Yurt dışında yaşam, Türkiye’de taşınmaz takibi.

Taşınmazın kiraya verilmesinden elde edilen irat, GVK m.70 uyarınca gayrimenkul sermaye iradıdır. Yurt dışında yaşayan malikler bakımından ilk soru, mükellefiyetin dar mı tam mı olduğudur. Bu, yalnızca yaşanılan ülkeye bakılarak belirlenmez. Vatandaşlık, fiilen yaşanılan ülke ve vergi mukimliği farklı kavramlardır.

Dar mükellef, Türkiye’de ikametgâhı bulunmayan ve bir takvim yılı içinde devamlı olarak altı aydan fazla Türkiye’de oturmayan gerçek kişidir. 210 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan fazla süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar bakımından dar mükellef esasında vergilendirilir. Kamu kurumlarına veya merkezi Türkiye’de bulunan özel teşebbüslere bağlı olarak işleri sebebiyle yurt dışında oturanlar bu değerlendirmenin dışındadır.

GVK m.86/2 uyarınca dar mükellefiyette, tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmez. Bu nedenle kira gelirinin tevkifata tabi olup olmadığı belirleyicidir; bu da konut/iş yeri ayrımına ve kiracının durumuna göre değişir.

Konut kira gelirlerine ilişkin istisna GVK m.21’de düzenlenmiştir. İstisna haddi, tarife dilimleri ve beyan tutarları her yıl değiştiği için bu sayfada tutar yazılmaz; ilgili yılın değerleri Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularından doğrulanmalıdır.

Yaşanılan ülkede vergi ödeniyor olması, Türkiye’deki yükümlülüğü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmalarında taşınmaz kira geliri “gayrimenkul varlıklardan elde edilen gelir” başlıklı 6. maddede düzenlenir ve vergileme hakkı taşınmazın bulunduğu devlete, yani Türkiye’ye aittir; anlaşmalar bu konuda iç mevzuatı sınırlayan bir hüküm taşımaz. Türkiye’de ödenen vergi, mukim olunan ülkede o anlaşmaya göre ya mahsup edilir ya da gelir orada istisna tutulur. Hangisinin uygulanacağı anlaşmadan anlaşmaya değişir ve tahmin edilemez; yaşadığınız ülkedeki beyan, o ülkenin mevzuatına göre ve oradaki bir meslek mensubunca yürütülür.

Beyanname düzenleme ve vergi hesaplama işlemleri, 3568 sayılı Kanun uyarınca mali müşavirlik mesleğinin kapsamındadır. Avukatlık bürosu bu işlemleri yapmaz. Ön hesap için Kira Geliri Vergisi Hesaplama ve Kira Geliri Vergisi Rehberi sayfalarına bakabilirsiniz.

“Kira almıyorum” demek, beyan yükümlülüğünün doğmadığı anlamına gelmez. Kira bedelinin hiç olmaması ya da emsaline göre düşük olması hâlinde GVK m.73 uyarınca emsal kira bedeli esası uygulanır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemece takdir edilmiş bir bedel yoksa emlak vergisi değerinin %5’idir. Taşınmazın kime, hangi sebeple bırakıldığı bu noktada belirleyicidir.

Emsal kira bedeli esası şu hâllerde uygulanmaz:

• • Boş kalan taşınmazın korunması amacıyla bedelsiz olarak başkasının ikametine bırakılması.
• • Binanın, malikin usulünün (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), fürûunun (çocuk, torun) veya kardeşinin ikametine tahsis edilmesi. Bu kişilerden her birine birden fazla konut tahsis edilmişse yalnız biri kapsam dışıdır.
• • Malikin, akrabalarıyla aynı konutta birlikte oturması.
• • Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Yurt dışında yaşayan malikte en sık karşılaşılan iki durum birbirinden ayrılır: konutun kardeşe veya çocuğa bırakılması kapsam dışıdır; aynı konutun bir arkadaşa ya da uzak akrabaya bedelsiz bırakılması ise emsal kira bedeli üzerinden gelir hesaplanmasını gerektirir. Taşınmaz boş dursa dahi emlak vergisi yükümlülüğü ayrıca sürer (EVK m.3, m.30).

Kiranın banka üzerinden tahsil edilmesi yalnızca bir ispat kolaylığı değil, kanuni bir yükümlülüktür. 328 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca konutunu ve iş yerini kiraya verenler ile bunları kiralayanlar, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmek zorundadır. Zorunluluk tutara bağlı değildir; haftalık, günlük veya benzeri kısa süreli konut kiralamaları da kapsamdadır.

Aykırılık hâlinde ceza her iki tarafa kesilir: VUK mükerrer m.355 uyarınca kiraya veren ve kiracıdan her birine, her bir işlem için maddede belirlenen alt sınırlardan az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. Tevsik zorunluluğuna aykırı ödeme yapan, durumu ödemeyi izleyen beş iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirirse adına ceza kesilmez.

Kapsam dışında kalan hâller de bellidir: mahkeme veya icra yoluyla yapılan tahsilat ile ayni ödemeler tevsik zorunluluğuna tabi değildir. Hisseli taşınmazda kira bedelinin tamamının maliklerden birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi, zorunluluğun yerine getirilmesi sayılır. Dekont, hesap bildirim cetveli, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı kayıtları tevsik edici belgedir.

Yurt dışında yaşayan malik bakımından pratik sonuç: kiranın Türkiye’deki tek bir hesaba, kira dönemini belirten bir açıklamayla yatırılması hem bu yükümlülüğü karşılar hem de ödemenin hangi aya ait olduğunu ispatlanabilir kılar.

TBK m.350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Sayım sınırlıdır: kardeş, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan bir hâl bulunmadıkça bu kapsamda değildir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.

Yurt dışında yaşayan malikin en sık düğümlendiği yer ispattır. Tahliyeye karar verilebilmesi için gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir; devamlılık göstermeyen geçici gereksinim ile henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı gereksinim tahliye sebebi sayılmaz. Gereksinimin yalnız dava tarihinde değil, yargılama boyunca da sürmesi aranır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.06.2021, E.2017/1540 K.2021/878). Aynı kararda kesin dönüş iradesi; yurt dışında çalışılan işten ayrılma ve ikametgâh nakli belgeleriyle desteklendiği için gereksinim samimi kabul edilmiştir. Buna karşılık yılın birkaç haftasında kullanma amacı, tek başına bu ölçütü karşılamaz.

Taşınmazı sonradan edinen malik (satın alma, miras) için TBK m.351 ayrı bir yol açar: edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açılabilir; dilenirse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava yoluna gidilebilir.

Sonuç bağlayıcıdır: gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Yazın kullanıp kışın yeniden kiraya verme planı bu hükümle çelişir.

TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

İki koşul pratikte belirleyicidir. Birincisi, taahhüdün teslimden sonraki bir tarihte verilmiş olmasıdır: kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhüt maddenin aradığı bu koşulu taşımadığından yerleşik uygulamada geçerli sayılmaz. İkincisi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık sürenin kaçırılmamasıdır; bu süre geçtikten sonra aynı taahhüde dayanılamaz.

Uzaktaki malik bakımından ayrıca şu ayrım önemlidir: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bunun dışında tutulmuştur (HUAK m.18/B).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Kira ilişkisinin bir başkasına devri de aynı şekilde yazılı rızaya bağlıdır (TBK m.323). Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.

Günlük veya haftalık kiralamada ikinci bir katman devrededir. 7464 sayılı Kanun uyarınca konutların yüz günden kısa sürelerle turizm amacıyla kiralanması izin belgesi gerektirir ve izin belgesi başvurusunda, konutun bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır. İzin belgesi bulunmadan yapılan kiralamalar idari yaptırıma tabidir. Uygulamada bu iki katman birlikte işler: kiracının izinsiz günlük kiralaması hem sözleşmeye aykırılık hem de idari yaptırım riski doğurur.

Uzaktan takipte belirti genellikle dolaylıdır: ilan sitelerinde taşınmazın görünmesi, sık değişen kullanıcılar, site yönetiminden gelen şikâyetler. Bu durumda ilk iş, aykırılığın yazılı olarak tespiti ve TBK m.316 çerçevesinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesidir.

Yapılabilir. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın e-Devlet Kapısı’ndaki Kira Sözleşmesi İşlemleri hizmetinde taşınmaz sahibi sözleşmeyi hazırlar; kiracı ve varsa kefil kendi e-Devlet hesabından onaylar. Onayla birlikte zaman damgalı ve barkodlu bir belge oluşur, belge yine e-Devlet üzerinden doğrulanabilir. Hizmet ücretsizdir. Uygulama 4 Kasım 2024’te açıldı; 9 Mayıs 2025’teki ikinci aşamada yetki belgeli emlak işletmelerine de sözleşme hazırlayıp tarafların onayına sunma imkânı tanındı. Onay verildikten sonra yazım, rakam ve bilgi girişindeki maddi yanlışlıklar on beş gün içindedüzeltilebiliyor; tarafların iletişim bilgileri ile kira tutarı ve ödemeye ilişkin bilgiler “güncelle” işleviyle güncel tutulabiliyor. Bakanlığın açıklamasına göre bu yolla düzenlenen sözleşmenin kurumlara ayrıca iletilmesi de gerekmiyor.

Yurt dışında yaşayan malik bakımından asıl kazanç şudur: sözleşmeyi kurmak için Türkiye’de bulunmak ya da bu adım için vekâletname düzenletmek gerekmez. Kimlik doğrulaması e-Devlet şifresi, mobil imza, elektronik imza, T.C. kimlik kartı veya internet bankacılığı ile yapılır.

Üç sınır akılda tutulmalıdır. Birincisi, e-Devlet üzerinden sözleşme yapmak zorunlu değildir: kira sözleşmesi TBK m.299 anlamında şekle bağlı olmadığından yazılı ve hatta sözlü sözleşmeler geçerliliğini korur. Bakanlık zorunluluk getirecek bir düzenleme üzerinde çalıştığını 30 Ağustos 2026’da duyurmuştur; düzenlemenin yürürlüğe girip girmediği ayrıca doğrulanmalıdır. İkincisi, hizmetin kendi kuralları paylı ve elbirliği mülkiyette farklı onay koşulları öngörür ve hissedar sayısı yüksek taşınmazlarda hizmet verilmeyebilir — miras yoluyla hisseli hâle gelmiş taşınmazlarda bu koşullar başvurudan önce hizmet ekranından kontrol edilmelidir. Üçüncüsü, bu akış sözleşmenin kurulmasına ilişkindir; tahliye taahhüdü ayrı bir belgedir ve yukarıda anlatıldığı gibi kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.