Erken Tahliye ve İkame Kiracı Asistanı

Evet, kiracı sözleşme süresi bitmeden evi tahliye edebilir. Bu durumda TBK m. 325 kapsamında, ev sahibinin yeni kiracı bulabileceği "makul süre" boyunca kira ve aidat ödemeye devam etme yükümlülüğü doğar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi makul süreyi somut olaya göre belirler; uygulamada bu süre genellikle 2-3 ay arasındadır. Şehir, konum ve talep yoğunluğu süreyi etkiler.

TBK m. 325 uyarınca kiracı, sözleşme süresinden önce ayrılmak istediğinde kira ilişkisini üstlenmeye hazır, ödeme gücüne sahip ve makul koşullarda ev sahibinin kabul edebileceği bir yeni kiracı (ikame kiracı) bulursa borçtan kurtulur. Ev sahibi, makul bir sebep göstermeden önerilen kiracıyı reddedemez; reddetmesi hâlinde kiracının sorumluluğu o andan itibaren sona erer. İkame kiracı önerisini noter veya iadeli taahhütlü posta ile bildirmek ispat açısından önemlidir.

Mahkemeler makul süreyi somut olayın koşullarına göre belirler; evin bulunduğu şehir, konum, talep yoğunluğu ve piyasa dinamikleri belirleyicidir. Bu araçta yüksek talepli bölgelerde 1-2 ay, orta talepte 2-3 ay, düşük talepte 3-4 ay olarak tahmini bir aralık sunulur. Hesap, aylık kira + aidat × makul süre formülüyle yapılır. Sözleşmeden kalan süre kısa ise makul süre kalan süreyle sınırlanır. Kesin tutar mahkeme kararıyla belirlenir.

Anahtarın teslim tarihi, makul süre tazminatının hesap kapanış noktasıdır. Sözlü ya da belgesiz teslimde ev sahibi "anahtar hiç teslim edilmedi" iddiasını ileri sürebilir ve sorumluluğunuz belgesiz teslimden sonra da devam edebilir. Noterde resmi teslim tutanağı düzenlemek ya da en azından imzalı, tarihli bir tutanak hazırlamak sorumluluğun durduğu anı kesin biçimde ispatlar (TBK m. 334).

Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar için ev sahibi depozitoda kesinti yapamaz. Ancak erken tahliyede kalan makul süre tazminatı veya evin onarım masrafları varsa ev sahibi bu tutarları depozitoya mahsup edebilir. İkame kiracı bulunması ve evin hasarsız teslimi hâlinde depozito eksiksiz iade edilmelidir. Mahsup edilen tutarın detaylı dökümünü ev sahibinden yazılı olarak isteyin.

Evet. Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracının sözleşme sonunda çıkacağını bildirmemesi hâlinde sözleşme kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzar (TBK m. 347). Bu nedenle sözleşme bitiminde çıkmak isteyen kiracının, dönem bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapması gerekir; süresinde yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl daha aynı koşullarla uzar. Bildirimin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348); ispat kolaylığı için noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü posta tavsiye edilir.

Mevzuat bildirimin geçerli olması için noter şartı aramaz; yazılı şekil yeterlidir. Ancak ispat açısından noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü posta tavsiye edilir. Karşı taraf bildirimin yapılmadığını iddia ederse ispat yükü size düşer. Noter ihtarnamesi hem tarihi hem içeriği kesin olarak kayıt altına alır.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, sözleşmenin sona ermesine ilişkin kiracı aleyhine düzenlenen kira bedelinin ödenmesi dışındaki para borcu öngören hükümler ile cezai şart kayıtları geçersizdir (TBK m. 346). Bu nedenle "erken çıkarsan x ay kira cezası" gibi maddeler kural olarak uygulanamaz; ancak kalan makul süre tazminatı yine de talep edilebilir.