Kira Hukuku · Kararlarla Uygulama Rehberi
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları Rehberi
Kira bedelinin hangi yöntemle belirleneceğini, emsal incelemesinin nasıl yapılacağını ve bilirkişi raporunda hangi hataların bozma nedeni sayıldığını dokuz temsilî Yargıtay kararı üzerinden inceleyin. Her kararın resmî tam metnine doğrudan ulaşabilirsiniz.
Önce hukuki çerçeveyi mi arıyorsunuz?
Süre, bildirim, arabuluculuk ve dava sonrası adımlar için genel kira tespit rehberini açın.
Dosyanıza uygun kararları bulun
Tarihleri ve uyuşmazlık başlıklarını girerek ilgili kararları tam künyeleriyle eşleştirin.
Kararlar nasıl okunmalı?
Karar künyesi tek başına yeterli değildir. Aynı “kira tespiti” başlığı altında farklı kira yılları, farklı sözleşme hükümleri ve farklı hesap yöntemleri bulunur. Önce talep edilen dönemi, sonra o dönemde uygulanacak yöntemi, en son bilirkişi hesabını denetleyin.
1. Dönemi belirleyin
Sözleşme başlangıcını ve tespiti istenen kira yılını gün, ay ve yıl olarak eşleştirin.
2. Yöntemi seçin
Endeks dönemi ile beş yıldan sonraki emsal ve hakkaniyet dönemini birbirinden ayırın.
3. Raporu denetleyin
Emsallerin niteliğini, boş rayici, indirimi ve net/brüt tutarlılığı ayrı ayrı kontrol edin.
Beş yıl ve endeks yöntemi
İncelenen kararlar iki hesabın birbirine karıştırılmamasını ister. Beş yıl tamamlanmadan endeks yöntemi; beş yıldan sonraki dönemde ise endeks, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
Endeks dönemi
Boş rayiç hesabı yapılmaz
Yargıtay 3. HD, E. 2017/1490, K. 2017/1430, T. 15.02.2017 ve Yargıtay 6. HD, E. 2015/167, K. 2015/1851, T. 25.02.2015 sayılı kararlar; beş yıllık süre dolmadan hak ve nesafet yöntemine geçilemeyeceğini gösterir. Endeksle bulunan bedelden eski kiracı indirimi de yapılmaz.
Beş yıldan sonrası
Boş rayiç ve hakkaniyet birlikte
Taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği bedel belirlenir; hâkim, mevcut kiracının eski kiracı olmasını gözeterek bu bedelden uygun bir indirim yapar.
Emsal ve bilirkişi incelemesi
Emsal incelemesi bir ilan listesi veya metrekare ortalaması değildir. Yargıtay 6. HD, E. 2013/11846, K. 2014/3788, T. 26.03.2014 sayılı karar emsallerin dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılmasını; Yargıtay 3. HD, E. 2012/17558, K. 2012/20511, T. 02.10.2012 sayılı karar ise özel kullanımlı taşınmazlarda kurulda o faaliyet alanını bilen uzmanın bulunmasını arar.
Hükme elverişli raporda bulunması gerekenler
- Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneği
- Her emsalin başlangıç tarihi ve kira süresi
- Konum, çevre, yüzölçümü, cephe ve kullanım biçimi karşılaştırması
- Emsalin neden uygun veya uygun olmadığının gerekçesi
- Taşınmazın boş olarak getirebileceği kira bedeli
- Özel kullanımlı taşınmazda faaliyet alanını bilen bilirkişi
Brüt kira ve vekâlet ücreti
İşyeri kirasında ortak ölçü: brüt bedel
Yargıtay 3. HD, E. 2010/18396, K. 2010/19047, T. 23.11.2010 sayılı karar, işyeri kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesini ister. Net teklif, brüt emsal ve stopaj içeren ödeme aynı tabloda doğrudan karşılaştırılmamalıdır.
Yıllık fark aynı temelde hesaplanır
Yargıtay 6. HD, E. 2014/4277, K. 2014/14047, T. 17.12.2014 sayılı karara göre vekâlet ücreti, hükmedilen brüt bedel ile hâlen ödenen brüt bedel arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanır.
Talep edilen kira dönemi
Yargıtay 3. HD, E. 2011/21863, K. 2012/6714, T. 13.03.2012 sayılı karar, sona ermiş kira dönemleri için sonradan tespit istenemeyeceğini vurgular. Tespit davası devam eden veya gelecek dönem bedelini belirler. Geçmiş dönem kira farkının tahsili ayrı bir talep türüdür; dönem ve sonuç bölümü buna göre kurulmalıdır.
Dava açmadan önce tarih çizelgesi çıkarın
Sözleşme başlangıcı, her yenileme dönemi, ihtar veya yazılı bildirim tarihi, arabuluculuk başvurusu ve dava tarihi aynı çizelgede gösterilmelidir. Yanlış dönem seçimi, hesap doğru olsa bile talebi sonuçsuz bırakabilir.
Kararların özeti ve tam metni
Aşağıdaki özetler kararların dosya bakımından taşıdığı temel ilkeyi gösterir. Somut olayın ayrıntıları için resmî tam metni birlikte okuyun.
1. Kira tespiti içtihadı
Beş yıl hesabında 4+1 kuralı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1490, K. 2017/1430, T. 15.02.2017
Kararın ilkesi
İlk yıl sözleşme hükümleri uygulanır; izleyen dört uzama yılında endeks sınırı geçerlidir. Hak ve nesafet yöntemi, beş yıl tamamlandıktan sonraki kira dönemi için uygulanır.
Dosyaya etkisi
Talep edilen dönemin sözleşmenin kaçıncı kira yılına denk geldiği gün, ay ve yıl olarak hesaplanmalıdır. Beş yıl dolmadan boş rayiç ve eski kiracı indirimiyle bedel belirlenemez.
2. Kira tespiti içtihadı
Beş yıl dolmadan rayiç yöntemine geçilemez
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/167, K. 2015/1851, T. 25.02.2015
Kararın ilkesi
Tespiti istenen dönemde beş yıllık süre dolmamışsa kira, son ödenen bedelin altına düşmeyecek biçimde endeks yöntemiyle belirlenir; taşınmazın boş rayici üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılamaz.
Dosyaya etkisi
Bilirkişi boş piyasa kirasını hesaplamış olsa bile mahkeme önce uygulanacak dönemi belirlemelidir. Yanlış döneme ait yöntem kullanılması bozma nedenidir.
3. Kira tespiti içtihadı
Endeks tutarından hakkaniyet indirimi yapılmaz
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/12967, K. 2014/4442, T. 07.04.2014
Kararın ilkesi
Kira bedeli endeks uygulanarak bulunmuşsa, bu tutardan ayrıca eski kiracı veya hak ve nesafet indirimi yapılamaz. İndirim, boş rayiç yönteminin unsurudur.
Dosyaya etkisi
Raporun endeks hesabıyla rayiç hesabını birbirine karıştırıp karıştırmadığı kontrol edilmelidir. Aynı tutara iki farklı yöntemin art arda uygulanması sonucu bozar.
4. Kira tespiti içtihadı
Emsaller tek tek ve somut ölçütlerle karşılaştırılır
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11846, K. 2014/3788, T. 26.03.2014
Kararın ilkesi
Emsal sözleşmelerinin metrekare bedellerini toplayıp aritmetik ortalama almak yeterli değildir. Konum, çevre, nitelik, kullanım biçimi, kira başlangıcı ve süre ayrı ayrı karşılaştırılmalıdır.
Dosyaya etkisi
Rapor, her emsalin neden uygun veya uygun olmadığını açıklamalıdır. Başlangıç tarihleri ve fiziksel özellikleri tartışılmayan emsal listesi hükme elverişli sayılmaz.
5. Kira tespiti içtihadı
Boş rayiçten eski kiracı indirimi yapılır
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/805, K. 2015/2181, T. 04.03.2015
Kararın ilkesi
Taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği brüt bedel belirlendikten sonra, kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek hak ve nesafete uygun indirim yapılmalıdır.
Dosyaya etkisi
Bilirkişi boş rayici saptar; indirimin uygulanması hâkime aittir. Boş rayice hiçbir indirim yapılmadan hüküm kurulması bozma nedenidir.
6. Kira tespiti içtihadı
Özel kullanımlı taşınmazda alan uzmanı gerekir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2012/17558, K. 2012/20511, T. 02.10.2012
Kararın ilkesi
Tiyatro gibi özel işletme niteliği taşıyan bir taşınmazın kira değerini belirleyen kurulda, o faaliyet alanını bilen bir uzman bulunmalıdır. Genel nitelikli akademik uzmanlık tek başına yeterli görülmemiştir.
Dosyaya etkisi
Taşınmaz hastane, otel, okul, akaryakıt istasyonu veya benzeri özel kullanım taşıyorsa bilirkişi kurulunun mesleki bileşimi ayrıca denetlenmelidir.
7. Kira tespiti içtihadı
İşyeri kirası brüt olarak tespit edilir
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2010/18396, K. 2010/19047, T. 23.11.2010
Kararın ilkesi
Kira tespitinde işyeri kirasının brüt tutarı belirlenmelidir. Net kira üzerinden hüküm kurulması yerleşik uygulamaya aykırıdır.
Dosyaya etkisi
Talep, emsal sözleşmeleri, bilirkişi hesabı ve hüküm fıkrasında bedelin net mi brüt mü olduğu açıkça gösterilmelidir. Stopajlı işyeri kiralarında karşılaştırmalar aynı temele çevrilmelidir.
8. Kira tespiti içtihadı
Geçmiş ve tamamlanmış dönem için tespit istenemez
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2011/21863, K. 2012/6714, T. 13.03.2012
Kararın ilkesi
Tespiti istenen kira dönemi sona erdikten sonra o döneme ilişkin kira bedelinin tespiti talep edilemez. Tespit davası gelecekte uygulanacak veya devam eden dönem bedelini belirlemeye yöneliktir.
Dosyaya etkisi
Talep dönemi dava tarihinden önce sona ermişse tespit talebi reddedilebilir. Geçmiş fark alacağı ile kira bedelinin tespiti talepleri birbirinden ayrılmalıdır.
9. Kira tespiti içtihadı
Vekâlet ücreti yıllık brüt fark üzerinden hesaplanır
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/4277, K. 2014/14047, T. 17.12.2014
Kararın ilkesi
Kabul edilen kira farkının bir yıllık tutarı vekâlet ücretinin hesabına esas olur. Hükmedilen brüt kira ile hâlen ödenen brüt kira arasındaki fark kullanılmalıdır.
Dosyaya etkisi
Net ödenen bedelle brüt hüküm tutarını doğrudan karşılaştırmak hesabı bozar. Her iki tutar aynı esasa çevrildikten sonra yıllık fark bulunmalıdır.
Dosya kontrol listesi
- 1Kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğini ve kullanım biçimini belirleyin.
- 2İlk sözleşme başlangıcını, yenilemeleri ve tespiti istenen dönemi tarih çizelgesine yerleştirin.
- 3Sözleşmedeki artış hükmünü ve dönem için geçerli endeks sınırını kontrol edin.
- 4Emsal sözleşmeleri tarih, konum, büyüklük ve kullanım biçimi yönünden ayrı ayrı karşılaştırın.
- 5Bilirkişi kurulunun taşınmazın özel niteliğine uygun uzmanlardan oluşup oluşmadığını denetleyin.
- 6Boş rayiç hesabı ile eski kiracı indiriminin ayrı aşamalarda gösterilmesini isteyin.
- 7İşyeri kirasında ödenen, talep edilen ve tespit edilen tutarları aynı brüt temele çevirin.
- 8Talep sonucu ile vekâlet ücreti hesabının aylık ve yıllık farklarını ayrı gösterin.
Sıkça sorulan sorular
- Hayır. Önce taşınmazın konut veya çatılı işyeri olup olmadığı, talep edilen kira dönemi, sözleşme başlangıcı, artış hükmü ve dava tarihi belirlenir. Kararların bir bölümü önceki kanun veya önceki endeks terminolojisini kullanır; somut olayda yürürlükteki TBK hükümleri esas alınır.
- Hayır. Eski kararların bir kısmı karar tarihindeki kanun metni nedeniyle ÜFE veya TEFE-ÜFE ifadelerini kullanır. Güncel TBK m.344 bakımından yenilenen dönem artış sınırı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Eski kararların yöntem ilkesi güncel kurala uyarlanarak okunmalıdır.
- Tek başına ilan fiyatı, gerçekleşmiş kira bedelini göstermez. Emsalin gerçekten kiraya verilip verilmediği, sözleşme tarihi, konumu, büyüklüğü, kullanım biçimi ve diğer özellikleri araştırılmalıdır. Yargıtay, salt matematiksel ortalamaya dayanan raporları yeterli görmez.
- Hayır. İncelenen kararlara göre eski kiracı indirimi, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getireceği rayiç bedelden yapılır. Endeks uygulanarak bulunan tutardan ayrıca hak ve nesafet indirimi yapılmaz.
- Her karar kartındaki “Resmî tam metni aç” bağlantısı Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat sayfasına gider. Sayfanın sonundaki katalog bağlantısından kira bedelinin belirlenmesine ilişkin diğer kararlar da aranabilir.
Bu kararlar her kira tespit davasında aynı şekilde uygulanır mı?
Kararlarda geçen ÜFE bugün de kira artış sınırı mı?
İnternet ilanları emsal kira sözleşmesi yerine geçer mi?
Eski kiracı indirimi endeks döneminde de yapılır mı?
Kararların tam metnine nereden ulaşabilirim?
Somut durumunuz için hukuki destek
Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira tespitinde uygulanacak yöntem; sözleşme tarihi, talep dönemi, taşınmazın niteliği ve usul işlemlerine göre değişir. Somut dosyanız için bir avukattan destek alabilirsiniz.
İletişime geçinKaynak: Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi içtihat metinleri. Karar özetleri tam metinler üzerinden hazırlanmıştır. Son hukuki kontrol: 19 Eylül 2026.