634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu · Karar Yeter Sayısı
Kat Malikleri Kurulu Karar Nisap Asistanı
KMK'ya dağılmış 14'ten fazla farklı yeter sayı kuralı (oybirliği, 4/5 yazılı rıza, sayı + arsa payı çoğunluğu, oy çokluğu) tek bir asistanda — örnek ve istisnalarıyla.
Hangi karar için hangi nisap gerekiyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na dağılmış 16 farklı karar tipinin yeter sayısını kategori ve anahtar kelimeye göre bulun. Karara tıklayın; istisnalar ve örnekler dahil tam açıklamayı görün.
16 karar bulundu.
Uyarı
Nisaplar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yürürlükteki metnine göre özetlenmiştir. Toplu yapılarda (KMK Ek m. 1-9) blok ve ada bazında farklı kurallar uygulanabilir; yönetim planında geçerli ve aksine düzenleme bulunan hallerde sözleşme hükmü öncelik taşıyabilir. Somut karar öncesi tutanak ve gündem yönetim planıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Toplantı ve Karar Yeter Sayıları Nasıl Hesaplanır?
KMK m. 30'a göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır ve oy çokluğu ile karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa en geç 15 gün sonra ikinci toplantı yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
Kanunda özel olarak oybirliği (m. 24/2, 44, 45), 4/5 oran (m. 19/2, 28) veya sayı + arsa payı çoğunluğu (m. 25, 34, 42) aranan durumlarda bu nisaplar genel kuralın yerine geçer.
Sık Sorulan Sorular
"Sayı ve arsa payı çoğunluğu" tam olarak nedir?▾
Kararın geçerli olabilmesi için aynı anda iki koşulun da sağlanması gerekir: (1) lehte oy kullanan kat maliki sayısı toplam malik sayısının yarısından fazla olmalı, (2) lehte oy kullanan maliklerin arsa payı toplamı bina toplam arsa payının yarısından fazla olmalı. Tek başına sayı veya tek başına arsa payı çoğunluğu yeterli değildir.
"Oy çokluğu" ile "sayı + arsa payı çoğunluğu" arasındaki fark nedir?▾
Oy çokluğu (m. 30/1) toplantıya katılanların yarıdan fazlasının oyudur. Sayı + arsa payı çoğunluğu (m. 34, 42) toplam maliklerin hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu birlikte arar. Olağan yönetim işlerinde oy çokluğu yeter; yönetici seçimi, faydalı yenilikler, ısı yalıtımı gibi konularda çift kriter aranır.
Yönetim planı değişikliği için tam olarak ne gerekiyor?▾
KMK m. 28/3 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı oyu şarttır. Burada toplantıya katılanlar değil, tüm maliklerin sayısı esas alınır. 20 daireli bir binada en az 16 dairenin yazılı onayı olmadan yönetim planı değiştirilemez. Çoğunluk sağlanamazsa KMK m. 33 uyarınca hâkim müdahalesi istenebilir.
Mantolama / dış cephe yenileme hangi nisapla yapılır?▾
Salt ısı yalıtımı niteliğindeki uygulamalar KMK m. 42/4 kapsamında sayı + arsa payı çoğunluğu ile alınır. Cephe renginin değiştirilmesi gibi farklı renkte dış boya/badana ise KMK m. 19/2 kapsamında bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasını gerektirir. Uygulama her ikisini içeriyorsa daha ağır nisap (4/5) uygulanır.
Çatıya baz istasyonu kurulması için kaç imza gerekir?▾
KMK m. 45 uyarınca anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam/kullanım amacıyla kiralanması gibi önemli işler ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Tek bir kat malikinin karşı oyu bile bu kararı geçersiz kılar.
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı ne yapılabilir?▾
KMK m. 20/c uyarınca yönetici veya diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir; ödenmeyen tutar üzerine aylık %5 gecikme tazminatı işler. Borç bu yolla da alınamazsa KMK m. 22/2 ile bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir. Ayrıca 2 yılda 3 kez icra/dava takibine yol açan kat maliki için sayı + arsa payı çoğunluğuyla mülkiyet devri davası açılabilir (KMK m. 25).
Toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ne olur?▾
KMK m. 30/2 uyarınca ilk toplantı için aranan sayı + arsa payı yarıdan fazlası katılım sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç 15 gün sonra (ilk toplantıdan en az 7 gün sonra) yapılır. İkinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur — kararı geçersiz kılmak için katılmamak çoğu zaman işe yaramaz.
Kaynak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (1965) — son değişiklikler dahil yürürlükteki metin. Bu araç bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.