TBK Madde 344/3 · TBK Madde 347
Kira Süresi ve Hak Analizörü
Kira sözleşmenizin 5. yıl Kira Tespit Davası ve 10. yıl Şartsız Tahliye kilometre taşlarını, kritik ihtar tarihlerini ve güncel hukuki durumunuzu otomatik hesaplayın.
Kira Bilgileri
Sözleşmede yazan başlangıç süresi (genellikle 1 yıl)
TBK Madde 344/3 – 5 Yıl Sonrası Kira Tespiti
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı geçtikten sonra tarafların üzerinde anlaştığı kira bedeli artık piyasa emsal kiralarıyla kıyaslanabilir hale gelir. Bu noktada mahkeme, yeni kira döneminde geçerli olacak bedeli; taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiraları, ekonomik koşulları ve hakkaniyeti göz önünde tutarak yeniden belirleyebilir.
Dava açmak için; yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce yazılı ihtar gönderilmesi ya da davanın doğrudan o dönem için açılması gerekmektedir. Bu süre kaçırılırsa tespit kararı bir sonraki kira dönemine kayar.
TBK Madde 347 – 10 Yıl Uzama Sonrası Sebepsiz Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren toplam 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir neden göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilir. Bunun için uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce noter aracılığıyla yazılı bildirim yapılması zorunludur.
Önemli: 3 aylık bildirim süresi hak düşürücü niteliktedir. Bu süre kaçırılırsa tahliye hakkı bir sonraki yıla devredilir ve süreç yeniden beklenmelidir.
📐 Hesaplama Formülü (TBK 347):
Başlangıç Tarihi + Sözleşme Süresi + 10 Yıl = Şartsız Tahliye Tarihi
Şartsız Tahliye Tarihi − 3 Ay = Son İhtarname Tarihi
Sık Sorulan Sorular
Kira Tespit Davası nedir ve 5 yıl kuralı ne anlama gelir?▾
TBK Madde 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra mahkeme, taraflarca belirlenen kira bedelinin uygun olmadığı kanaatine varırsa, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelini taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralar ile ekonomik koşulları göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu nedenle 5 yılın dolmasıyla birlikte ev sahibi, piyasa emsallerine dayanarak kira tespiti davası açma hakkı kazanır.
10 yıl uzama süresi nasıl hesaplanır?▾
TBK Madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren yasal uzama sürelerinin toplamının 10 yılı geçmesinden sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirmeksizin tahliye ettirilebilir. Hesaplama formülü: Kira Başlangıç Tarihi + Sözleşme Süresi (örn. 1 yıl) + 10 Yıl = Şartsız Tahliye Tarihi.
İhtarname neden en az 3 ay önce gönderilmeli?▾
TBK 347, kiracıya tahliye ihbarının "dönem bitiminden en az 3 ay önce" yapılmasını zorunlu kılar. Bu 3 aylık süre hak düşürücü niteliktedir; yani bu süre kaçırılırsa tahliye hakkı kullanılamaz ve bir sonraki kira yılının sonuna kadar ertelenir. Bu nedenle son ihtarname tarihi çok kritik olup mutlaka noter aracılığıyla gönderilmelidir.
Sözleşme süresi 1 yıldan fazlaysa hesaplama değişir mi?▾
Evet. 10 yıl uzama süresi; kira sözleşmesinin asıl süresinin bitmesinden sonra başlar. Bu nedenle araçtaki "Sözleşme Süresi" alanına sözleşmenizde yazan başlangıç süresini (1, 2, 3 yıl vb.) girmeniz önemlidir. Örneğin 2 yıllık bir sözleşmede 10 yıllık uzama, 2024 başlangıcında 2026 yılından itibaren başlar ve 2036'da dolar.
Kira Tespit Davası ile şartsız tahliye farklı şeyler midir?▾
Evet, tamamen farklıdır. Kira Tespit Davası (TBK 344/3), mevcut kiracıyla devam eden ilişkide kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar; kiracıyı çıkarmaz. Şartsız Tahliye (TBK 347) ise 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiracının kusuru veya herhangi bir sebep olmaksızın tahliye edilmesini mümkün kılar.
Bu araç hangi sözleşmeler için geçerlidir?▾
Bu araç, 1 yıl ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için standart TBK 347 kuralına göre hesaplama yapar. Kısa süreli kira sözleşmeleri, tarım arazileri veya özel hükümler içeren sözleşmeler için farklı kurallar uygulanabilir. Özel durumlar için mutlaka bir kira hukuku avukatına danışınız.
Hukuki Uyarı: Bu hesaplama 1 yıl ve daha uzun süreli konut/çatılı işyeri sözleşmeleri için standart TBK 347 kuralına göre yapılmıştır. Özel durumlar için mutlaka bir avukata danışınız. Kaynak: Türk Borçlar Kanunu m.344/3 ve m.347.
Sık Sorulan Sorular
Kira Suresi Analiz aracı ne işe yarar?▾
Kira Suresi Analiz aracı, ilgili hukuki veya hesaplama sürecinde hızlı bir ön değerlendirme yapmanıza yardımcı olur.
Bu araç çıktıları hukuki danışmanlık yerine geçer mi?▾
Hayır. Araç sonuçları yalnızca bilgilendirme ve ön hesaplama amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda avukata danışılması gerekir.
Sonuçları kullanmadan önce neyi kontrol etmeliyim?▾
Tarih, oran, tutar ve mevzuat değişikliği gibi girdilerin güncelliğini doğrulamalı; gerekiyorsa resmi kaynaklar ve uzman görüşü ile karşılaştırmalısınız.