Kira Geliri Vergisi Rehberi

1. Kira geliri (GMSİ) nedir?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak adlandırılır. Arazi ve binalar, bunların müştemilatı ve tesisatı; gayrimenkul olarak tescil edilen haklar; arama, işletme ve imtiyaz hakları; marka, patent, telif gibi gayrimaddi haklar; gemi ve motorlu taşıtlar bu kapsamdadır.

Mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir malı yeniden kiraya veren kiracılar mükellef kabul edilir.

2. Gelirin elde edilmesi ve döviz

Kira gelirinde tahsil esası geçerlidir; gelir nakden veya ayni olarak tahsil edildiğinde elde edilmiş sayılır. Geçmiş yıllara ait olup içinde bulunulan yılda tahsil edilen kiralar, tahsil edilen yılın geliridir. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ise ilgili oldukları yılın geliri sayılır.

Döviz cinsinden kiralamalarda hasılat, tahsilatın yapıldığı tarihteki TCMB döviz alış kuru ile TL’ye çevrilir. İşyeri ve konut kiralamalarında tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT aracılığıyla belgelendirilmesi (tevsik) zorunludur; aksi hâlde özel usulsüzlük cezası uygulanır.

3. Emsal kira bedeli

Kira bedelinin hiç olmaması veya emsaline göre düşük olması hâlinde emsal kira bedeli esas alınır. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, kira takdiri yoksa emlak vergisi değerinin %5’idir; diğer mal ve haklarda maliyet bedelinin %10’udur.

Konutun; mal sahibinin usul, füru veya kardeşinin ikametine tahsis edilmesi, boş konutun korunması amacıyla bedelsiz bırakılması, mal sahibiyle akrabaların aynı konutta oturması ve kamu kurumlarına kiralama hâllerinde emsal kira bedeli uygulanmaz.

4. Konut kira geliri istisnası

Konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan bir takvim yılında elde edilen hasılatın 2025 için 47.000 TL’si (2026 için 58.000 TL) gelir vergisinden istisnadır. İstisna, birden fazla konutta toplam hasılata bir kez uygulanır; taşınmaz birden fazla kişiye aitse her ortak istisnadan ayrı ayrı yararlanır.

5. Giderler: götürü ve gerçek yöntem

Safi irat iki yöntemden biriyle bulunur. Seçim tüm taşınmazlar için birlikte yapılır.

Götürü gider: İstisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15’i belge aranmaksızın indirilir. Götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez. Hakları kiraya verenler bu yöntemi kullanamaz.

Gerçek gider: Aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, amortisman, onarım, yönetim giderleri, ödenen kiralar, vergi/resim/harçlar ve — konutlar hariç — borç faizleri belgeyle indirilir. Konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün iktisap bedelinin %5’i, iktisaptan itibaren 5 yıl indirilir (2021 öncesi iktisaplarda uygulanmaz).

Önemli (2025): 7566 sayılı Kanun ile 1/1/2025’ten itibaren konut olarak kiraya verilen taşınmazların borç (kredi) faizleri gerçek giderde indirilemez. İşyeri ve diğer taşınmazlarda faiz indirimi sürer.

6. Beyan sınırları ve tevkifat

• Konut: İstisnayı (2025: 47.000 TL) aşan konut kira geliri beyan edilir.
• Tevkifatlı işyeri: GVK m.94 kapsamındaki kiracılar kira ödemesinin brütü üzerinden %20 gelir vergisi tevkifatı yapar. İstisnayı aşan konut + tevkifatlı işyeri brüt + beyana tabi diğer gelirler toplamı 2025 için 330.000 TL’yi (2026: 400.000 TL) aşarsa işyeri kirası da beyan edilir; kesilen vergi beyanname üzerinden mahsup edilir.
• Tevkifatsız/istisnasız kira: Basit usul mükellefe kiralanan işyeri gibi hâllerde beyan sınırı 2025 için 18.000 TL’dir (2026: 22.000 TL); aşılırsa tamamı beyan edilir.

7. Dar mükellefler (yurt dışı)

Dar mükellef; Türkiye’de ikametgâhı bulunmayan ve bir takvim yılında devamlı olarak altı aydan fazla oturmayan gerçek kişidir. Çalışma veya oturma izniyle altı aydan uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da (kamu kurumlarına/merkezi Türkiye’de olan özel teşebbüslere bağlı çalışanlar hariç) dar mükellef sayılır. Dar mükellefler yalnızca Türkiye’de elde ettikleri gelir üzerinden vergilendirilir.

• Tamamı Türkiye’de tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri için tutarı ne olursa olsun beyanname verilmez; kesilen vergi nihaidir.
• Konut kira geliri istisnayı aşarsa beyan edilir (istisna dar mükellefe de uygulanır).
• Tevkifata ve istisnaya konu olmayan kira geliri, dar mükellefte tutarına bakılmaksızın beyan edilir.
• Yurt dışında ödenen kira bedelleri, Türkiye’deki kira gelirinden gider olarak indirilemez.

8. Çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları

Türkiye’nin akdettiği Çifte Vergilendirmeyi Önleme (ÇVÖ) Anlaşmalarının 6. maddesi (“Gayrimenkul Varlıklardan Elde Edilen Gelir”) uyarınca, gayrimenkulün bulunduğu devletin vergileme hakkı vardır. Dolayısıyla anlaşmaya taraf diğer devlet mukimlerinin Türkiye’deki taşınmazlardan elde ettiği kira gelirleri, Türkiye’de iç mevzuata göre vergilendirilir; anlaşmalar bu konuda iç mevzuatı sınırlamaz.

Gayrimaddi hakların (telif, marka, patent, know-how vb.) kiralanmasından doğan gelirler ise anlaşmaların 12. maddesi (“Gayrimaddi Hak Bedelleri”) kapsamındadır; burada Türkiye’nin sınırlı oranda tevkifat hakkı vardır. Anlaşma oranı ile iç mevzuat oranından düşük olanı uygulanır (birçok anlaşmada %10). Anlaşma hükümlerinden yararlanmak için mukim olunan ülkeden alınan mukimlik belgesinin ibrazı gerekir; ibraz edilmezse iç mevzuat oranı uygulanır.

9. Beyan ve ödeme zamanı

2025 kira gelirleri 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında beyan edilir. Beyanname GİB Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr), Dijital Vergi Dairesi, mobil uygulama veya vergi dairesi aracılığıyla verilebilir. Tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir; beyannameye ayrıca maktu damga vergisi uygulanır (2025 geliri beyanı için 1.189,50 TL).