İzale-i şuyu satışında mirasçı önceliği: birinci artırmaya kimler katılabilir?
Kısa yanıt: 31 Temmuz 2026’dan sonra ilanı yapılan artırmalarda, taşınmazın bütün malikleri mirasçıysa birinci artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilir.
Birinci artırma
Sadece malik olan mirasçılar teklif verebilir ve teklif muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmelidir. Bu usul bir defaya mahsustur.
İkinci artırma
Mirasçılardan alıcı çıkmazsa artırma herkese açılır ve eşik genel kurala, yani yüzde elliye döner.
Düzenlemenin amacı
İzale-i şuyu ihalelerinde, muhammen kıymetin yarısına yakın bedellerle satılan aile taşınmazları ve artırmaya organize biçimde girilerek fiyatın bastırılması uzun süredir şikâyet konusuydu. 7589 sayılı Kanun buna, mirasçılara tek seferlik ve yüksek eşikli bir öncelik penceresi açarak yanıt verdi. Kural mirasçıya taşınmazı ucuza alma imkânı vermez; aksine ilk turda tam değeri ödemeyi şart koşar.
Değişiklik tam olarak ne getirdi?
7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (12. Yargı Paketi), 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Kanunun 1. maddesi, İcra ve İflâs Kanunu’nun artırma hazırlık tedbirlerini düzenleyen 114. maddesinin ikinci fıkrasına iki cümle ekledi:
"Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."
Aynı madde, artırma ilanında yer alması gereken hususları sayan yedinci fıkranın (6), (8) ve (9) numaralı bentlerini de değiştirdi. Bunlardan (8) numaralı bent, mirasçılar arasında yapılan birinci artırma için asgari ihale bedelini muhammen kıymetin yüzde yüzü olarak belirledi.
Sizin dosyanızda uygulanır mı?
Kural istisnaidir ve aşağıdaki beş şartın tamamı gerçekleşmedikçe uygulanmaz. Tek bir şartın eksikliği, satışın eski usulle — yani ilk turdan itibaren herkese açık olarak — yapılması sonucunu doğurur.
- 1
Satış suretiyle giderilme kararı
Mahkeme aynen taksime değil, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalıdır.
- 2
Konu taşınmaz olmalı
Hüküm yalnızca taşınmazlar için getirilmiştir; taşınır satışlarında uygulanmaz.
- 3
Tüm paylar miras yoluyla edinilmiş olmalı
Maliklerden biri payını satın alma, bağış veya cebri icra yoluyla edinmişse kural devre dışı kalır.
- 4
Üçüncü kişi maliki bulunmamalı
Mirasçılar dışında hiç kimsenin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı olmamalıdır. Tek bir dış pay kuralı düşürür.
- 5
İlan 31.07.2026’dan sonra yapılmış olmalı
Geçiş hükmü gereği, bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder.
Birinci ve ikinci artırma karşılaştırması
| Ölçüt | Birinci artırma | İkinci artırma |
|---|---|---|
| Kimler katılabilir | Sadece malik olan mirasçılar | Herkes |
| Asgari teklif eşiği | Muhammen kıymetin %100’ü | Muhammen kıymetin %50’si |
| Rüçhanlı alacak karşılaştırması | Var — yüksek olan esas alınır | Var — yüksek olan esas alınır |
| Masraflar | Paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir | Paraya çevirme ve paylaştırma masrafları eklenir |
| Teminat | Muhammen kıymetin %10’u | Muhammen kıymetin %10’u |
| Tekrarlanır mı | Hayır — bir defaya mahsus | Genel hükümlere tabi |
Sayısal örnek
Muhammen kıymeti 4.000.000 TL olan, dört kardeşin miras yoluyla paydaş olduğu ve üzerinde üçüncü kişi payı bulunmayan bir taşınmaz düşünelim. Taşınmaz üzerinde rüçhanlı bir alacak yok, paraya çevirme ve paylaştırma masrafları 60.000 TL olsun.
- Birinci artırma (mirasçılara özgü): teklifin 4.000.000 TL’yi ve ayrıca 60.000 TL masrafı geçmesi gerekir. Artırmaya katılmak için her mirasçının 400.000 TL teminat yatırması şarttır.
- İkinci artırma (herkese açık): eşik 2.000.000 TL’ye iner, masraflar yine eklenir. Birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek bir tarihte başlar.
- Kardeşlerden biri payını komşusuna satmışsa: artık “tüm malikler mirasçı” şartı gerçekleşmediğinden mirasçılara özgü artırma hiç yapılmaz; satış ilk turdan itibaren herkese açık ve yüzde elli eşikle yürür.
Mirasçı olarak artırmaya hazırlık
Mirasçılara açılan pencere tek seferliktir; kaçırılan bir usul adımı, taşınmazın ikinci artırmada yarı değerle üçüncü kişiye gitmesi anlamına gelebilir. Elektronik satış portalındaki ilan yayımlandığı anda şu adımlar takvime alınmalıdır:
Kıymet takdirini kontrol edin
Birinci artırmanın eşiği doğrudan muhammen kıymete bağlı olduğundan, kıymet takdiri artık yalnızca fiyatı değil, mirasçının ilk turda ödeyeceği tutarı belirler. Kıymet takdirine karşı şikâyet, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır.
Teminatı zamanında yatırın
Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar; kesin ve süresiz banka teminat mektubu ise bir iş günü önce mesai bitimine kadar verilmelidir.
Birlikte alacaksanız müşterek alıcı başvurusunu yapın
Taşınmazı belirli paylarla birlikte almak isteyen mirasçıların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurması zorunludur. Temsilci aracılığıyla katılım da aynı süreye tabidir.
Ödeme kaynağını önceden hazırlayın
İhaleyi kazanan, bedelin tamamını yedi gün içinde nakden ödemek zorundadır. Süre kaçırılırsa teminat geri alınamaz ve ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.
Geçiş hükmü ve devam eden dosyalar
İİK m.114’te yapılan değişiklikler, 31.07.2026 tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; bu artırmalarda değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Ölçüt ihale günü değil, artırma ilanının yapıldığı tarihtir. Bu nedenle Temmuz sonunda ilan edilip Eylül’de yapılan bir ihalede eski hükümler geçerlidir.
Kanunun tüm maddelerinin listesi ve yürürlük tarihleri için 12. Yargı Paketi: tüm maddeler sayfasına bakabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Kural ve kapsam4 soru
İzale-i şuyu satışına artık sadece mirasçılar mı katılabiliyor?▾
Hayır, yalnızca birinci artırma mirasçılara özgülenmiştir ve bu da her dosyada değil, dört şartın birlikte gerçekleştiği dosyalarda uygulanır: ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalı, satışa konu şey taşınmaz olmalı, taşınmazın tüm malikleri payını miras yoluyla edinmiş olmalı ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. Bu şartlar varsa birinci artırmaya sadece malik olan mirasçılar katılabilir; mirasçılardan alıcı çıkmazsa ikinci artırma eskisi gibi herkese açıktır.
KaynakİİK m.114/27589 s.K. m.1
Bu kural ne zaman yürürlüğe girdi, devam eden satışlara uygulanır mı?▾
7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi. Kanunun geçiş hükmü açıktır: İİK m.114’teki değişiklikler, 31.07.2026 tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz; o artırmalarda önceki hükümler işlemeye devam eder. Belirleyici tarih ihale günü değil, artırma ilanının yapıldığı tarihtir.
Kaynak7589 s.K. geçiş hükmüRG 31/7/2026-33326
Mirasçılardan biri payını başkasına satmışsa kural yine uygulanır mı?▾
Uygulanmaz. Kanun “mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar” demektedir. Paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye devretmişse ya da paylardan biri satın alma, bağış veya cebri icra yoluyla el değiştirmişse artık tüm malikler payını miras yoluyla edinmiş sayılmaz ve birinci artırma herkese açık olarak yapılır. Aynı sonuç, taşınmaz üzerinde üçüncü kişiye ait bir pay bulunması hâlinde de geçerlidir.
KaynakİİK m.114/2
Mirasçılar arası artırma her satışta tekrarlanır mı?▾
Hayır. Kanun “bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır” diyerek sınırı kendisi koymuştur. Yani mirasçılara özgülenmiş artırma bir kez yapılır; sonuç alınamazsa satış, genel hükümlere göre herkese açık artırmayla sürer. Bu düzenleme mirasçılara süresiz bir öncelik hakkı değil, tek seferlik bir öncelik penceresi verir.
KaynakİİK m.114/2
Artırma ve bedel3 soru
Mirasçılar arası birinci artırmada teklif hangi tutarı geçmeli?▾
Genel kuralda birinci artırmada eşik muhammen kıymetin yüzde ellisiyken, mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada eşik muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. Teklifin, muhammen kıymetin tamamı ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Eşik yüksek tutulmuştur; amaç aile taşınmazının düşük bedelle elden çıkmasını önlemektir.
KaynakİİK m.114/son (8) nolu bent
Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ne olur?▾
Asgari ihale bedeli teklif edilmezse veya en yüksek teklifi veren bedeli yatırmazsa ihalenin yapılamadığı ya da iptal edildiği tutanakla tespit edilir ve ikinci artırmaya geçilir. İkinci artırma herkese açıktır ve eşik genel kurala döner: muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı, artı paraya çevirme ve paylaştırma masrafları. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.
KaynakİİK m.114/2İİK m.114/son (8) ve (10) nolu bentler
Satışı icra dairesi mi yoksa satış memuru mu yapar?▾
İkisi de olabilir. Türk Medeni Kanunu m.699/3 uyarınca paylı malın bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur; satış işlemleri İcra ve İflas Kanunu’nun açık artırma hükümlerine göre ve elektronik satış portalı üzerinden yürütülür. 7589 sayılı Kanun yeni yaptırımlarda “satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca” ifadesini kullanarak her iki ihtimali birlikte karşılamıştır; yani kural, icra dairesi eliyle yapılan satışlarda da satış memurluğu eliyle yapılan satışlarda da aynıdır.
KaynakTMK m.699/3İİK m.111/bİİK m.114/son (9) nolu bent
Mirasçı olarak ne yapmalıyım4 soru
Artırmaya katılmak için teminat yatırmam gerekir mi?▾
Evet. Artırmaya katılabilmek için taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda teminatın, satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur. Teminat nakit ise en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30’a kadar yatırılmalıdır. Kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilecekse, mektubun en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye teslim edilmesi gerekir.
KaynakİİK m.114/son (2) ve (3) nolu bentler
Taşınmazı diğer mirasçılarla birlikte almak istiyorsam ne yapmalıyım?▾
Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde, taşınmazı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcıların en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmesi zorunludur. Aynı süre, artırmaya temsilci aracılığıyla katılacaklar için de geçerlidir. Bu başvuru artırma bittikten sonra yapılamaz; kaçırılırsa teklif geçerli olsa bile hisseli alım veya temsil talebi işleme alınmaz.
KaynakİİK m.114/son (4) ve (5) nolu bentler
İhaleyi kazanırsam bedeli ne zaman ödemeliyim?▾
İhale alıcısı, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemek zorundadır. Bu yükümlülük ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile devam eder. Süresinde ödenmezse teminat iade edilmez ve 31.07.2026’dan sonra ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir.
KaynakİİK m.130İİK m.114/son (9) ve (11) nolu bentler
Tescil ve teslim ne zaman yapılır?▾
İhalenin kesinleşmesi üzerine tescil ve teslim işlemleri yapılır. Sicile kayıtlı malın ihale alıcısı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleştirilir. İhale kesinleşmeden taşınmaz alıcı adına tescil edilmez; bu nedenle ihalenin feshi talebi varsa süreç, o talebe ilişkin karar kesinleşinceye kadar bekler.
KaynakİİK m.114/sonİİK m.134
Payınızı ve mirasçılık durumunuzu netleştirin
Artırmaya girmeden önce paydaş sayısı, pay oranları ve mirasçılık belgesi durumu netleşmiş olmalıdır.
Somut durumunuz için hukuki destek
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Artırmaya katılım, teminat ve müşterek alıcı başvuruları kesin sürelere bağlıdır; somut dosyanız için bir avukattan destek alabilirsiniz.
İletişime geçinKaynaklar: 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu m.111/b, 114, 130 ve 134; 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (RG 31/7/2026-33326) m.1 ve geçiş hükmü. Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır; güncel mevzuat ve somut durumunuz için resmî kaynakları ve bir avukatı esas alın.