Tarım Arazisinde
İfraz ve Tevhit

Sıkça sorulan sorular

İfraz ne demek?

İfraz, tapuda kayıtlı bir taşınmazın (parselin) birden fazla bağımsız parsele ayrılmasıdır. Tapu ve kadastro uygulamasında "ayırma" olarak da anılır. Karşıt işlem tevhittir, yani birleştirmedir.

Tevhit (tevhid) ne demek?

Tevhit, birbirine bitişik birden fazla parselin tek bir parsel hâline getirilmesidir. Tarım arazilerinde asgari büyüklük kuralı bölünmeye yöneliktir; tevhit için bir yasak öngörülmemiştir. Tersine tevhit, asgari büyüklüğün altında kalan parselleri bölünebilir büyüklüğe ulaştırmanın yollarından biridir.

Tarım arazisi kaç parsele bölünebilir?

Oluşacak her parselin, arazi sınıfı için belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşmemesi gerekir. Bu büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 20 dekar (2 hektar), dikili tarım arazilerinde 5 dekar (0,5 hektar), örtü altı tarım arazilerinde 3 dekar (0,3 hektar) olarak belirlenmiştir. Değerlendirme ortalamaya göre değil, her bir parselin somut büyüklüğüne göre yapılır.

İfraz şartları nelerdir?

Öncelikle oluşacak parsellerin hiçbiri asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalmamalıdır. Ayrıca tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki ve taksim gibi işlemler Bakanlığın izni ile yapılır; tapu müdürlüğü talebi il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorarak alınacak cevaba göre sonuçlandırır. Asgari büyüklük dışında imar mevzuatı, yola cephe ve ilgili idarenin encümen kararı gibi koşullar da aranır.

İfraz yasağının istisnaları var mı?

Üç hâl öngörülmüştür. Tarım dışı kullanım izni verilen alanlarda ve çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle daha küçük parsel oluşması gerekiyorsa Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri kapsamındaki zorunlu ifrazlarda ise Bakanlık onayı aranmaz.

Taşınmaz Hazineye aitse ifraz serbest mi?

Hayır. Kanundaki "Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç" ibaresi yalnızca pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı kuralına bağlıdır; ifraz yasağı için bir istisna getirmez. Tarım arazisi niteliğindeki Hazine taşınmazları asgari büyüklüğün altında olsa bile hisselendirilerek devredilebilir, ancak ifraz taleplerinde il/ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorularak alınacak cevaba göre işlem yapılır.

Asgari büyüklüğün altındaki payımı devredebilir miyim?

Evet. Payın tamamının hisselendirilmeksizin diğer paydaşa veya üçüncü kişiye aynen devri ifraz yasağının kapsamı dışındadır ve tarım müdürlüğüne sorulmaksızın karşılanabilir. Üstelik asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların paydaşlara aynen devrinde harç, damga vergisi ve tapu döner sermaye ücreti muafiyeti uygulanır.

Parselimin büyüklüğünü nereden öğrenebilirim?

Taşınmazınızın yüzölçümü tapu kayıtlarında yer alır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama hizmetiyle ada ve parsel bilgilerinizi görüntüleyebilir, tapu kaydınızın örneğini e-Devlet üzerinden alabilirsiniz. Arazi sınıfı konusunda tereddüt varsa il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünden teyit alınmalıdır.