Kira Davası Türü Karar Ağacı
Mevcut kiracınızla yaptığınız sözleşmenin üzerinden kaç yıl geçti?
Kiracılık sürerken yeni tarihli (yenileme) sözleşme imzalandıysa süreyi ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplayın; rayice uygun bedel içermeyen yenileme sözleşmesi 5 yıllık süreyi yeniden başlatmaz (Yargıtay 3. HD 2026/1141 K.).
Yasal Uyarı:
Bu karar ağacı Yargıtay'ın yerleşik içtihatları baz alınarak hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlık kendi içinde özel şartlar barındırır. Lütfen işlem yapmadan önce dosyanızı bir avukata inceletiniz.
Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira bedelinin güncellenmesi için Türk Borçlar Kanunu iki ayrı yol öngörür. Hangisinin uygulanacağı, kira sözleşmesinin süresine ve kira bedelinin neden düşük kaldığına göre değişir. Aşağıdaki tablo iki dava türünün temel farklarını özetler.
| Ölçüt | Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3) | Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138) |
|---|---|---|
| Ne zaman açılır? | Sözleşme 5 yılını doldurduğunda ve sonraki her 5 yılın sonunda | Sözleşmenin herhangi bir aşamasında, öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında |
| Temel şart | 5 yıllık sürenin dolması | Öngörülemeyen, olağanüstü ve aşırı ifa güçlüğü doğuran bir durumun varlığı |
| Hâkim neye göre belirler? | TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet indirimi | Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse sözleşmeden dönme |
| Enflasyon tek başına yeterli mi? | 5 yıl dolduğunda dava zaten açılabilir; ayrıca özel bir gerekçe aranmaz | Hayır. Yargıtay'a göre yalnızca enflasyon veya çevre rayici tek başına yeterli sayılmaz |
| Dava öncesi arabuluculuk | Zorunlu (dava şartı) | Zorunlu (dava şartı) |
5 Yıl Kuralı Neden Önemli?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi 5 yılını doldurmadan açılamaz. Bu süre dolana kadar kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan ya da yasal üst sınır olan bir önceki kira yılının TÜFE değişim oranıyla artırılır. 5 yıllık süre dolduğunda ise hâkim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet indirimini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira tespit ve uyarlama davaları dâhil — dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması bir dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava yoluna gidilebilir.
Hak ve nesafet indirimine ilişkin emsal kararlar
Beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi, hakkaniyet indiriminin oranı ve indirimin yargılama giderlerine etkisine dair Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarından seçmeler.
- Ankara BAM 32. HD E. 2025/5334, 2026/1747 K.N. KİRA TESPİT DAVASINDA VEKALET ÜCRETİ
Davacı süresinde açtığı davada 01/10/2023 tarihinde başlayan yeni dönemde kira bedelinin aylık 24.000,00 TL olarak tespitini talep etmiş olup, tespiti istenen döneme kadar beş yıllık uzama süresi geçtiğinden, kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi…
- Ankara BAM 15. HD 2025/1463 K.
Nevar ki davacı vekilinin diğer talebi ciro kirasının arttırılması istemine ilişkin olup mahkemece bu hususta bir değerlendirme yapılmamıştır. Söz konusu talep TBK'nun 344 ve 345. Maddeleri Çerçevesinde kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti istemine…
- Ankara BAM 2022/2753 K.
Somut olayda; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 17.05.2013 başlangıç tarihli 10 yıl süreli aylık 11.675TL bedelli düğün salonu niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel…
- Yargıtay HGK 2021/1168 K.F. TAKDİRİ İNDİRİM/HAKKANİYET İNDİRİMİ
18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden (14.375TL) hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve…
Kaynak: Konut ve Çatılı İşyeri Kirasına İlişkin Emsal Kararlar derlemesi (Dimdik 2026 ve sonraki güncel içtihatlar). Alıntılar özet niteliğinde olup bağlayıcı değildir.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit ve uyarlama davaları arasındaki farkları, 5 yıl kuralını ve zorunlu arabuluculuğu özetleyen kısa yanıtlar.