TBK Madde 344/3 · TBK Madde 347
Kira Süresi ve Hak Analizörü
Kira sözleşmenizin 5. yıl Kira Tespit Davası ve 10 yıllık uzama sonrası Şartsız Tahliye kilometre taşlarını, kritik ihtar tarihlerini ve güncel hukuki durumunuzu otomatik hesaplayın.
Kira Bilgileri
TBK Madde 344/3 – 5 Yıl Sonrası Kira Tespiti
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı geçtikten sonra tarafların üzerinde anlaştığı kira bedeli artık piyasa emsal kiralarıyla kıyaslanabilir hale gelir. Bu noktada mahkeme, yeni kira döneminde geçerli olacak bedeli; taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiraları, ekonomik koşulları ve hakkaniyeti göz önünde tutarak yeniden belirleyebilir.
Dava açmak için; yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce yazılı ihtar gönderilmesi ya da davanın doğrudan o dönem için açılması gerekmektedir. Bu süre kaçırılırsa tespit kararı bir sonraki kira dönemine kayar.
TBK Madde 347 – 10 Yıl Uzama Sonrası Sebepsiz Tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren toplam 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir neden göstermeksizin tahliye hakkını kullanabilir. Fesih, 10 yılın dolduğu tarihte değil, bu süreyi izleyen uzama yılının sonunda hüküm doğurur ve bunun için o uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce noter aracılığıyla yazılı bildirim yapılması zorunludur.
Önemli: 3 aylık bildirim süresi hak düşürücü niteliktedir. Bu süre kaçırılırsa tahliye hakkı o uzama yılı için kullanılamaz; ancak bir sonraki uzama yılının sonu için yeniden kullanılabilir.
📐 Hesaplama Formülü (TBK 347):
Başlangıç + Sözleşme Süresi + 10 Yıl Uzama + 1 Uzama Yılı = En Erken Şartsız Tahliye Tarihi
Şartsız Tahliye Tarihi − 3 Ay = Son İhtarname Tarihi
Örnek: 01.01.2010 başlangıçlı 1 yıllık sözleşmede en erken şartsız tahliye 01.01.2022'dir (12. yıl sonu); son ihtarname tarihi 01.10.2021'dir.
On yıllık uzama süresi (TBK 347) emsal kararları
On yıllık uzama süresinin sonunda bildirimli fesih ve dava açma süresine ilişkin Yargıtay, HGK ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarından seçmeler.
- İstanbul BAM 36. HD 2024/2400 K.A. DAVA AÇMA SÜRESİ
Taraflar arasında ilk sözleşmenin 01/09/2011 tarihinde yapıldığı, 1 yıllık sözleşme olduğu ve uzadığı, bu kapsamda 10 yıllık uzama süresinin 01/09/2022 (1+ 10 Yıl) tarihinde dolduğu, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden yani 01/09/2023 tarihinden üç…
- Kayseri BAM 3. HD 2023/2235 K.A. DAVA AÇMA SÜRESİ
TBK 347 maddesi uyarınca davacı tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabilir. (TBK 347'deki 10 yıllık süre emredicidir.)
- Yargıtay HGK 2021/1517 K.A. DAVA AÇMA SÜRESİ
"TBK'nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir…
- Yargıtay HGK 2021/614 K.A. DAVA AÇMA SÜRESİ
"Kiraya verenin TBK'nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK'nın 347. maddesinde belirtildiği gibi…
Kaynak: Konut ve Çatılı İşyeri Kirasına İlişkin Emsal Kararlar derlemesi (Dimdik 2026 ve sonraki güncel içtihatlar). Alıntılar özet niteliğinde olup bağlayıcı değildir.
Sık Sorulan Sorular
Kira Tespit Davası nedir ve 5 yıl kuralı ne anlama gelir?▾
TBK Madde 344/3 uyarınca, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra mahkeme, taraflarca belirlenen kira bedelinin uygun olmadığı kanaatine varırsa, yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelini taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralar ile ekonomik koşulları göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu nedenle 5 yılın dolmasıyla birlikte ev sahibi, piyasa emsallerine dayanarak kira tespiti davası açma hakkı kazanır.
Kiracılık devam ederken yeni tarihli (yenileme) sözleşme imzalandıysa 5 yıllık süre sıfırlanır mı?▾
Hayır, kural olarak sıfırlanmaz. Yargıtay'a göre mevcut kira ilişkisi sürerken imzalanan yeni tarihli sözleşme bir "yenileme/tecdit" sözleşmesidir; bu sözleşmede belirlenen kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, yenileme sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi 5 yıllık süre ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek hesaplanır ve şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istenebilir (Yargıtay 3. HD, 03.03.2026 tarihli, E. 2025/3450, K. 2026/1141; aynı yönde 3. HD 2018/11236 K.). Yenilenen sözleşmedeki bedel rayice uygunsa, talep edilen dönemin kira bedeli endeks uygulanarak belirlenir. Bu nedenle araca ilk sözleşmenin başlangıç tarihini girmeniz doğru sonuç için önemlidir.
10 yıl uzama süresi nasıl hesaplanır?▾
TBK Madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, bu süreyi İZLEYEN her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Fesih, 10 yılın dolduğu tarihte değil, onu izleyen uzama yılının sonunda hüküm doğurur. Hesaplama formülü: Kira Başlangıç Tarihi + Sözleşme Süresi (örn. 1 yıl) + 10 Yıl Uzama + 1 Uzama Yılı = En Erken Şartsız Tahliye Tarihi. Örneğin 01.01.2010 başlangıçlı 1 yıllık sözleşmede 10 yıllık uzama 01.01.2021'de dolar; şartsız tahliye en erken 01.01.2022'de (12. yıl sonunda) mümkündür.
İhtarname neden en az 3 ay önce gönderilmeli?▾
TBK 347, kiracıya tahliye bildiriminin "uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce" yapılmasını zorunlu kılar. Bu 3 aylık süre hak düşürücü niteliktedir; yani bu süre kaçırılırsa tahliye o uzama yılı için kullanılamaz ve ancak bir sonraki uzama yılının sonu için yeniden kullanılabilir. Bu nedenle son ihtarname tarihi çok kritik olup mutlaka noter aracılığıyla gönderilmelidir.
Sözleşme süresi 1 yıldan fazlaysa hesaplama değişir mi?▾
Evet. 10 yıl uzama süresi; kira sözleşmesinin asıl süresinin bitmesinden sonra başlar. Bu nedenle araçtaki "Sözleşme Süresi" alanına sözleşmenizde yazan başlangıç süresini (1, 2, 3 yıl vb.) girmeniz önemlidir. Örneğin 2024 başlangıçlı 2 yıllık bir sözleşmede uzama dönemi 2026'da başlar, 10 yıllık uzama süresi 2036'da dolar ve şartsız tahliye en erken bunu izleyen uzama yılının sonunda, yani 2037'de mümkün olur.
Kira Tespit Davası ile şartsız tahliye farklı şeyler midir?▾
Evet, tamamen farklıdır. Kira Tespit Davası (TBK 344/3), mevcut kiracıyla devam eden ilişkide kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar; kiracıyı çıkarmaz. Şartsız Tahliye (TBK 347) ise 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının sonunda, kiracının kusuru veya herhangi bir sebep olmaksızın tahliye edilmesini mümkün kılar.
Bu araç hangi sözleşmeler için geçerlidir?▾
Bu araç, 1 yıl ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için standart TBK 347 kuralına göre hesaplama yapar. Kısa süreli kira sözleşmeleri, tarım arazileri veya özel hükümler içeren sözleşmeler için farklı kurallar uygulanabilir. Özel durumlar için mutlaka bir kira hukuku avukatına danışınız.
Hukuki Uyarı: Bu hesaplama 1 yıl ve daha uzun süreli konut/çatılı işyeri sözleşmeleri için standart TBK 347 kuralına göre yapılmıştır. Özel durumlar için mutlaka bir avukata danışınız. Kaynak: Türk Borçlar Kanunu m.344/3 ve m.347.