Kira Davası Türü Karar Ağacı
Mevcut kiracınızla yaptığınız sözleşmenin üzerinden kaç yıl geçti?
Kiracılık sürerken yeni tarihli (yenileme) sözleşme imzalandıysa süreyi ilk sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplayın; rayice uygun bedel içermeyen yenileme sözleşmesi 5 yıllık süreyi yeniden başlatmaz (Yargıtay 3. HD 2026/1141 K.).
Yasal Uyarı:
Bu karar ağacı Yargıtay'ın yerleşik içtihatları baz alınarak hazırlanmıştır. Her hukuki uyuşmazlık kendi içinde özel şartlar barındırır. Lütfen işlem yapmadan önce dosyanızı bir avukata inceletiniz.
Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Kira bedelinin güncellenmesi için Türk Borçlar Kanunu iki ayrı yol öngörür. Hangisinin uygulanacağı, kira sözleşmesinin süresine ve kira bedelinin neden düşük kaldığına göre değişir. Aşağıdaki tablo iki dava türünün temel farklarını özetler.
| Ölçüt | Kira Tespit Davası (TBK m. 344/3) | Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138) |
|---|---|---|
| Ne zaman açılır? | Sözleşme 5 yılını doldurduğunda ve sonraki her 5 yılın sonunda | Sözleşmenin herhangi bir aşamasında, öngörülemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında |
| Temel şart | 5 yıllık sürenin dolması | Öngörülemeyen, olağanüstü ve aşırı ifa güçlüğü doğuran bir durumun varlığı |
| Hâkim neye göre belirler? | TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet indirimi | Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması; bu mümkün değilse sözleşmeden dönme |
| Enflasyon tek başına yeterli mi? | 5 yıl dolduğunda dava zaten açılabilir; ayrıca özel bir gerekçe aranmaz | Hayır. Yargıtay'a göre yalnızca enflasyon veya çevre rayici tek başına yeterli sayılmaz |
| Dava öncesi arabuluculuk | Zorunlu (dava şartı) | Zorunlu (dava şartı) |
5 Yıl Kuralı Neden Önemli?
Kira tespit davası, kira sözleşmesi 5 yılını doldurmadan açılamaz. Bu süre dolana kadar kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan ya da yasal üst sınır olan bir önceki kira yılının TÜFE değişim oranıyla artırılır. 5 yıllık süre dolduğunda ise hâkim, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve hakkaniyet indirimini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — kira tespit ve uyarlama davaları dâhil — dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması bir dava şartıdır. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava yoluna gidilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit ve uyarlama davaları arasındaki farkları, 5 yıl kuralını ve zorunlu arabuluculuğu özetleyen kısa yanıtlar.