilirkişi görüşüne başvurulması ve belirlenecek kira bedelinden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5- % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde fazla miktarda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece bilirkişi raporu ile belirlenen dava konusu taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği brüt kira bedelinden ilgili rapor ile bağlı olmaksızın davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %5-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Kira bedeli tespit edilirken %10 ilâ %20 oranında takdiri indirim uygulanmalıdır.)

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan 04.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Emsal kira sözleşmeleri incelenmelidir.)

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, emsal kira sözleşmelerinin incelenmemiş, kira parasına etki eden niteliklerin açıklanmamış olup, rapor bu haliyle hüküm vermeye yeterli değildir. (Kira bedeline etki eden faktörler.)

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken; en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. (Kiralanan taşınmazın ve emsallerin durumu.)

Kaldı ki; 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. (TÜFE Kriteri — Tespit edilen bedelin talep tarihinde ödenen bedelden az olması halinde ödenen bedele hükmedilmelidir.)

Kural olarak kira bedelinin tespiti davalarında Hakim kira bedelini gerek hak ve nesafete, gerekse endekse göre tespit etmeli, tespit edilen bedelin talep tarihinde ödenen bedelden az olması halinde ödenen bedele hükmedilmelidir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre, yeni dönem kira parasının 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince Hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir. Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekir. Davacının ibraz ettiği 01.11.2009 başlangıç tarihli 800 TL bedelli kira sözleşmesine davalı karşı çıkmamıştır. Davalı tarafça fotokopisi ibraz edilen ve 02.11.2014 başlangıç tarihli süresiz 600 TL bedelli kira sözleşmesinin aslını davalı taraf ibraz edememiş, davacı da bu sözleşmeyi kabul etmemiştir. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşme 01.11.2009 tarihli kira sözleşmesidir. 5 yıllık süre tamamlandığından davacının talep ettiği dönem hak ve nesafet dönemi olup mahkemece kiralanan taşınmazın emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurularak boş olarak getirebileceği aylık kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesi bu bedelden davalının eksi kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun oranda indirim yapılması ve sonucuna göre davalının kabul edip ödediği maktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile…

Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir. Bu durumda mahkemece; davacılara hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitini istediklerinin sorulması, muris ile davalı arasında imzalanan 01.01.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenme aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle eksik araştırma ile kira bedelinin hangi dönemden itibaren tespit edildiği de belirtilmeksizin karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Bilirkişi raporu soyut ifadelerle ve takdirde bağlı değerleme yapılarak oluşturulamaz.)

Davacının dayandığı ilk kira sözleşmesi,06.06.2017 başlangıç tarihli,1 yıl süreli,aylık 500 TL bedelli kira sözleşmesidir. Hernekadar bu sözleşmede kiracı sıfatı davalının eşi B'ye ait ise de 05.04.2019 tarihinde eşi B'nin vefatı üzerine taşınmazda oturmaya devam eden davacı TBK'nun 356.maddesi uyarınca bu kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden taraflar arasındaki kira ilişkisinin 06.06.2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile başladığının kabulü gerekir. Tarafların bu sözleşmeden sonra 06.06.2019 başlangıç tarihli,1 yıl süreli, aylık 600 TL bedelli ve 01.10.2022 başlangıç tarihli,1 yıl süreli, aylık 1.000 TL bedelli kira sözleşmeleri ile kira ilişkisini sürdürdükleri görülmektedir. Bu sözleşmelerde sadece kira başlangıç tarihinin değiştirildiği, kira bedelinin de bir miktar arttırıldığı anlaşılmaktadır. Ancak kira bedelinin rayice uygun olarak arttırılmadığı açıkça görülmektedir. Bu durumda sonraki kira sözleşmelerinin yeni bir sözleşme olduğu ve bu sözleşmeler ile kira ilişkisinin yenilendiği kabul edilemez. Mahkemece bu husus gözardı edilerek 01.10.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre TBK'nun 344.maddesinde öngörülen 5 yıllık kira süresinin geçmediğinden bahisle yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 06.06.2017 başlangıç tarihli,1 yıl süreli kira sözleşmesi ile başlamış olup bu sözleşmeye göre dava tarihi itibarıyla 5 yıllık kira süresi geçtiğinden hak ve nesafete göre kira tespiti istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece tarafların delilleri toplanıp değerlendirilerek bir karar verilmesi gerektiğinden aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

Somut olayda; mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmayıp yetersizdir. Bilirkişi raporunda; davacının emsalleri bakımından davacının kiracı konumunda olduğu emsallerin dikkate alınamayacağı, davalının emsalleri bakımından 2016 kira bedellerinin belirsiz olduğu, tarafların emsal olarak sunduğu kiralananların alanlarının, konumlarının ve kullanımlarının farklı olması sebebiyle emsal alınmayacağını belirtilmiş, taraf emsalleri dikkate alınmamıştır. Elektronik ortamdaki bir kaç örneği de inceleyerek raporun değerlendirme kısmında tarafların sunduğu gayrımenkullerin ve internet ortamında bulunan örneklerin alanları, konumları ve kullanımlarının kiralanan ile farklı olduğunu ve bunların emsal olma nitelikleri olmadığı açıkça belirtilmiş, buna rağmen bunların taşınmazın kira değerlerinin yöredeki rayiçler hakkında fikir verdiğini belirterek "mecurun durumu, ntelikleri, kullanımı, konumu, mahallin özellikleri ve ülke ekonomisinin koşulları" soyut ifadeleri ile kiralananın yeniden boş kiraya verilmesi durumunda 480.000,00 TL + KDV kira bedeli takdir edildiği ifade edilmiştir. Bu yönüyle rapor; kiralanan bakımından kira bedeli tespitine gerekli ve yeterli emsal incelemesi içermemekte, soyut ifadelerle ve "takdire bağlı" belirleme yapıldığı, raporun denetime elverişli olmadığı anlaşılmaktadır. (Emsaller gezilip görülmelidir.)

Kaldı ki; 18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. (Kiracı tespit istenen kira bedelini ödese dahi kira tespite ilişkin hüküm kurulmalıdır.)

Somut olayda; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 17.05.2013 başlangıç tarihli 10 yıl süreli aylık 11.675TL bedelli düğün salonu niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 11. maddesinde, kira parasına kira süresi içerisindeki her yıl ÜFE oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Dosya kapsamından ve dosya içerisindeki kira sözleşmesinden kiracının tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Mahkemece öncelikle davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olduğunun tespiti halinde TBK 344. maddesi 04.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sayılı kanunla 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl ertelendiğinden, 6353 sayılı kanunla değişik TBK geçici 2. maddesine göre kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması, tacir olmaması halinde ise TBK'nun 344. maddesi gereğince beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenmesi gerektiği gözetilerek, tespiti istenen 17.05.2020 tarihteki emsal kira bedelleri dikkate alınarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekir. Ayrıca; Mahkemece, asıl ve karşı davanın reddine karar verilmiş ise de; kira bedelinin miktarına ilişkin olarak bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ödese bile dava ret edilmeyip kira tespit kararı verilmelidir.

Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin uyuşmazlık bulunduğundan mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yolu ile tespiti istendiğine göre davalı taraf artırılması istenen veya karar verilebilecek miktarı ödese dahi dava reddedilmeyip bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmelidir. (Kiracı kiralanan taşınmazı tahliye etmiş olsa dahi tespiti istenen dönemi kısmen de olsa taşınmazda geçirmiş ise davaya bakılmalıdır.)

Taşınmazın tespiti istenilen dönem içerisinde tahliye edilmiş olmakla birlikte, tahliye tarihine kadar olan dönem için kira bedelinin tespitinin istenilmesinde davacının hukuki yararı bulunmaktadır.

Davacı kiracı tarafından kira bedelinin 01.03.2019 tarihinden itibaren tespitine karar verilmesi talep edildiği ve kiralanan 25.03.2019 da tahliye edildiğine göre, 25 günlük için de olsa, taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira bedeli olmadığı için davacının yeni dönem kira bedelinin mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı olduğu…

Davacı vekili 30.09.2020 tarihli dilekçesi ile taşınmazın tahliye edildiğine ilişkin tutanağı dosyaya sunarak 01.05.2020 tarihinden tahliye tarihine kadar olan dönem için kiranın tespitini talep etmiştir. Mahkemece davalının mecuru tahliye ettiği belirtilerek davacının hukuki yararının kalmadığı kabul edilmiş ise de tahliye yeni dönem başladıktan sonra gerçekleştiğinden ve açılan bu davada 01.05.2020 tarihinde başlayan dönem için kira tespiti talep edildiğinden 01.05.2020 - 16.06.2020 dönemi için taraflar arasında uygulanacak kira bedelinin tespitinde davacının hukuki yararı bulunmaktadır. (Kira artış döneminin sözleşmenin başlangıç tarihinden farklı olması.)

Kira artış dönemi sözleşme başlangıç tarihinden farklı bir dönem olarak belirlenmişse kira tespit davası talep hakkı artış dönemine göre belirlenir. (Ciro kirasında oranın arttırılması istemi kira tespit istemi anlamına gelir.)

Nevar ki davacı vekilinin diğer talebi ciro kirasının arttırılması istemine ilişkin olup mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Söz konusu talep TBK'nun 344 ve 345. Maddeleri Çerçevesinde kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine ilişkindir. 18/11/1964 tarihli ve 2/4 sayılı YIBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre; "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken öncelikle taraflann tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayn (konumu. çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarıhi, kıra süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazm yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. (Kiralanan taşınmaz boş olarak kiraya verildiğinde kira bedelinin ne olacağı raporda gösterilmelidir.)

18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Ancak mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edilen bedel üzerinden değil davacının talep ettiği kira bedeli üzerinden (10.000TL) hak ve nesafete göre bir miktar indirim yapılarak kira bedelinin 9.000TL olarak belirlendiği anlaşılmaktadır. O hâlde, mahkemece; bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalıdır.

Bu durumda davalı kiracının tacir olup olmaması sonuca etkili olmayıp her iki durumda da kira bedelinin davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere rayice göre belirlenmesi gerektiği açıktır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir. Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Kiralanan taşınmaz işyeri ise brüt kira bedeline hükmedilmelidir.)

Somut olayda; Davacıların murisi ile davalı arasında 01/06/2002 tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının talep ettiği dönem hak ve nesafet dönemi olup, mahkemece kiralanan taşınmazın emsal ve rayiç kira bedelleri göz önünde bulundurularak boş olarak getirebileceği aylık brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyet indirimi de yapılarak aylık kira bedelinin brüt olarak tespitine kararı verilmesi gerekir. Bozmaya uygun olarak, dosya arasında bulunan bilirkişi raporları arasındaki çelişkinin giderilmesine yönelik alınan 14/01/2019 tarihli bilirkişi ek raporunda; dava konusu 42 m2 lik iş yerinin 01/06/2013 tarihinde boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira miktarı net 5.000TL brüt 5900TL olabileceği ve bu bedelin de hakkaniyete uygun olduğu tespit edilmiştir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi ek raporunda; kira bedelinin net 5000TL brüt 5900 TL olduğu bildirilmiş ise de, 5.000TL kira bedelinin brütü 6.250 TL'dir. Buna göre, Mahkemece brüt 5900TL kira bedeline hükmedilmesinde bir usulsüzlük bulunmamakta olup, hükümde hem net hem brüt kira bedeline hükmedilmesi ise doğru değildir. (Kiralanan taşınmaz konut ise net kira bedeline hükmedilmelidir.)

Kiralananın ise konut olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla, ödemeler net kira bedeli kriterine göre gerçekleştirildiğinden, Mahkemece brüt kira bedeline hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu… (Kira tespit davasında aylık kira bedelinin tespiti istenmişse harç talep edilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli farkı üzerinden hesaplanarak alınır — Yargıtay 3. HD 2021/2236 K: Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istenmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nispi harç alınması gerektiği, yine 01/01/2016 yürürlük tarihli Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan (1) sayılı tarifenin "Karar ve İlam Harcı" başlıklı kısma göre hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden binde 68,31 oranında harç alınması gerektiği, bu hali ile bir aylık brüt kira farkı üzerinden alınması gereken harcın hesaplanması gerektiği anlaşılmaktadır.)

492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Bu durumda mahkemece, hükmedilen aylık brüt kira bedeli ile davalı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farka göre harç alınması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir. (Kira tespit davasında yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse harç talep edilen yıllık kira bedeli ile mevcut yıllık kira bedeli farkı üzerinden hesaplanarak alınır.)

Somut olayda; Davacılar, yıllık net 17.500TL olan kira bedelinin 01/10/2015 tarihinden itibaren, yıllık net 30.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişler, Mahkemece 01/10/2015 tarihinden itibaren kira bedelinin yıllık 24.000TL olarak tespitine karar verilmiştir. Talep yıllık kira bedelinin tespitine ilişkin olduğuna göre, hükmedilen yıllık kira parası ile tespite konu dönemde ödenen kira parasının tutarı arasındaki fark üzerinden karar ve ilam harcı alınması gerekirken, karar ve ilam harcına fazla miktarda hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. (Kira tespit davasında vekâlet ücreti nisbî olup talep edilen ile mevcut kiranın yıllık farkı üzerinden hesap edilir.)

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde "Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz." düzenlemesi yer almaktadır. Bu durumda, davalı lehine vekalet ücretinin, davacının talep ettiği aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanması gerekmektedir. (Yargıtay 6. HD 2015/3359 K.: Kira bedelinin tespiti davalarında; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9 madde hükmü gereğince hükmedilen aylık brüt kira ile son dönem ödenen brüt kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden davalı yararına vekalet ücreti hesaplanması ve bu miktarların, Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamayacağı dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.)

Kira bedelinin tespitine ilişkin davada davacı lehine hesaplama için ödenmekte olan kira ile tespite karar verilen kira aylık farkın yıllık karşılığı, davalı lehine hesaplama için talep edilen kira ile hükmedilen kira aylık farkının yıllık karşılığı üzerinden taraflara vekalet ücreti verilmesi gerekir.

Kira bedelinin tespiti davalarında vekalet ücreti hesaplanırken ödenen kira parası ile mahkemece tespit olunan kira parası arasındaki yıllık fark üzerinden (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesi gereğince) vekalet ücreti hesaplanması gerekmektedir. Ayrıca mahkemenin takdiri indirimi re'sen uygulaması nedeniyle taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti hükmedilirken takdiri indirim yapılan kısmın reddedilen kısım olarak değerlendirilmemesi gerekir. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Başkanlığının 28/09/2020 tarihli 2020/3277 Esas - 4857 Karar sayılı kararı) (Takdiri indirim yapılan kısım için vekâlet ücretine hükmedilmez — Yargıtay 3. HD 2022/4132 K: Hâkimin takdir hakkını kullanması nedeniyle yaptığı indirim davacının indirim yapılan kısım yönünden haksız olduğu sonucunu doğurmayacağı gibi, davacının davanın açıldığı sırada indirim yapılması hususunda hâkimin takdir hakkını kullanıp kullanmayacağım ve indirim yapılacaksa bunun miktarının ne olacağı hususunda öngörüde bulunması kendisinden beklenemeyeceğinden, yapılan takdiri indirim nedeniyle davalı taraf lehine vekalet ücretine hükmedilemeyeceğin gözetilmesi gerekirken …)

Kira bedelinin tespiti davalarında vekalet ücreti hesaplanırken ödenen kira parası ile mahkemece tespit olunan kira parası arasındaki yıllık fark üzerinden (Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9.maddesi gereğince) vekalet ücreti hesaplanması gerekmektedir. Ayrıca mahkemenin takdiri indirimi re'sen uygulaması nedeniyle taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti hükmedilirken takdiri indirim yapılan kısmın reddedilen kısım olarak değerlendirilmemesi gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Başkanlığının 28/09/2020 tarihli 2020/3277 Esas - 4857 Karar sayılı kararı)

Somut olayda davacının maliki olduğu ve halen davalının kıra sözleşmesi sebebiyle kullanımında bulunan taşınmazın satışı için THK 319 maddesindeki düzenleme kapsamında her hafta çarşamba ve cumartesi günleri 12.00-18:00 saatleri arasında alıcılara meskenin gösterilmesi yönünde ihtiyati tedbir kararı serilmesini talep etmiş olup, davalı tarafın arabuluculuk sûresinde ve cevap dilekçesinde bu talebi kabul etmediği ve yem bir öneri sunmadığı anlaşılmaktadır. TBK 319. maddesindeki düzenleme gereği davalının kiralananın gösterilmesine katlanma borcu bulunduğu gözetildiğinde ve davanın niteliği de nazara alındığında, gecikmeden doğması muhtemel zararın önüne geçilebilmesi için tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmiş olması yerinde görülmemiştir. Bu nedenle dairemizce tarafların çıkarlar dengesi de gözetilerek, ihtiyati tedbir isteminin kabulüne, dava sonuna kadar her hafta çarşamba ve cumartesi günleri 14:00-16:00 arası meskenin gösterilmesi yönünde ihtiyati tedbir karan verilmesine karar verilmiştir.

Kira akdi kullandırma akitlerinden olup bununla kiraya veren, ücret karşılığı bir şeyin kullanımını kiracıya terk etmek durumundadır. Musakkaf taşınmazlar, otomobiller, kilitli dolaplar gibi şeylerin teslimi, anahtar teslimi suretiyle olur. Anahtar teslimi ile birlikte kiralanan üzerindeki tasarruf hakkı teslim alana geçer. Kiralananın tahliye edilmesi ve teslim olgusunun ispat yükü davalı kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte teslim ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tarihe itibar olunmalıdır. Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa kiracı tarafından teslim tarihi ancak yazılı delille ispatlanabilir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, Mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ya da Notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri, anahtar teslimine kadar devam eder.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.

Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda mahkemeden tevdi mahalli kararı alınması ve anahtarın mahkemece belirlenen yere veya notere teslim edilmesi gerekir. Anahtarın teslimine ilişkin tutanağın kiralayana tebliğ edildiği tarih anahtar teslim tarihi sayılır.

Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç doğuran sözleşmelerdendir. Sözleşmede taraflarca kararlaştırılan ödeme yerinde (genelde banka hesabına) ödemenin yapılması zorunlu olup sözleşmede başkaca bir ödeme yeri kararlaştırılmamışsa kira bedeli para borcu olmakla kiraya verenin yerleşim yerinde ödenir. (TBK m. 89) Ödemenin banka havalesi ile yapılması halinde kiraya verenin bankaya gidip parayı alma yükümlülüğü yoktur. Konutta ödemeli PTT havalesi ile ödenirsede gönderinin net tutarda yapılması gerekir. Ödeme tarihi PTT'ye yatırılma tarihidir. TC Maliye Bakanlığının genelgesiyle 17.10.2024 tarihi sonrasında tüm miktarlar bakımından konut ve çatılı iş yeri kiralarında ödemelerin banka veya PTT havalesiyle yapılması zorunludur. Kira parasının sözleşmede ödeme yeri olarak kararlaştırılan banka hesabının kiraya veren tarafından sözleşmenin ifası sırasında kapatılarak kiracının ödeme yapmasına engel olunması veya konutta ödemeli gönderilen kiranın alınmaması ile iadesi halinde TBK m. 107 uyarınca Tevdii mahalli tayini gündeme gelir. Aynı şekilde kira sözleşmesinin sona erdiği durumda kiralananın TBK m.334 uyarınca kiraya verene teslim edilmek istenildiği halde anahtarın alınmadığı durumda da anahtarın teslim edilebilmesi için yine tevdii mahalli tayini gündeme gelir. Kiracının Sulh Hukuk Mahkemesine başvurusu üzerine kiraya verenin kirayı almaktan kaçındığı ve alacaklının temerrüdünün oluştuğu kanaatına varan mahkeme tevdii mahalli olarak belirlenen kiraya veren adına açılan banka hesabına kiranın ödenmesini sağlayarak kiracının temerrüde düşmesi engellenmiş olur. Kiraya verenin kiraların yatırıldığı banka hesabının kapatılarak vadesi gelen kiranın alınmak istenmemesi, kiracı tarafından PTT havalesi ile konutta ödemeli olarak gönderilen kiranın alınmadığı durumda süratle kiranın ödenebileceği yerin belirlenmesi kiracı temerrüdünün oluşmaması için çok önemlidir. Ödeme yeri tayini için mahkemeye yapılacak başvuru üzerine çekişmeli yargıdaki prosedürün uygulanması kiracının temerrüde düşmesine sebep verebileceğinden TBK m.315 de düzenlenen temmerrüt nedeniyle tahliye gibi ağır sonuçlar ortaya çıkarabilecektir. Hatta aynı kira döneminde kiracı temerrüdünün iki defa gerçekleşmesi hali TBK m.352/2 de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye sebebi olur. Yapılan bu açıklamalar ışığında uyuşmazlığın giderilmesine konu olan somut olay incelendiğinde; kira sözleşmesi ile ödeme yeri belirlenmediği veya ödeme yeri olarak belirlenen hesabın ya da teamülen ödeme yapılan hesabın sonradan kiraya veren tarafından kapatıldığı, para yatırılmasının engellendiği hallerde veya kiranın konutta ödemeli olarak kiraya verene gönderildiği halde teslim alınmadığı belgelenen hallerde ivedi olarak kiranın yatırılabileceği ödeme yerinin belirlenmesi gerekir. Tevdi mahalli tayini talebi üzerine kiracı mağduriyetine sebep olunmaması için şartları bulunduğunda gecikilmeksizin talebin incelenip gerekli kararın ivedi olarak verilmesi gerekir. Tevdii mahalli kararı çekişmesiz yargı işlerinden olup iki taraflı bir dava niteliğinde olmadığından, bu kararın verilmesi için talep dilekçesininin karşı tarafa tebliği ile bu konuda cevap dilekçesi verilmesi için süre verilmesi ile bu sürenin beklenilmesi kiracı bakımından tahliye gibi ağır sonuçların ortaya çıkmasına sebep olabilecektir. Tevdii mahalli kararının verilmesi öncesinde işin tabiatı gereği karşı tarafa tebligat yapılmasının zorunlu tutulmaması menfaatler dengesine daha uygun düşecektir. Verilecek kararın uyuşmazlığın esasını çözen bir nitelik taşımadığı, kesin hüküm oluşturmadığı ve ilgililerin verilen karara karşı istinaf yoluna başvurmaları halinde mahkeme kararının denetlenebileceği gözetildiğinde, tevdi mahalli kararının verilmesi öncesinde talep dilekçesinin karşı tarafa tebliğ edilmemesi hukuki dinlenilme hakkının ihlali olarak değerlendirilmeyecektir.

TBK 106. maddesinde "Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur." ve TBK'nın 107. maddesinde "Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Bununla birlikte ticarî mallar, hâkim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir." hükmü düzenlenmiştir. Somut olayda; taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu, kiracı tarafından kira bedelinin banka hesabı aracılığı ile iade edildiği, kiranın da kabul edilmediği anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin tarafların irade uyuşmasıyla ya da kesinleşmiş mahkeme karan ile son bulduğu da kanıtlanmamıştır. Yine kiraya veren kira bedelinin eksik ödendiği gerekçesi ile ödemeyi kabul etmekten imtina edemez. Hal böyle olunca, mahkemece talebin kabulüne dair karar verilmesi doğru olmuştur. Bunun yanında; Avukatlık Asgari ücret Tarifesinin 2. kısım 1. bölüm l-a bendinde, duruşmasız olarak sonuçlandırılan "Görülmekte olan bir dava içinde olmamak koşulu ile ihtiyatı haciz, ihtiyatı tedbir, delillerin tespiti, icranın gen bırakılması, ödeme ve tevdii yeri belirlenmesi işleri için" vekalet ücreti düzenlenmiş olup, talepte bulunan kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğine göre, mahkemece talebin kabulüne karar verilmiş olması nedeniyle taleple bulunan lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi ise yanlış olmuştur.