İhalenin feshini kimler isteyebilir?

İİK m.134/2 beş grubu sayar: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler. Bu kişilerin ayrıca yurt içinde bir adres göstermesi koşuldur. Liste sınırlıdır; Türk Borçlar Kanunu m.281’de yazılı sebeplere dayanılması hâli de bu kişiler bakımından maddeye dâhil edilmiştir.

KaynakİİK m.134/2TBK m.281

24/12/2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanunla m.134/2’ye eklenen cümle uyarınca, belirtilen kişiler dışında kalan kişilerce ihalenin feshinin talep edilmesi hâlinde mahkeme, talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder. Yani duruşma açılmaz ve karara karşı kanun yoluna gidilemez. Maddenin beşinci fıkrası bu kişilerce talep edilmesi hâlinde verilecek ret kararını zaten ayrı bir başlık olarak sayıyordu; 7571 sayılı Kanunla eklenen cümle, bu ihtimalde izlenecek usulü (dosya üzerinden ve kesin) açıkça belirlemiş oldu.

KaynakİİK m.134/27571 s.K. m.1

Kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihaleye fesat karıştırıldığına sonradan vakıf olunmuşsa süre öğrenme (ıttıla) tarihinden başlar. Her hâlde süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Bu bir yıllık süre mutlak üst sınırdır.

KaynakİİK m.134/2İİK m.134/10

Kural olarak hayır. Kiracılık kişisel bir hak olduğundan, kiracı m.134/2’de sayılan gruplardan biri değildir: satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgili veya sınırlı ayni hak sahibi değilse ve pey sürerek ihaleye katılmamışsa talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir. Kira şerhi tapuya işlenmişse “resmî sicilde kayıtlı ilgili” sıfatı tartışılabilir; bu, somut sicil kaydına göre değerlendirilmesi gereken bir konudur.

KaynakİİK m.134/2

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan fesih talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin yatırılmak zorundadır. Talep kabul edilirse harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir; reddedilirse yatırılan harç iade edilmediği gibi kalan kısmı da talep sahibinden tahsil edilir. Uygulamada bu grup, pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenlerdir.

KaynakİİK m.134/3

Harçla aynı gruptan: satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerden. Bu kişilerin, ilgililerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermesi şarttır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davası açılmazsa, hükmedilen para cezasının tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir; tahsil dairesi üç ay içinde cezayı tahsil etmezse teminat talep hâlinde iade edilir.

KaynakİİK m.134/46183 s.K.

Hayır, önce süre verilir. 7571 sayılı Kanunla m.134/4’e eklenen cümleler uyarınca teminatın veya nispi harcın hiç ya da eksik yatırılması hâlinde mahkeme, tebliğ edeceği muhtırada iki haftalık kesin süre içinde eksikliğin tamamlanmasını, aksi hâlde talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini bildirir. Süresi içinde ikmal edilmezse mahkeme talebi derhâl reddeder. Bu, uygulamada tartışmalı olan bir noktayı kanun düzeyinde çözen önemli bir güvencedir.

KaynakİİK m.134/47571 s.K. m.1

İcra mahkemesi, fesih talebi üzerine talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile icap eden kararı verir. Ancak talebin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir; ehil olmayan kişinin talebi ile harç veya teminat eksikliğinin giderilmemesi hâlleri bu kapsamdadır.

KaynakİİK m.134/5

İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesine ya da mahkemeye yapılırsa, o merci evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir; dolayısıyla yanlış mercie başvuru tek başına hak kaybına yol açmaz.

KaynakİİK m.134/7

Evet. İcra mahkemesi; talebi ehil olmayan kişilerce yapılması, bu kişiler bakımından feragat veya işin esasına girerek reddederse, ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.

KaynakİİK m.134/5İİK m.134/6

İcra mahkemesi fesih nedenini kabul ederse ihalenin feshine karar verir. Kararın kesinleşmesiyle alıcının mülkiyet hakkı son bulur; tescil yapılmışsa tapudaki tescil iptal ettirilir ve mülkiyet borçluya geri döner. Ödenmiş ihale bedeli, fesih şikâyeti hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve karar kesinleşince nemalarıyla birlikte hak sahiplerine ödenir.

KaynakİİK m.134/8

Evet. İhalenin feshini şikâyet yolu ile talep eden ilgili, vaki yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur. Yani soyut bir usulsüzlük iddiası yetmez; o usulsüzlüğün talep sahibinin menfaatini nasıl zedelediğinin ortaya konması gerekir. Bu şart, fesih taleplerinin esastan reddedilmesinin en sık sebeplerindendir.

KaynakİİK m.134/11