TBK Madde 306 · Yargıtay İçtihatları
Masraf ve Tadilat Mahsup Asistanı
Kiracı olarak yaptığınız tadilat veya tamirat masrafını kiradan yasal olarak düşüp düşemeyeceğinizi adım adım analiz edin.
Aşağıdaki soruları sırayla yanıtlayın
Cevaplarınıza göre hukuki durumunuz anında analiz edilecek. Sonuç size özel ve Yargıtay içtihatlarına dayanmaktadır.
Adım 1 / 3
Hukuki Uyarı: Bu araç Yargıtay içtihatları baz alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hatalı kesintiler geri dönülmez tahliye kararlarına yol açabilir. Kesinti yapmadan önce mutlaka bir avukata danışınız.
TBK Madde 306 Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi, kiralananın kullanımını engelleyen zorunlu onarımların kim tarafından yapılacağını düzenler. Buna göre onarım yapmak öncelikle kiraya verenin (ev sahibinin) yükümlülüğündedir. Kiracı, kiralananın kullanımını engelleyen ayıpları ev sahibine bildirmek ve onarım için makul bir süre tanımakla yükümlüdür.
Ev sahibi bu sürede onarımı yapmazsa kiracı onarımı bizzat yaptırıp belgelenmiş masrafı kiradan orantılı olarak düşebilir ya da kira bedelinin indirilmesini mahkemeden talep edebilir.
Hangi Durumda Ne Yapılabilir?
✅ Yazılı Onay Var
Anlaştığınız tutarı faturaya dayalı olarak kiradan düşebilirsiniz.
🔵 Zorunlu + Bildirim Yapıldı
TBK 306 kapsamında faturalı masrafı orantılı olarak düşebilirsiniz.
⚠️ Zorunlu + Bildirim Yok
Tam kira ödenip masraf ayrı icra takibiyle talep edilmelidir.
🚫 Faydalı / Lüks Masraf
Kesinlikle kiradan düşülemez; tahliye ve borç takibi riski doğar.
Temerrüt ve Tahliye Riski
Kira bedelinin tam ödenmemesi (yasal dayanağı olmayan kesintiler dahil) kira temerrüdü oluşturur. Ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu 315. maddesi uyarınca kiracıya 30 günlük ödeme ihtarı çekerek bu sürede ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilir. Tahliye kararı kesinleşirse kiracının haksız fiilden doğan tazminat yükümlülüğü de gündeme gelebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı, zorunlu onarımı yaptırıp masrafı kiradan düşebilir mi?▾
Türk Borçlar Kanunu 306. maddesi uyarınca kiracı, kiralananın kullanımını engelleyen zorunlu onarımları (kombi, su tesisatı vb.) bizzat yaptırabilir; ancak bunun için önce ev sahibine yazılı bildirim yaparak makul bir süre vermesi zorunludur. Bu şarta uyulması hâlinde orantılı masraf kiradan düşülebilir. Bildirimsiz yapılan kesintiler temerrüt gerekçesi oluşturabilir.
Boya, cam balkon gibi lüks masraflar kiradan düşülebilir mi?▾
Hayır. Faydalı veya lüks masraflar (boya-badana, cam balkon, mutfak yenileme vb.) ancak ev sahibinin önceden yazılı izniyle kiradan mahsup edilebilir. İzin alınmadan yapılan kesintiler, kiracıyı kira temerrüdüne ve tahliye davasıyla karşı karşıya bırakır. Bu masraflar, sözleşme sona erdiğinde "sebepsiz zenginleşme" (TBK 77-82) kapsamında talep edilebilir.
Ev sahibinin yazılı onayı almak neden önemlidir?▾
Ev sahibinin yazılı onayı (imzalı belge, noter ihtarı, WhatsApp/e-posta yazışması), mahkemede güçlü delil oluşturur ve kiracının kiradan yaptığı kesintinin yasal dayanağını kanıtlar. Sözlü izin hukuken geçersiz sayılır; ileride uyuşmazlık çıkarsa ispat yükü kiracıda olacaktır.
İhtar/bildirim yapmadan onarım yaptırırsam ne olur?▾
TBK 306 gereği ev sahibine makul süre tanımadan yapılan onarımın bedeli kiradan düşülürse, bu eksik ödeme kira borcunun temerrüdü sayılabilir. Ev sahibi 30 günlük ihtar çekerek tahliye davası açma hakkına sahip olabilir. Bu nedenle kesinti yapmadan önce mutlaka yazılı bildirim yapılması ve süre verilmesi gerekir.
Kiradan düştüğüm masrafı ispat etmem gerekiyor mu?▾
Evet. Hem onarım için ev sahibine yapılan bildirimi hem de harcamanın fatura/makbuz ile belgelenmesi zorunludur. Belgesi olmayan masraflar mahkemede kabul görmeyebilir. Ayrıca kesinti miktarının gerçek masrafla orantılı olması gerekmektedir; aşkın kesintiler kötü niyet olarak yorumlanabilir.
Sebepsiz zenginleşme davası ne zaman açılabilir?▾
Kiracı, izinsiz yaptırdığı faydalı/lüks masrafları kiradan düşemez; ancak bu masraflar mülke kalıcı değer kazandırmışsa kira ilişkisi sona erdiğinde (tahliyede) TBK 77-82 kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ev sahibinden tazminat talep edebilir. Zamanaşımı süresi genel olarak 10 yıldır.
Kaynak: Türk Borçlar Kanunu md. 306, 315, 77-82 · İİK md. 269/c · Yargıtay HGK ve Daire kararları. Bu araç bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.